我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：雕叔，可以细说一下离婚几层首付吗？一年期有什么不同

回答：一般jlh都是为了析产降低首付 那你肯定是名下无房 之前有贷款记录的话 按规定不满一年是首付5年，满一年就是4成 不过都有办法搞成3成 要么搞你的，再选个潜力不错的带杠杆的小区 基本就是3成了

提问：雕叔你好，请教下现在广州二手公寓税费如何，有没有限售两年的，还是出证了交多点税马上就马上可以转手呢？站在您的角度，南向望江的商务区豪华公寓有没有投资回报呢？

回答：有回报，就是少而已，你看我公众号公寓那篇，公寓不是一般人玩的游戏，你可以去试试买一套二手公寓看看，当然不是真去买 我宁愿你把钱拿去不限购的佛山或者新塘买吧

提问：雕叔，女儿未婚，由父母出资买房付首付，总预算在400w，需贷280w（公积金60w、商贷220w），女儿现在收入只有8k，公积金2k，但加上父母家庭年收入40w，父母做共同还款人或担保人，贷款没问题么？

回答：父母担保可以，但是很多银行有限制不给做，或者做不到3成首付了，比较麻烦。 小孩账户做做流水的话其实你们不用做担保都能搞定。280万组合贷算下来每个月也就负债1.5w左右，银行要求收入是房贷的2-2.2倍，也就是每个月固定时间用非亲属的银行账户转入2.5-3w到你小孩名下就可以了，星球上也有详细说明如何做流水，可以搜索关键字查看，或者找个靠谱的贷款中介帮你搞定，很简单的，大概2千搞定流水问题

提问：雕叔，你好！目前在纠结几个区域，主要诉求是：自主且有潜力，小区管理和素质相对好些，楼龄不超过20年，15年内吧。 预算是不超过500万，两房、三房皆可，不考虑学位。 以下几个小区怎么排序？ 1.市二宫中海名都 两房 2.赤岗北泓景花园 两房 3.新港路江南新苑 两房 4.车陂骏景花园 小三房 谢谢！

回答：自住部分结合通勤和喜好，增值部分参考板块、增量、接盘侠、未来发展增量、产品户型等，综合以上：滨江路、市二宫、新港路海珠西板块大致发展已定格，且是两房产品，骏景临近广州金融城规划，匹配三房，赤岗板块及泓景花园周边规划也不错，不过只能匹配两房，建议考虑骏景三房，三房vs两房，三房也是未来接盘需求持续扩大的点

提问：请教雕叔，自住兼学位，老公佛山上班，我在珠江新城，户口在越秀想买回这里，首付不多，大概60-80w，学位房只能买老破小了吗，可以通过高评买到哪些还算靠谱的房子?月供大概多少，谢谢!

回答：是的，60-80万，倒推您的总价260万总价，按照越秀区的老婆小的价格，4-5万肯定是要的，那么只能买一个50-60平，或者不超过65平的两房 不过也不用悲观： 1、要不就干脆跳出先前的思路：把选筹的范围往外扩充，尽量用杠杆去买一个小三房，总价在300万左右，或者300万出头，比如番禺、比如老黄埔 2、如果实在不想离开越秀这个地方，也可以买，那也尽量买50-65平这个面积段的，可改3房的房源，学位+地铁加持

提问：雕叔早上好！接上一条，目前情况是我手头资金可以覆盖业主欠款，不需第三方垫资，1-可否采取业主将其房产抵押给我的形式来规避风险？2-若过户时我采取第三方垫资全款买入再抵押JYD的方式是否可行？感谢雕叔专业意见！

回答：你的钱，最差的情况发生了，结果你能接受就可以。 第三方垫资全款买入，不是一个简单的垫资，两步走两个借贷关系：个是基于买卖关系的垫资，发生在资方和业主。第二个是基于全款JY贷的垫资，发生在资方和你。两个都是空放，都需要你自己出一部分资金垫进去。 具体分别垫多少钱，你有多少钱，房子值多少钱，欠多少钱，可以贷多少钱，资方愿不愿意做，中间的差别大了去了。 复杂方案，希望简单答案，呵呵。

提问：雕叔，我房子卖完收到大部分款了，想买大壮名城，但不知几时开盘和能否买到，700多万的预算，我现在除了等新房开盘还能做什么吗？科学城的二手房可以买吗?几时入手，据说贷款利率又要上调了，瑟瑟发抖

回答：科学城的2手贵，目前已经是高位了，可以等市场冷下来才买，一定要买的话选大壮名城的新房吧。我记得你好像也考虑天河东这边，如果可以的话，天河会比黄埔好，上限高一大截。天河的次新盈彩3期之类的挑满5年的来买。天河的新房挑天河壹品这些来买

提问：老师您好，家庭在深圳一套前海太子山庄二期自住四房。孩子三年后使用完学位名额后，是置换成诺德或铭筑的三房四房好，还是去坪山打新二套房合适？我们是纯刚需。手上的资金有限，只能在置换一套前海新一点的房子和坪山打新之间选择了。期待您的回复。

回答：谢谢您的付费咨询，回答您的问题前，我说说我们做过的两个咨询案例。19年8月的时候，同一天来了两个对风险厌恶决然相反的客户： 一个客户年入300万，卡里躺着600万，二线城市房多多，却只敢买到400万，一番交流后，基于他们的过往消费习惯，我们建议把预算提高到1000万，哪怕他们其实完全可以买到2000万——这样不至于压力太小，也不至于负债过高而不适应。 奈何这个客户没听劝，自己还是和行家买了个400万，有限不说，而今还有劲没处使，眼下被715限了购，现在陷入有钱没票的苦恼中。 另一个客户，则是上个客户的极端，家庭收入四五十万，手上才小几十万，彼时底仓只有16年入的一套广州和佛山，打算靠信用贷和GPGD整个800来万，对于这个激进客户，我们则是建议他把预算降低，买个500多万——这样不至于影响生活质量。 又比如那个房圈皆知的蟹姐姐，她如果当时来找的是我们，或许会有不一样的结局——她已经不再是收入爬升期的壮年，我们不会让她加那么大杠杆，亦会推荐个更稳妥更主流的户型，因为她的心理承受能力太弱，再者全款抵押也是非常考验我们的心理素质的，年轻人接受度会更高。 说那么多，我想表达的是在没有对您的家庭\/负债收入\/仓位情况\/承压能力了解之前，我们其实是无法判断您的这几个选择哪个更好的，一定需要对您有一个综合全面的了解，才能给到一个更精准的建议，所以有空来公司面谈吧。

提问：雕叔你好，没遇过反价，因为就买过一套二手房，对流程也不是很熟，想问下反价出现在哪个阶段？比如我给了10万定金，要跟业主签合同了，是这个时候业主开始反价了吗？还是签了合同之后，业主宁可赔偿我损失也不卖了？通常到哪个阶段我们才能安心啊？因为现在市场太火，怕掉坑里了

回答：定金，如果是500以下的，一般给不超过10万 给个5万左右就完事了 签约的时候，把毁约金写高它 然后去网签，把房子锁定了就不能交易了 后续业主真毁约你就告他 可能你要费点律师费 不过你的毁约金也高对吧 正常都可以拿回来的

提问：雕叔，您好。有些关于贷款相关的名词不太了解，想雕叔能不能解释一下？ 1.什么叫垫资买房？如何操作？ 2.什么叫过桥？ 3.什么叫并发？ 4.全款抵押又怎么样操作？ 谢谢

回答：1.比如你首付不够差个50万，找一个垫资公司帮你把这50万补上，这个过程要注意的是会产生摩擦成本不低 2.小明之前在银行办理抵押贷款贷了100万元钱，现在他手头有点紧，想再贷50万，可是，他之前贷的100万元的贷款至今还未还清，如果要再贷这50万元钱，必须还清之前的100万元贷款与利息之后才能贷。小明这时候正缺钱，所以只能找贷款公司垫资帮小明·还上那100万元的贷款与利息，然后小明就可以去银行办理150万的抵押贷款，银行款项下来，小明用从银行贷下来的款项归还欠贷款公司的钱和利息。其中，贷款公司垫资的这部分钱就是过桥资金，贷款公司帮小明还钱的过程就叫过桥 3.比如你买完房子同时向不同银行申请2笔装修贷，就是并发了 4.找垫资全款买入，然后做jyd 抵押出7成之类的 其实你只需要跑一下中介门店，他们很多都会告诉你的

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