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杭州新开盘年度盘点:谁是2023年杭州新房流量担当?

中指研究院2024-01-23 11:10:44来自北京市

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2023年7月中央政治局会议为房地产定调，明确了“我国房地产市场供求关系发生重大变化”。在新市场形势下多数城市楼市热度大幅下降，项目开盘去化减缓。相较其他城市，杭州的新房市场依旧保持较强韧性，但在行业整体下行趋势下，市场热度也有所下降。作为楼市热度风向标，2023年杭州项目开盘表现出如下特点：

1、房企推盘多频少量，全年推盘套数同比下降15.9%；

2、摇号登记人数锐减，中签率提高，市场热度下降明显；

3、市场热度区域分化加剧，主城热度坚挺，郊区热度下行明显，流摇边界向核心区收缩；

4、单价越高开盘表现越好，改善型需求未得到满足；

5、摇号登记集中在头部红盘，登记客户TOP10项目吸引全城近4成购房者。

下文将从多维度具体分析2023年杭州项目开盘表现。

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年度盘点

开盘盘点：全年推盘82138套，登记购房数量进一步锐减，摇号热度创近四年低谷

纵观2023年全年，杭州市区共计推盘643次，较2022年增加了83次，但推盘规模明显缩减，全年仅82318套房源，环比下降15.9%，多频次少量推盘，试探市场反应成为房企主流推盘策略。

自2022年以来，杭州客户购房需求锐减，2023年客户“池子”进一步变小，全年登记客户数量仅18.6万组，同比缩减27.1%，创历史新低。同时，整体开盘热度也在下滑，平均去化率不足60%，平均中签率提高至44.3%，流摇项目占比接近45%，较2022年提高了近12个百分点。

新开盘走势：开盘表现“前热-后冷-年末翘尾”，摇号热度整体波动下滑

从月度走势上看，2023年年初楼市迎来小阳春，3月房企积极推盘，登记人数达到小高峰，开盘中签率、流摇率均有明显下降；3月后市场热度快速下降，项目去化率维持维持高位；12月由于“杭六条”新政及红盘集中入市，市场热度实现翘尾；整体上看2023年摇号热度呈现波动下滑趋势。

区域开盘：核心主城区热度坚挺，近郊四区热度下滑明显，临安富阳流摇常态化

核心四区：虹吸全城需求，客户数量超11万组，平均中签率在25%以内，摇号热度维持。四区中，仅上城区受开盘项目结构影响中签率有所走高，其余三区中签率明显走低，西湖、滨江摇号热度提升最为显著；

近郊四区：推盘主力区域，但客户数量急剧缩小，中签率从2022年的37.2%提升至65.1%，流摇项目占比接近50%，去化率走低；

远郊两区：需求萎缩，流摇是常态，平均去化率不足10%。

板块开盘：全年84个板块推盘，超50%板块流摇或接近流摇，安全边界收缩明显

2023年，杭十区共有84个板块有项目开盘，有45个板块流摇或中签率100%，占比高达53.6%，较22年扩大了11.4个百分点，板块安全边界明显收缩。

冷热不均现象加剧，浦沿、新街、三塘、文晖、之江、运河新城等红盘板块开盘热度明显提升，板块共性：位居核心地段/配套资源完善、产业辐射型带动、拥有大型城建利好；而老余杭、北部新城、湘北、笕桥、丁桥、河庄等板块客户摇号热情明显下降，多数项目面临流摇风险。

产品开盘表现：单价越高开盘表现越好，3W以下刚需盘去化不足5成，4W+中高改善项目热度高企

2023年，市场上开盘项目集中在20000-30000元/㎡、30000-40000元/㎡两个单价段，客户需求则集中在30000-40000元/㎡和40000-50000元/㎡之间，中高端改善项目客户厚度较好，需求储备充足。

整体来看，单价越高，中签率和流摇率越低。30000元/㎡以下的刚需去化率不足5成，中签率100%；300000元/㎡以上的项目去化率都在7成以上，尤其是4W+高端改善项目去化率都在9成以上，平均中签率在20%以内。

房企及项目排行

房企排行：23年滨江、绿城、之江城投吸引客户登记人次位列前三

2023年滨江、绿城、之江城投、建发、华润客户吸附能力领跑，全年登记客户总量超万组；而新鸿基&平安、嘉里建设、中海、方远等凭借IFC、馥源庭、中海潮展云起、滨月云府等单个红盘的高流量，跃居2023年房企中签率排行前列。

项目排行：登记客户TOP10项目吸引全城近4成购房者；核心改善盘成为年度“流量担当”

2023年，在市场谨慎克制的背景下，板块和楼盘的真实价值“水落石出”，外围价值弱的楼盘大面积流摇，而核心或热门板块价值凸显，尤其是杭六条新政后摇号难度越来越高。

2023年登记人数TOP10项目吸引了超7.2W组购房家庭，占比高达38.9%，购房者需求越来越集中。云启之江、杭曜置地中心、滨运锦上湾推盘量大、市场热度高，登记客户量高居TOP3。

建发云启之江是西湖区之江未来社区项目，由建发与之江城投联合打造。项目位于之江核心区，是地铁6号线枫桦西路站上盖TOD，体量巨大，自带丰富配套，市场热度高。项目开盘5次，吸引了16530人次登记，3070套房源4个月内全部售罄，最低中签率仅10.7%，最高中签率也才27.6%,可见热度之高，去化之快。

杭曜置地中心位于拱墅区申花板块，作为核心区改善项目，自上市一直延续高热度。2023年5次开盘即罄，吸引9725人次登记，其中2次中签率低于10%，最高中签率仅13.0%。

拱墅区运河新城的滨运锦上湾项位于大运河沿岸，地处大城北核心示范区，由市商旅（运河）集团与滨江集团合作开发。2023年1257 套住宅在 4 个月内完成清盘，实现销售额 76 亿元，累计登记客户9464人，整盘平均中签率在 13%左右，市场表现表现也非常亮眼。

红盘基本集中在主城四区和世纪城、奥体板块，且大部分是单价4.5万元以上的中高端项目。中签率低于10%的项目有四个（IFC、望阙轩、月赋杭承府、滨月云府）。

IFC位于上城区寸土寸金的金融城板块，有杭州限价天花板的价格、高端改善的产品设计，自立项开始就备受关注，2023年共有两次开盘，整体开盘中签率仅5.9%，最低中签率低至2.3%。

兴耀望阙轩位于萧山核心奥体博览城，项目均价46000元/㎡，4个月内实现清盘，3次开盘中签率均在6%左右，整体中签率仅6.1%。

月赋杭承府、滨月云府一把梭哈，实现首开即清盘。月赋杭承府位于萧山核心钱江世纪城，均价46000元/㎡，中签率8.3%；滨月云府位于滨江区一桥南板块，均价46000元/㎡，中签率8.8%。

2024年新开盘市场趋势预判

趋势预判：改善产品韧性持续，供应缩量，摇号难度越来越高

2023年，4W+的改善房源开盘量明显减少，但却以1.4W套的房源量（17.3%），吸引了超8.2W组购房者等级摇号，占比高达44.2%，平均中签率低至17.3%，摇号热度明显升高。

2024年据粗略盘点，市区已出让待入市的4W+改善项目仅14个，待上市体量仅77.4万㎡，占隐性存量的比重仅8%左右，预计供应规模将继续缩减。在主城限价尚未放开的行情下，预计改善项目的摇号难度将越来越高。

从2024年待入市改善项目的户型上看，多数项目起步面积在130㎡以上，改善性产品户型配置越来越纯粹，起步面积、上限面积有放大化趋势。

2024年红盘推荐

2023年下半年成交的地块多数将在2024年入市，其中大关、文辉、申花、钱江世纪城等板块的一大批优质地块项目将凭借核心地段、丰富配套、优质产品等因素成为2024年热门项目。

例如庆隆小河单元地块的招商申花项目，项目位于申花板块的核心地段，临近的城西银泰是城西商圈中心，地段优势明显；项目由央企招商蛇口打造，产品为200㎡以上的纯改善户型，在当下高端改善项目稀缺的行情下，项目入市将维持高热。

例如钱江世纪城的建发中粮朗云，钱江世纪城自带流量，2023年板块中签率仅12.5%，项目西侧的中海潮展云起首开即罄，主打180㎡以上的改善户型，中签率仅11.1%。本项目由建发和中粮打造，同样是165㎡以上的纯改善产品，周边无竞品，预计开盘热度较高。

除了核心区域项目，近郊板块也少量项目具有2024年热盘潜质。例如铁路北的兴耀玉珊瑚项目，由2023年成交溢价率最高的地块开发所出，项目临近地铁4号线皋亭坝站，周边配套城市、居住氛围浓厚。虽然项目地段并非核心，但周边新房断供较久，36000元/㎡的价格、109-139㎡的户型面积，预计将吸引一大批改需刚改客群。

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