北京二手房3月网签住宅还不错，截止到昨天28号，成交量有14244套，全月网签预计能到1.6-1.7万套，2021年3月是22172套，2022年1月是11875套，2021年7月是17855套。也就是说，当下市场基本相当于2021年小阳春末期的成交量。本来2022年这一轮楼市小阳春原因很简单，就是房贷释放量全面恢复，之前积压的贷款基本都不用排队了。但相比2021年因为经营贷入楼，以为龙头的深圳、上海房价大涨的小阳春，2022年这一轮小阳春非常非常微弱。2022年1月后，只有上海、杭州、北京等城市选对活跃。但因为众所周知的海外战争导致的股市动荡，疫情、互联网企业裁员导致的市场三座大山。当下楼市可能也只有北京还有一点小阳春的温度了，但别高兴的太早，3月开始市场并不乐观，特别 下半月，整体退烧明显。而从市场看，相比之前北京限竞房为主，整体房屋总价相对较低，随着市场供应结构的变化，当下新建住宅市场热度明显低于二手房。改善为主的新建住宅，主要收到北京最严格的二套房首付影响，另外基本所有新房都可以说是豪宅了！
最近深圳已经开始发布政策，将微调二手房限价政策。
北京最应该微调的政策，“非普通住宅认定”！过低的普通住宅线，相当于让全北京基本所有房屋都变成了豪宅，带来的结果是想换房的客户需要首付80%！这已经不是次新闻报道北京的豪宅遍地现象，对于北京楼市来说，作为调控政策最严格的区域，各种房住不炒的政策，都在有示范作用。可以说大部分北京房地产调控政策都是符合民意的，也事实上平稳了市场，但对于这个“非普通住宅标准”已经到了必须改的时候了。简单的计算一下，北京100套商品房住宅，其中已经有86套房被认定为豪宅，全北京一共4600套普通住宅（不计算五环内），其中有3700套在六环外。
整体计算一下数据，北京六环外已经有超过60%的住宅被计算为豪宅，合计成交了9235套住宅，其中超过5500套是豪宅。五六环之间合计成交16370套住宅，五六环之间只有885套普通住宅，也就是市场上大部分主要购房的五六环之间95%是豪宅！
这个标准是2014年9月30日发布的标准，已经接近5年没有变化，而对于市场来说，经历过2015-2016年的房价上涨后，这个价格已经远远不符合当下市场的实际情况。
这个政策影响到底多大？
根据北京现行政策，对于购买新房的购房者来说，次契税影响不大：
北京首套的契税和所购买房屋的面积有关，与普通非普通无关。90平米（含）以下，是按网签价1%缴纳，90平米以上是按1.5%缴纳。
但对于部分城市来说，目前依然有执行的政策是按照非普通住宅3%计算的，这就带来了很大的影响。
按照老标准限竞房全面成豪宅
从过去5年的北京楼市这一轮调控政策看，2017年317之后，北京房地产所有政策都领先了其他城市几个阶段。事实上的效果也肯定是。但经过严格管控的3年后，北京的部分之前过严政策，应该有微调，才能适应市场的正常发展。
非普通住宅标准应该提高，当下北京楼市绝大部分购房者都是按照非普通住宅标准在首付，而事实上，目前市场上在销售的限竞房应该归类为普通住宅，特别是140平米以内的部分。目前市场出现的限竞房库存积压很大原因也是因为非普住宅标准过低，导致大部分五六环之间的普通住宅，只能贷款首套房60%-二套房20%。
最后，简单的总结一下，当下房地产市场稳定非常重要，北京非普标准这个政策，已经严重影响和制约市场的正常健康发展了。到了必须调整一下的时候了。特别是最近所有新建商品房住宅房源基本都是改善面积段。
北京应该针对卖一买一的真实改善，有定向的稳定政策，否则市场很可能在短暂小阳春后，再次进入明显调整期。
地产评论人2022-03-29 14:31:07
