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华东区新开盘谍报:开盘市场表现低迷,热度分化加剧

中指研究院2024-03-03 11:07:50来自北京市

区域市场综述：

根据中指监测，2024年1-2月华东大区重点城市上海、杭州、南京、苏州累计开盘56个，推出房源6552套。其中，改善型项目占比71.438%，占据市场主流。整体去化效果一般。其中，上海的招商苏河玺、天汇玺、越秀·静安悦、金地丰盛道、经纬至臻豪庭，杭州的绿城·春桂璟庐、澜映悦城、交控·汀雨晓月里、伟星·滨望、叠映里、招商臻和府、宸鹭弦歌里等项目，由于区位优势、周边配套丰富、通达性好等原因实现开盘热销。

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▍上海：开盘项目较1月减少，热度分化加剧

监测18个项目开盘，共推出4063套房源，主要集中在普陀区及松江区，其中纯新盘项目8个，老推新项目10个。

整体开盘价格较前期有所上涨。

外环内项目占比增加。

整体热度分化加剧。

上海：招商苏河玺（2024年1月26日）

价格优惠：无优惠。

认购去化：招商苏河玺四期已于1月26日开盘，本次共加推30套，主力户型建面约107㎡，均价105200元/㎡，一房一价，目前房源已全部售完，去化率100%。

入围情况：项目在认购期间预约认购140+组，认购率约473%,入围分92.67。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

教育生活配套齐全。直线3km范围内有107个幼儿园;39个小学，如静安实验小学、上海市静安区第一中心小学、上海市普陀区回民小学、普陀区洵阳路小学岚西校区、静安区第二中心小学等;40个中学，如同济大学第二附属中学高中部、华东师范大学附属外国语实验学校、同济大学附属七一中学初中部、华东师范大学附属外国语实验学校(顺义路)、上海市第一中学等。楼盘周边医疗资源较为丰富，直线3km范围内有28个一级及以上医院。其中上海市眼科医院距离楼盘2.2km，上海市普陀区红十字医院距离楼盘2.2km，上海市儿童医院北京西路院区距离楼盘2.4km，复旦大学附属华东医院距离楼盘2.8km，上海市儿童医院距离楼盘2.3km，等等，为医疗需求提供了可靠保障。楼盘周边3km范围内有70个商场，包括我格广场、汇融天地、星方汇、亚新生活广场、889广场等购物中心，商业配套成熟，完全可以满足日常购物需求。楼盘周边生态环境优越，周边3km范围内有208个公园，距离最近的仅371m，非常方便日常休闲使用。

交通极为便利。周边直线3km范围内有19个地铁站（武宁路、镇坪路、曹杨路、隆德路、长寿路、中宁路、枫桥路、金沙江路、武定路、昌平路、江宁路、岚皋路、江苏路、中潭路、真如、中山公园、静安寺、新村路、梅岭北路），轨道交通发达，距离最近的地铁站是武宁路。周边直线1km内有19个公交站，距离最近的武宁新村站仅有278m，周边公共交通极为便捷。

项目缺点

项目交房较晚

上海：天汇玺（2024年1月26日）

价格优惠：无优惠。

认购去化：天汇玺三期已于1月26日开盘，共推出16套，户型建面106㎡三房，均价105200元/㎡，一房一价，去化率100%。

入围情况：项目在认购期间认购50+组，认购率约331%,,触发积分制，入围分数55.12。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

教育生活配套齐全。直线3km范围内有111个幼儿园;42个小学，如静安实验小学、上海市静安区第一中心小学、普陀区洵阳路小学岚西校区、启星学校、上海市普陀区回民小学等;40个中学，如同济大学第二附属中学高中部、华东师范大学附属外国语实验学校、同济大学附属七一中学初中部、华东师范大学附属外国语实验学校(顺义路)、上海市第一中学等。楼盘周边医疗资源较为丰富，直线3km范围内有27个一级及以上医院。其中上海市普陀区红十字医院距离楼盘2km，上海市眼科医院距离楼盘2.5km，上海市儿童医院北京西路院区距离楼盘2.7km，同济大学附属同济医院距离楼盘2.8km，上海市儿童医院距离楼盘2.7km，等等，为医疗需求提供了可靠保障。楼盘周边3km范围内有60个商场，包括我格广场、汇融天地、亚新生活广场、星方汇、旭辉里等购物中心，商业配套成熟，完全可以满足日常购物需求。楼盘周边生态环境优越，周边3km范围内有180个公园，距离最近的仅442m，非常方便日常休闲使用。

交通极为便利。周边直线3km范围内有20个地铁站（曹杨路、镇坪路、中宁路、武宁路、枫桥路、隆德路、长寿路、金沙江路、岚皋路、真如、江宁路、昌平路、武定路、中潭路、新村路、江苏路、梅岭北路、铜川路、中山公园、静安寺），轨道交通发达，距离最近的地铁站是曹杨路。周边直线1km内有13个公交站，距离最近的中山北路陆家宅站仅有207m，周边公共交通极为便捷。

项目缺点

项目交房时间较晚

▍杭州：受春节假期影响，开盘市场表现低迷

受春节假期影响，2024.1.15-2024.2.25期间杭州开盘市场表现冷清。据统计，杭州市区仅开盘29次，较上个统计周期减少14次，开盘房源量仅2367套；从开盘热度来看，周期内参与摇号登记的客户仅3294组，平均中签率高达71.9%，流摇率65.5%，均处于近年来较高水平，市场整体热度低迷。

统计周期内，杭州市区共计推盘29次，新开房源总计2367套，开盘规模显著缩减。受楼市低迷行情影响，房企多以顺销平销、去库存为主，房企开盘积极性较低。

受春节假期影响，购房者入市计划暂停，登记摇号的客户仅3294组，中签率高达71.9%，流摇率65.5%，开盘热度低迷；

市十区中，余杭、钱塘开盘量最多，上城、滨江摇号热度最高，平均中签率分别为16.0%和28.4%。项目延续分化格局，29次开盘中仅10次需摇号，中签率20%以内的项目仅1个，5个项目中签率在20%-50%之间，4个项目中签率在50%-100%之间。

进入3月传统“小阳春”，预计杭州楼市将迎来一波“开盘潮”，市场热度将有所回调。

杭州：叠映里（2024.1.28）

开盘详情：2024年1月28日，叠映里首开推出1、2、13幢高层，共计152套房源，主力户型有131㎡、139㎡两种。

价格优惠：均价46500元/平方米（含精装修4500元/平方米）。

认购去化：登记客户1170组，整体中签率12.99%。开盘当天去化率100%，去化表现亮眼。

客户定位：中高端改善客群。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

1、主城成熟地段，配套完善。项目地处主城范围内，各项配套成熟且完善。直线距离6号线枸桔弄约600米，1、4、6、19号线穿过的杭州东站站约500米。板块内有德胜、空港、钱塘、秋石等多条快速路环伺，未来还将有南北快线18号线开通，交通网络高度发达。商业方面，周边综合体众多，步行就能逛万象汇、杭州之翼、西子国际。距离IFC直线不到4公里，距离万象城直线约5公里。

2、板块断供已久，潜在需求旺盛。项目所在地块是城东新城“彭埠单元最后一幅宅地”，自2022年9月底金隅·会潮悦府最后一次开盘后，板块也有长达14个月新房零供应。

3、户型纯粹，贴合当下主流改善需求。首开131㎡、139㎡，清一色的四房两卫，是当前楼市需求最为集中的户型。项目131㎡是经典的四叶草户型、139㎡则是热门的三房朝南边厅户型。

4、产品创新亮点较多。作为滨江最新力作，项目打造了“三进门庭+三重院落”的景观格局。立面设计上更是打破常规，以豪车宾利为设计灵感，采用奢侈品界极受宠爱的白金配色。

杭州：伟星·滨望（2024.1.28）

开盘详情：1月28日，伟星·滨望首开推出9、10#楼，共计186套精装房源，户型包括105㎡、120㎡两种。

价格优惠：本次开盘房源均价37969.4元/平方米（含精装修4000元/平方米）。

认购去化：项目共计吸引了798户家庭参与登记摇号，中签率23.31%；开盘当天房源共计去化186套，去化率100%。

客户定位：刚需刚改客群。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

1、新兴发展板块，潜力较大。项目所在的江南科学城，是土地极为稀缺的滨江区近年来重点打造的产城板块，后续配套落地可期。当前项目交通便捷，4号线浦沿站（直线约300米）和杨家墩站（约500米）通达全城。

2、高性价比优势凸显。作为滨江屈指可数的4号线纯地铁盘，项目单价不足38000元/㎡，总价320W起。地铁一站即限价46000元/㎡的一桥南板块，高层的价差足有8000元/㎡左右。

3、伟星产品力新标杆。滨望继承了伟星对于产品力的一贯坚持，所有配置几乎都是“高配”，四面铝板+大面积玻璃设计外立面、数十米长的香槟金门庭、度假风子母泳池、5000方的中心景观花园、户内“魔法空间”等等设计亮点十足。

杭州：宸鹭弦歌里（2024.2.4）

开盘详情：2月4日，宸鹭弦歌里首开3、4#楼60套房源，户型为139㎡。

价格优惠：均价32000元/㎡（含装修价格3500元/㎡）。

认购去化：截止登记期限届满，共计有160组家庭报名登记，综合中签率37.5%。开盘当天首开房源去化率100%。

客户定位：地缘性改善客群。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

1、萧山老城核心区位。项目位于萧山中心城区，周边配套丰富：地铁2号线、万象汇、人民广场、银隆广场、旺角城、萧山中学、萧山第一人民医院……

2、板块断供多年，纯粹改善稀缺房源。萧山老城板块断供超四年，积累了不少待释放改善客源。本项目均价3.2W元/㎡，是当下入住萧山核心的最低门槛。全盘改善面积段，139㎡、175㎡两个户型，「类一梯一户」设计，精准捕捉地缘改善客群需求。

3、产品品质优越。南立面白金超流体、同源伦敦宝格丽酒店风的奢华主入口、类一梯一户的尊崇归家体验、南面临运河支流、奢享内外双园的绝佳景致等等，设计亮点较多。

▍南京：市场热度持续走低，供销量均有所下降

重点监测2个项目开盘，共推出352套房源，均为纯新盘。

南京：仁恒城市星皓（2024年1月27日）

认购去化：仁恒城市星皓1月19日领2号楼销许，共100套房源（人才20套、无房40套），户型建面108㎡-138㎡，销许均价31999元/㎡。首付2成起。

客户定位：江北地缘及河西鼓楼仁恒品牌外溢客户为主

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

距离在建地铁11号线约卓越路站约700米；长江五桥、长江隧道两条过江通道快速串联主城

项目自带商业，同时距离大悦城、砂之船较近；

项目配置会所，所有楼栋一层全部架空，做成活动空间；

分户式科技住宅；

项目缺点

暂无

▍苏州：房企放缓推盘，老盘推新项目居多

监测1个项目开盘，共推出32套房源，分布于工业园区，老盘推新项目居多。

价格方面，开盘项目定价整体较为稳健，与周边竞品售价基本持平。

新开盘项目与待开盘项目春节假期期间积极营销引客。

高端改善型住宅的客户群集中于45-55岁左右。

苏州：白塘壹号（2024年1月18日）

价格优惠：备案价销售。

认购去化：2024年1月18日本项目推出毛坏独栋45/49/53/54/57/58/60/64#、毛坏双拼46-48/50-52/55/56/59/61-63#，合计32套，开盘认购15套，去化率48%。

客户定位：以园区阵地改善客户为主，苏州大市其他片区客户改善辅助。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

交通便利，生活配套齐全；

正对白塘公园，闹中取静，生态资源优势突出；

现房销售，稀缺别墅资源。

项目缺点

周边商业配套较少。

▍本月开盘

表：1月15日-2月25日项目开盘信息

注：本报告中开盘效果评价依据为：非常好（开盘当天去化率70%以上）、较好（开盘当天去化率50%-70%）、一般（开盘当天去化率30%-50%）、较差（开盘当天去化率30%以下）。

▍下月预告

表：近期部分典型项目开盘信息

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