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2023年，在房地产市场整体回调的背景下，房地产企业在投资端更为谨慎和理性，在“趋同化”拿地策略的背景下，各大房企均对核心热点城市的优质地块展开激烈的角逐。尤其是长三角区域土地市场的热度持续高涨，以上海和杭州更甚。
在这一背景下，2023年浙江土地市场迎来更多外来房企的参与，各大房企在浙江市场的最高权益拿地金额虽不及去年，但整体权益金额TOP50房企的拿地总额与去年基本相当。不同于其他区域拿地主体以央国企和地方城投为主，浙江土地市场参与的纯民营房企更多，权益拿地金额占TOP50的三分之一。
1. 2023年浙江省经营性用地出让金规模仅为2017年的8成。
2. 外来房企金额占比同比提高15.6个百分点。
3. TOP50企业拿地金额同比微幅下降1.4%，市场集中度再提升。
4. 聚焦式拿地占主流，权益占比提高，31家企业拿地权益比超过90%。
5. 14家主流房企加仓浙江市场，建发房产和保利发展权益金额超百亿。
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2023年浙江省经营性用地出让金连续三年同比下滑，总体规模仅相当于2017年的8成。2023年，浙江省土地市场热度下降，经营性用地（包括住宅用地和商办用地）出让金仅5180亿元，同比大幅回落20.0%，总体规模仅为2017年低位的8成。从面积来看，2023年浙江省经营性用地成交规划总建面从前几年的1亿方以上降至仅为7379万方，同比降幅30.9%，低于出让金降幅10.9个百分点。图：2017年-2023年浙江省经营性用地出让金&规划总建面数据来源：中指数据CREIS（点击查看），中指地主所有城市出让金均同比下滑，甬温嘉丽降幅超3成。2023年浙江省经营用地出让金以杭州的1973亿元居首，同比小幅下降8.7%；湖州市场由于整体基数不高，同比降幅也在10%以内。除此之外，其他城市同比降幅均超过2位数，尤其是宁波、温州、嘉兴和丽水4个城市的出让金骤降30%以上。市场监测：https://www.cih-index.com/杭州出让金占浙江省份额再提高，核心城市优势凸显。2023年，杭州出让金占浙江省整体份额的38.1%，相比2020年浙江出让金高位时的27.7%提高了10.4个百分点，在市场调整期，核心城市的竞争优势和地位进一步凸显。在这一波市场调整过程中，金华、湖州、台州和衢州4个城市的出让金2023年占比高于2020年。图：2023年与2020相比浙江省各城市出让金占比变化尤其是金华在浙江省土地市场的地位由之前的第四位晋升至第三位。2023年的金华土地市场，以义乌市场最为活跃，出让金占金华市场的4成以上；金华市区、永康、东阳出让金基本相当，各占15%-18%左右。TOP50企业拿地金额同比微幅下降1.4%，市场集中度再提升。2023年，在常态化深耕策略下，拿地金额TOP50企业策略性拿地意愿增强，前50企业拿地权益金额2820亿元，同比微幅下降1.4%，下降幅度远低于整体出让金的降幅。从TOP50企业拿地金额占浙江省整体出让金的比率来看，2023年这一份额占比由2022年的44.2%提升至54.4%。市场份额的提升，一方面预示了浙江市场的重要性，另一方面也表示未来销售业绩的市场份额更加集中。图：2019-2023年浙江省拿地金额TOP50企业及份额占比市场监测：https://www.cih-index.com/TOP50榜单大调整，外来房企金额占比提高15.6个百分点。2023年，拿地金额TOP50企业整体“大面积更迭”，相比2022年约有32家企业新上榜。相对2022年本土房企和地方城投占据绝大部分榜单的情况来看，2023年外来房企在浙江市场的布局更为积极。从金额占比来看，本土房企仍是浙江土地市场的核心主力，拿地金额累计1397亿元，份额占比为49.5%，这一比率相比去年下降5.9个百分点；外来房企成为市场第二主力，累计权益金额924亿元，份额占比32.8%，同比提高15.6个百分点；地方城投公司金额合计仅为499亿元，份额仅为17.7%。图：2023年浙江省拿地金额TOP50企业类型分布市场监测：https://www.cih-index.com/拿地金额TOP10房企中外来房企占据半壁江山。2023年，拿地金额TOP10企业大幅调整，本土房企仅绿城中国、滨江集团和建杭置业三家，建发、中海、保利、招商等五家外来房企强势深耕，尤其是建发浙江市场拿地权益金额占其全国金额的22%。聚焦优势区域深耕，浙系房企仅绿城、伟星、大家和浙江交控等企业在浙江之外的市场新增土储，其他企业拿地区域基本以浙江省内为主。2023年，浙系房企的布局更为谨慎，绝大多数的企业在浙江拿地的份额超过90%。绿城中国2023年拿地权益金额的55.5%集中在浙江市场，“狙击式”聚焦拿地，好中选优，在熟悉的、价值更高的城市投资是绿城2023年的拿地策略。在省内，绿城除了稳居杭州权益拿地金额榜首之外，还继续在台州、金华、嘉兴等强势区域深耕强化品牌影响力；在省外则重点布局上海、南京、西安等城市，继续向高能级城市调整和集中。尤其是在上海市场，绿城8月连中三幅优质地块，权益拿地金额139.2亿元，位列上海拿地权益金额榜的第三位。图：2023年典型本土房企浙江省权益拿地金额及占比数据来源：中指数据CREIS（点击查看），中指地主滨江集团与建杭、坤和、兴耀等本土房企绑定，全年凭借自身及兄弟公司力量在浙江市场拿地32宗，其中27宗集中在杭州市场，湖州吴兴区和金华主城区各2宗，1宗位于宁波海曙区，继续保持杭州的优势地位，成为杭州市场拿地宗数最多的房企，权益拿地金额位列杭州第二位。大家房产2023年在浙江市场的新增地块全部集中在杭州和宁波市场，省外的布局中上海和苏州各2宗。在市场调整期，大家房产的投资策略快速调仓，布局一二线核心城市应对市场调整的风险。2023年，浙江省权益金额TOP50企业中，有31家企业拿地权益比达到90%以上。其中权益100%的企业18家，如外来房企中海地产、中国金茂、龙湖集团、华发股份等；13家企业权益比率超过90%，如保利发展、建发房产、绿城中国等。在这一波市场调整中，多数企业倾向于调高拿地权益比重来防范合作风险。14家主流房企加仓浙江市场，建发房产和保利发展权益金额超百亿
2023年的浙江土地市场虽然成交金额大幅下滑，但仍有14家主流企业加码浙江。尤其是建发房产和保利发展在浙江市场拿起权益金额超百亿。建发房产2023年在浙江市场的杭州、宁波、台州、温州、丽水共摘取9宗涉宅用地，仅9月在杭州市场封顶摇号竞得世纪城钱塘湾总部住宅地块和滨江区的之江单元R21-03地块，合计权益金额达到81.90亿元，占建发房产在浙江市场全年权益金额的一半。保利发展在浙江市场共获得8宗地块，其中4宗位于杭州运河新城、未来科技城、蜀山单元等热门板块，3宗位于宁波鄞州和海曙等核心地段，1宗为温州城市中央绿轴区域核心地块。图：2023年加码浙江市场的典型主流企业及同比情况市场监测：https://www.cih-index.com/保利发展、招商蛇口、中交投资、方远房地产集团和龙湖集团5家房企，同比均翻倍增长。除保利发展之外，招商蛇口在杭州和宁波市场揽获多宗优质地块，拿地权益金额81.1亿元；中交投资主力重仓杭州，并深耕绍兴、温州等城市；方远房地产集团全年60.5亿元的权益拿地金额布局杭州和台州两个主力城市，在最熟悉的区域持续深耕。总结：2023年的浙江土地市场，在杭州激烈的土拍热度下，其他城市略显黯淡。但与此同时，宁波、温州、台州，金华，甚至是湖州的核心热点地块也被高度关注度。在这一波市场行情中，房企除了关注城市能级之外，更关注地块本身的质素和去化能力。对于 2024，土地市场或将延续低迷、分化的走势。房企拿地仍保持理性和谨慎，将继续关注市场风险、聚焦核心城市和板块、捕捉点状的投资机会。![]()
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中指研究院2024-01-09 14:05:30来自北京市
