五问京能识白马

行业白马：当下发展稳健经营良好，未来发展一片光明，看得见底蕴，抓得住当下，着眼于未来。

行业黑马：曾名不见经传，突然异军突起，在行业闯出自己的一片天，所谓黑马也。

地产之于中国，曾涌现出太多的黑马企业，如绚烂的流星，绽放于刹那，最终在历史的长河中慢慢消失不见；地产开发商于北京，每年进京赶考的企业很多，认真做产品服务客户的，小部分慢慢变成了“新北京人”，而绝大部分赶考企业，大多水土不服，最终难免落了个落寞收场，泯然众人矣。

当下市场，黑马众，而白马寡也。

图片来源于网络

1月4日的北京龙年土地首拍，可谓是行业关注度拉满，为什么？无外乎本批次出让的四宗土地中的北京丰台区大瓦窑馨城项目二期DWY L44 地块F1 住宅混合公建用地国有建设用地（下称大瓦窑地块）地块，该地块共吸引六家开发商报名，现场多轮举牌厮杀后成功触顶地价上限，最终以摇号形式确定中标人，彼时，所有人都在见证着今年北京市场的第一匹黑马，花落谁家？

成交价38.41亿元人民币，预估总投超60亿，摇号中签者，京能是也。

行业的猜测很多，京能是谁？有钱没钱？是拿地马甲？金主？还是真正的客户服务品质专家？这块地什么时候入市？做什么产品？核心解决北京城市运营服务的什么问题？在当下哀嚎遍野但产品越来越卷的市场环境中，究竟能不能站得住脚？

图片来源于网络

3个多月以后，传闻中的黑马好像给了市场一个答案。

几天前，京能大瓦窑地块通过三支专业品控水平极高的产品文化视频，线上正式对外发布案名为京能·西贤府，125/154/173㎡全四居产品震撼来袭，同步线下精准制导海淀几个核心商圈和工作圈，迅速展开营销工作。

京能·西贤府户型图

京能·西贤府户型图

国际东方，宋韵格调。

御制美学，宋风野奢。

原来，这马，好像不黑。

第一问：起底京能

“京能集团全称为北京能源集团有限责任公司，成立于2004年，是北京市国资委管理的国有独资企业，截至2023年底，其全资及控股企业620余家，参股企业120余家；控股6家上市公司，盈利水平长期稳居北京市属企业前列；是2023年中国企业500强的第253名，中国服务企业500强的第87名…”（以上数据来自京能集团官网）

乍一听好像还不是很了解，反正感觉就是一个北京大国企该有的样子罢了。然，细细探究，其下属二级公司业务竟横跨热力、清洁能源、煤电、健康文旅、煤炭、地产、康养、金融等等。

其中，北京热力、京能热力两家公司，供热面积占北京供热面积80%，担负着中央党政军机关及各国驻华使馆、北京市党政机关、大型企事业单位和咱们老百姓的供热服务保障职责，可以说，北京只要是集中供暖的区域，几乎全部由京能提供。京能清洁能源主营风电，水电，光伏发电等清洁能源项目，不仅为冬奥绿电供应商，其电力占北京市平均用电负荷的90%以上，这么说来，电也都是他家的。京煤集团自然不必多说，恨不得整个石景山门头沟就是其大本营，旗下资产无数。京能下属还有北京康养集团、地产集团、昊华能源、京能金融、京能电力等等等等，从一盏灯，到一份暖，从一套房，到首都人民以后的养老，首都国企，无出其右。

京能置业是京能集团旗下的地产公司，与母公司一样，市场端很少发声，看似知名度不高，但绝不是“新手”。一方面，近年来市场中一些热销项目，京能置业都是绝对的“大资方”，例如京能龙湖熙上、京能电建铭悦湾、北京城建京能樾园等；另一方面，京能也独立开发了不少地段、产品、口碑都很不错的项目，例如在北京核心区的四合上院、京南亦庄墅区的京能丽墅、京西风水宝地的京能西山印等等。可以说，京能虽然低调，但其专业能力，产品，尤其是身为首都国企担当下的口碑，非常好。

甚至有人开玩笑说，京能置业是北京楼市专业人士的“过滤器”，不知道京能置业，难称专业人士。

第二问：那么多北京市属国企，京能有什么不一样？

当下在房地产市场上较为熟知的北京市属国企，一般都是建筑工程施工企业“出身”，主营地产及建筑施工业务。而京能集团和京能置业，不尽相同。

从企业基因来说，京能大体系的业务最重点的就是围绕确保首都所有政治、工作、民生正常运行，因此，政治要求、责任要求、安全要求、稳定要求被放在企业经营更突出的位置，这个初始基因，会延伸到各个业务版块。

刚也说过，北京城市核心区80%面积的供暖是京能集团负责的，其中包括中央党政军机关驻地、外国使馆，这显然容不下一点差错。安全稳定运行，自然而然是第一位的。

因此，京能与一般市属国企不尽相同，其运营业务带有很强的城市基本功能运行属性，因此，对于安全、质量有极高的要求，这也形成了京能大体系以稳定和责任为核心的价值体系。从这个维度来看，“首都责任国企”，会更贴合京能。

其次，在地产市场二八分化的今天，京能地产板块业务在整个大集团战略中占比较小，其主业依然围绕保障首都能源，拓展中国其它省市能源（官方资料已遍布全国31个省市），进军国际能源市场，高额的能源产业占比相对于主营施工及地产的北京国企，其现金流，盈利水平，更加稳健。

第三问：如何评估京能置业的实力？

房地产市场周期切换，原来不是问题的问题，现在都是问题。

先前，无论开发企业大小，实力如何，交房和项目运行都有保障，但现在不一样，开发商实力关乎项目交付安全、工程质量、产品打造。所以，在关心大瓦窑地块时，很多人首先关心的就是京能置业有多大实力？

摒弃空谈，可以直接看行动：按照拿地时的要求，拿下地块之后，开发商要在辖区内设立一家项目公司。此事京能置业在拿地之后19天就办完了，北京丰璟房地产开发有限公司（下称北京丰璟）设立，注册资本金高达15.5亿元，再看看正常项目公司的注册资本金，普遍在5000万~1个亿左右，出手之豪，无出其右。

如此高的组织效率，能够迅速拿出将近16亿注册资本金的房地产企业太少了。

资金实力来源两方面，其一是京能集团大体系的禀赋。2024年，京能集团就计划向京能置业提供40亿元的资金支持，利率不会超过市场利率的报价水平。京能置业可以根据需求情况提款。

在房地产融资模式从“总对总”转变到“以项目抵押融资”的大背景下，这种便宜、有保障、更迅速的来自大股东层面的融资，毫无疑问为京能置业房地产项目的开发与运营提供有效的保障。翻译过来还是那四个字——安全、责任。

其二是自身业务结构、节奏的合理配置和控制。在京能置业内部，一直奉行一个战略——“集中精力，只做精品”。这样既能确保每个项目都集中精力资源打造，又能实现总体规模的平衡。

正是一直以来贯彻“安全、责任、精品”的理念，京能一方面拿下了中国建设工程鲁班奖、国家优质工程金奖、国家科学技术进步奖等奖项；另一方面，也获得国内最高企业信用评级AAA、惠誉国际评级A级、联合资信国内评级AAA。

在当今市场环境下，如此“品质+信用”的企业能力结构，已然难能可贵，京能也说明了另一个道理，信用水平和品质保障从来都是互动的。

这说明两个问题。其一，京能置业融资性现金流、经营性现金流有足够保障，换句话说，就是“融得来资，回得来款”，企业现金流充沛；其二，京能置业业务布局、进度、节奏合理，杠杆水平合理，总体安全性极高。

第四问：大瓦窑地块什么时候入市？京能置业思路是什么？

现在。

丰台大瓦窑地块已经确定了案名，京能西贤府，这样算来，距离拿地已经有3个多月。放在当下的市场，速度快的房企，已经开盘了。

那么，京能置业为什么这么“慢”呢？

答案是：非标精品！

京能·西贤府效果图

近期有幸和京能置业市场客研的相关领导闲聊，据他说，公司在当下市场下形成了2个难得的共同认知：“产品研发能力是北京房地产下一阶段的核心竞争力”，“产品客研经理，是公司极其关键的岗位”。

当大家匆匆忙忙的量产户型、园林、建筑的标准化年代，京能却说，世上从不曾有两朵相似的花，好的产品，从来都是非标的，好的产品，从来不是标准化的图纸派。好的产品，是能穿越时间空间，充分尊重和了解客户的议价取舍能力，理解客户的家庭关系，使客户居住的不仅舒服，还应通过营造室内空间彼此呼应的模块化关系场，使家庭关系长久地更幸福、和睦。

除产品设计理念之外，据说，京能集团一位领导曾给团队讲过自己的亲身经历，其居住于北京西四环某个知名的高级住宅区，但当其装修时候，却发现墙上难以打出一个完整的洞，入住不到三年，社区开挖更换各种管道。事后方才得知，为了节约成本，开发商在隐蔽工程方面大量使用了二手管道，而墙体钢筋的水泥强度也因过多掺入沙子而不足，这样的社区，目前单价仍然要卖到15万元/平方米。

这位领导语重心长地以此提醒团队，不仅看得见的精装修要用大品牌好品牌，所有隐蔽工程都必须用一线品牌。在精装标准施工工艺基础上，他还要求工程团队在贴砖之前，必须采取吸尘操作，以避免入住后打扫时“永远有灰”。他强调，精品工程、民生工程、责任工程必须摆在第一位，在地产市场片面追求规模和利润的当下，他给了一箱金子，希冀金子可以用在购房人身上；同时，他挥起了一把刀，架在了不真心服务客户的人头上。如此场景，如此眼界，绝对罕见。

第五问：京能西贤府是什么产品形态？京能置业投入哪些资源支持保障产品实现？

按照目前确定的操盘思路，京能大瓦窑地块，也就是西贤府，是“第四代住区”的典型产品。

京能·西贤府效果图

第一代住区只是解决基本居住需求，通俗而言就是“老破小”；第二代住区，则是加入时间通勤等因素，形成职住平衡的格局，提升生活质量；第三代住区，是在前两者的基础上加入生态环境要素，使不仅有的住，住得近，还能实现周边生态环境好；而第四代住区，则以更高规格的建筑，皇家级的园林规划，附加对居住者的更高端的服务，营造良好的生活环境和品质。

从居住维度而言，西贤府打造的是纯改善的产品，户型面积段125~173㎡全四居产品；从时间维度而言，西贤府15分钟内拥有最顶级的配套；从环境维度，西贤府位于城市公园环和郊野公园环之间，项目周边超9000 亩生态绿肺环绕，项目西侧永定河拥有五环内最大的百倾生态水域、10 座公园设施；从服务角度，西贤府为业主提供会所、商业、酒店以及优质的物业服务。

京能·西贤府交通示意图

更具体到产品细节层面考量，特色优势就更为明显。在园林方面，西贤府项目团队下了很大功夫，提取北宋徽宗园林巅峰之作艮岳诸多元素，以御制美学，宋风野奢为主基调，罕见的打造了京西唯一的纯宋风野奢似园林景观，地上地下双会所配置，涵盖恒温泳池，健身房，瑜伽房，私宴厅，行政酒廊，茶室，中央咖啡厅等等，园区内重金打造琉璃玉桥等四处桥景，亭亭玉立的六角廊亭，真的是将景观发挥到了市场的极致。同时建筑采用国际东方为设计理念，通体寰幕落地玻璃的现代建筑融入诸如盘龙金柱，龙鳞纹路，玉石基座把手的宋风12进大门等等。

京能·西贤府效果图

按照这一建筑园林设计的思路，可以实现10米一景、移步异景、步步皆景的效果。从整个社区的设计思路而言，特别强调了社区轴线的仪式感，实现建筑和园林的良性互动，以天然拙石，野石替代传统的轻钢龙骨景墙，形成顶级度假酒店般隐奢的生活方式。

京能·西贤府效果图

为了保障这一产品体系的落地，这个项目启用了5个高水平的专业设计团队负责西贤府产品设计：CDG国际设计机构、北京住宅院、里表都会、北京乐朴、矩阵纵横设计。这五个设计团队的业务带头人均在国际国内获得过多个权威奖项，处在行业内专业水平的第一阵营；同时，项目派出京能地产公司最强专业阵容，旨在革新首都人民居住新高度。

当下发展稳健经营良好，未来发展一片光明，看得见底蕴，抓得住当下，着眼于未来，此白马也。

五问京能，识白马；

住宅革新，幸逢京能。