注意！每一个在北京楼市的捡漏机会，都要慎重

要说最近昌平最火的新盘，不是平西府，更不是刚刚开盘的建发珺合府，而是——

紫金书院。

回龙观、地铁盘、人大附，还有价格倒挂，每个关键词都正中京北买房人的兴奋点，一时间各大买房群里，都讨论的热火朝天。最终问题就一个：

“到底值不值得买？”

而探哥想要先提醒大家的是，对于每一个突然出现在北京的捡漏机会，都要慎重！

1

作为当年回龙观神盘之一紫金新干线的三期，紫金书院属于典型的老地新作。

其实早在几年前，紫金书院就传出过要入市的消息，后来不了了之。去年又传出风声，售楼处也早早就建好了，位置就在紫金新干线4期南侧二层红砖楼，却拖到现在才迟迟入市。最新消息是，预计8月份能开盘。

这样一拖再拖，大家心里难免会犯嘀咕，坊间一直有传闻，是开发商出问题了。毕竟紫金书院的开发商“新领域”，只是个成立于2001年的小民企。在头部房企都频频暴雷的今天，小民企的资金链自然更让人不放心。对于买房人来说，开发商也是个不小的安全隐患。

好在有官方回应，延迟开发是因为地块内被发现的文物霍营娘娘庙。

但延迟开发和小开发商的遗留影响依旧不小。

根据资料显示，开发商2004年就已经拿下紫金书院所在地块，但直到今年4月，三期才拿到施工许可。按照正常开发节奏，保守估计得2025年才能顺利交房。也就是说，等到顺利交房入住，业主到手的产权已经缩水21年。

产品兑现能力上也更逊一筹，紫金新干线之前就已经发生过一系列因房屋质量、上学等问题而引起的维权事件，感兴趣的可以搜一搜。

以上因素综合在一起，更直接影响到项目在二手房市场的溢价，同为当年的回龙观神盘，边上首开国风美唐、京投发展·公园悦府二手房报价均已达到7万+，而紫金新干线一期、二期的二手房报价也就在6.3-6.5万/㎡之间，高下立现。

再结合紫金书院目前6万+预计售价，连大家追捧的价格倒挂都有点站不住脚了。

2

但跟奥森春晓、北清云际、建发珺和府们相比，紫金书院还是有优势的。

位置更优越，三轨，还离地铁很近。项目距离地铁13号线与8号线交汇的霍营站，8号线回龙观东大街站都在1.5公里以内，步行大概需要20分钟左右；比较值得期待的是13号线拆分后的回龙观东站，距离项目也就300米左右，走路轻松到地铁，预计会在2025年前投入使用。

居住氛围更成熟，周边都是大型的成熟社区，配套齐全，发展完善。

从案名就能看出，教育资源是项目最大的亮点之一。紫金书院紧邻人大附中昌平学校，目前该校小学部、初中部已经全面开学，高中部规划建设中，可以说是一站式教育配套，12年一贯制教育体系。

其实，这个学校之前是紫金新干线的配套学校，闲置了一段时间，迟迟没能兑现。后来因为“回天计划”才引入人大附中的优质教育资源，这跟开发商本身努力基本无关，可以说是“躺迎名校”。

不过未来是否能够就近入学还不确定，还得看交房以后的入学政策。但目前紫金新干线一期二期属于人大附中昌平学校的单校划片区，都是可以上的，紫金书院位置上距离学校更近，大概率能上。

此外，小区自己还配建有紫金新干线幼儿园，就在三期的东南角。

3

比起新供应地块，紫金书院还不受7090限制，也不用配建公租房。

项目定位低密洋房社区，整个项目是6-10层的洋房设计，建筑风格为红砖校园风，容积率只有1.8，在目前昌平，甚至是海淀市场里，都是有竞争力的，居住舒适度会更好。

项目整体共分为3个组团，其中C组团、A2组团定位为创新教育综合体，未来会引进一些课外辅导机构和休闲娱乐商家入住，未来家长就不用周末到处跑了，家门口就能解决。D组团由18栋6-10层的洋房及角部社区商业所组成。

户型主打110平三居和140平五居，一梯两户，1100套左右房源，预计均价在6万+，且为精装交付，明显定位刚需偏改善客群，看起来拖了这么长时间，开发商也是想跑量，不想再等了。

两款户型都是把厨房放在中间位置，没能形成南北通透的LDK布局，这一点上略逊于目前市场上的主流产品，好处是把北向面宽尽量都给到了次卧。

亮点是，有移动隔墙的存在，业主可以根据家庭需求，随意切换成一二三四五居。整体户型没什么大毛病，还因为是洋房产品，整体得房率较高，或能达到80%以上。

另外，为了提高产品的吸引力，紫金书院还特意邀请金茂府的原装设计团队参与项目的全面施工、运营及服务，还会采用金茂独创的科技“五恒”系统。

先不说，产品最终能做成什么样，但是项目夸口说要对标颐和金茂府，探哥肯定是不敢信的。何况，还要考虑未来科技系统等带来的维护成本，以及项目一期二期的前科。可以说，现在的卖点，就是未来维权的重点。

综上，探哥的建议是：紫金书院的优缺点都摆在明面上，想要出手的，提前做好维权准备。