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【金诉采访】郑州楼市放大招,房子可以“以旧换新”了?

北京金诉律师事务所2023-11-27 17:27:47来自北京市

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此外，在北京金诉律师事务所主任律师王玉臣看来，“以旧换新”看似旧房换新房，实际上类似于“连环单”，卖掉老房购买新房，只是把中间的流程进行了简化，减少了交易成本和流程，但是本质依旧没变，依旧需要注意购买新房的常规风险。并提醒换房者需要详细了解整个交易流程，并注意查看所有需要签署的书面文件，务必把握一个大原则：只要是没有写入合同的，都有可能无法兑现。此外，他建议换新房的时候尽量选择现房。“现在期房的风险普遍比现房高。”

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文章来源丨大河报·豫视频

采访律师丨北京金诉律师事务所主任律师王玉臣

“星联枫桥湾项目愿以‘以旧换新’政策解决客户的置换难题，帮助客户更快实现居住升级。”近日，郑州有楼盘举办了一场大型的政策发布会，推出“千万补贴，以旧换新”活动。

提起“以旧换新”的营销方式，你可能会想到家电、家具、手机等等，可如今，房子也能“以旧换新”了？

这到底是怎么回事？换房需要什么条件？难道可以直接拿旧房换新房？后续如何保障换房价格的公平性？是否存在一些消费隐患？记者对此进行了调查采访。

此次“以旧换新”活动本质是“卖旧买新”

记者向活动主办方了解到，该项目推出的“以旧换新”活动，主要是针对购房者通过中介等渠道卖旧房后，再购买项目的新房，并不是开发商直接回收购房者的旧房，再向其售卖新房，并不符合大众传统意义上理解的“以旧换新”。

据悉，活动中，客户可联系项目置业顾问先行缴纳5%的首付款作为置新定金，并签三方约定在6个月内由开发商推荐的中介来帮助进行老房的售卖。客户可优先选定心仪房源，如老房在限定时间内成功售出，即可进一步完善前述已锁定房源相关签约手续并交纳剩余15%的首付款；如到期时老房未成功售卖，开发商可提供不少于10万元的专属购房补贴款。开发商特别指出，项目不参与二手房的直接销售，但可以安排专门的置换团队进行一站式服务，加速房源售卖，并补贴卖方产生的交易代理服务费。

“这个‘以旧换新’活动名字可能引起误会了，‘以旧换新’是打了引号的，实际是‘卖旧买新’。”据一位知情人士透露，该活动本身属于市场行为，“不存在政府兜底的情况，有一些传言出现偏差，有的说政府收购用作保障房，这并不是真实情况。目前没有看见政府出台的相关政策文件。”

那么，该“以旧换新”活动的营销效果如何？项目工作人员告诉记者，“目前的确有一些客户过来咨询，对于想换房的群体来说，这个政策安全又方便，我们不仅可以保障出售房源的价格，还有专属的购房现金补贴，更有专业团队可以加速房源的售卖，给客户安心。”

对于这样的营销手法，购房者接招吗？近期准备换房的任先生告诉记者，“感觉挺方便的，我们本来就在发愁老房卖得慢，耽误我们买新房，这‘以旧换新’可谓是顺利解决了我们的难题。”并表示，其实身边有不少亲朋好友都面临这个“置换难题”，希望郑州能多些楼盘参与这个活动，给购房者更多的选择。

也有购房者表示，以开发商为主导，针对旗下楼盘推出的“以旧换新”活动，选择面比较单一，而且 “以旧换新”给补贴，究竟是营销噱头还是促销实招，还有待观察。

对此，诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，郑州有楼盘推出“以旧换新”的活动，在一定程度上反映出房企仍面临较大的去库存压力。但值得肯定该政策“对于提升市场活跃度、提升置换效率等都不失为是一个有利的举措，值得其他城市或房企去尝试。”

而针对该政策，易居研究院研究总监严跃进表示，“‘以旧换新’并不是新的政策，前几年就曾出现过，现在是在之前的基础上更创新。”并指出，此类现象若是楼盘单方面进行的，可能效果会偏弱。“还是建议政府部门等来牵头，来积极引导各类购房需求的释放。毕竟此类交易涉及连环交易，单纯靠中介或楼盘来进行，不一定能够确保交易达成。”

全国多地探索“以旧换新”，主要模式有两种

事实上，郑州并不是第一个出现“以旧换新”政策的城市。

早在今年9月，因烧烤爆火的“网红城市”——淄博，就提出了“以旧换新”的概念，并迅速被全国多个城市学习和模仿。

据不完全统计，截至目前已有淄博、徐州、南京、济南、宁波等至少10城推出了“以旧换新”活动。另外，徐州、南通、海宁等城市还提供官方换房补贴，以期更好地发挥一二手市场的联动作用，推动房地产市场的复苏。

在这种情况下，参与该活动的企业数量也在逐步攀升。据报道，包括万科、旭辉、绿城、保利、招商、中海等企业都有楼盘参与。

根据克而瑞研究报告显示，目前各城市“以旧换新”的模式主要有两种：

第一种是帮卖模式。

即购房者、开发商、中介三房签订协议，购房者交纳定金锁定新房房源，中介挂牌二手房并限期出售，若期限内二手房卖出则合同生效进入新房交易流程，若二手房未卖出开发商则返还购房者交纳的定金。

比如，淄博、南京、宁波，以及郑州本地的星联项目，采用的就是这种模式。

第二种是收购模式。

房企或其他第三方先收购购房者手里的二手房，购房者再通过补差价的方式购入新房。比如，浙江海宁、济南倡导的“以旧换新”，就是类似的模式。

对此，有业内人士表示，“无论采用的是哪种‘以旧换新’的模式，瞄准的都是有置换需求的群体，归根结底要解决的就是老房出售的难题。”

易居研究院研究总监严跃进则认为，相较于帮卖模式，收购模式的确定性更强，“旧房的出售是有兜底机制的，这就使得换房的确定性增加了，对于房企加快去库存和改善型住房消费需求释放等都有积极的作用。”

流程虽有简化，但交易风险仍需重视

但是，也有业内人士指出，这两种“以旧换新”的交易模式在实际操作的过程中都存在着明显的问题。

首先是帮卖模式，对开发商来说，这种模式的好处是可以提前蓄客。但对于购房者而言，这种模式虽然简化了交易流程，却存在一定风险，如果预定了新房，但是旧房子没有卖出去，后续无论是想要退定金或者退房，都比较麻烦。

而收购模式对开发商的实力有一定的要求，在当前房企资金承压、库存去化难的情况下较少企业选择该模式，局限性较大。另外，在实际操作过程中老房价格如何评估等问题都比较棘手。

此外，在北京金诉律师事务所主任律师王玉臣看来：

北京金诉律师事务所王玉臣

“以旧换新”看似旧房换新房，实际上类似于“连环单”，卖掉老房购买新房，只是把中间的流程进行了简化，减少了交易成本和流程，但是本质依旧没变，依旧需要注意购买新房的常规风险。

换房者需要详细了解整个交易流程，并注意查看所有需要签署的书面文件，务必把握一个大原则：只要是没有写入合同的，都有可能无法兑现。此外，建议换新房的时候尽量选择现房。现在期房的风险普遍比现房高。

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