我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：雕叔，下午好，早上问您没回复，可能信息太多，遗漏回复了。看过宝中房子，凯旋城(宝安实验9年制中小学，新安地铁站500米)，西岸观邸(宝安实验9年制中小学，新安地铁站500米)，第五大道(海韵学校9年制中小学，宝安地铁站300米)，鸿荣源尚都(滨海小学，海旺中学，宝安中心站750米，壹方购物中心800米)，这4个盘差不多都是07年，价格也差不多，准备买总价800-900万的. 凯旋城和西岸观邸是宝安实验学位，但楼盘品质，景观和物业感觉尚都好些，个人喜欢尚都，现在惠州工作，3-5年后打算去宝中生活小孩要用到学位了，如果在宝中片区选这几个盘，您觉得哪个盘更合适些？谢谢！

回答：在宝中选800到1200万的三房四房，是一道超难的选择题，因为没有对错，只有抉择。 凯旋城和西岸观邸，学位更好一些，居家氛围也更纯粹，但是凯旋城物业一般，在宝中风评不高。 西岸观邸的鸿荣源物业加高赠是优势，但也有12年楼龄，价格去到了十万多，和对面九万多的海纳公馆一比，有点三十美少妇仍以为自己青春十八貌美如花的赶脚。 第五大道户型方正合理，但是一期外立面老旧，总让我有点耿耿于怀。 尚都是均衡型选手，各项指标都能打八十分，无功无过。 怎么选，难啊！ 来来，我们运用排除法，不考虑学校，我会先排除西岸观邸和凯旋城，这两个盘价格已经不低，离海纳公馆太近，以后会受海纳二手压制，涨幅会受影响。 第五大道和尚都，我个人其实喜欢尚都多一点，但是尚都位于宝中核心区位，周边同质竞品盘太多，价格彼此形成压制。 最后是第五大道，区位，产品，户型都算中上，周边除了幸福海岸没有竞品，海韵学校优于海旺略弱于宝安实验，上升势头明显，你又有娃要读书，综合评判，就选第五大道吧。 PS：每天后台咨询问题的很多，我做事又死板认真，恨不能每个问题都论文式回复，只恨自己时间太少，无法做到每问必答，如果有漏答的，还请星球粉丝见谅。

提问：前几天看了，黄埔花园没货，金逸花园也没有合适的。 实地看过万科城市花园，地段优势不明显，首站也将会被打破。 想转向景泰花园，有地铁枢纽，有好学位，有少年宫、体育馆等集中配套…… 但感觉5万价格感觉没多大空间了，你觉得呢？

回答：万科城市花园还是有追赶的空间，别的二手就很硬了 不能等城市花园涨上去了才想到去追 泰景你应该看的是东城华庭，这个价格很贵了建议回避吧 黄埔觉得高的话就去番禺万博呗

提问：尊敬的雕叔，我在佛山工作，之前不了解您的作品，年初入坑了北滘新城的“顺德未来城”，位于地铁7号线延长线的“美的大道站”。如今我老家房子近期可以卖掉，大概有130万，不知道这个钱是应该用来还贷款呢，还是再买第二套房？如果想在广州买房，我和爱人是本科学历，我副高职称，我们没在广州工作，能否有法破广州限购？感谢您的作品，让我打开了视野。如果下步家人意见一致，我会去您公司寻求具体指导。

回答：你们的资格是可以直接签一个户口到广州，5-6个月搞定户口，然后再看看手上的钱多少，是直接买（直接买就是首付7成，因为顺德未来城有按揭），如果把贷款还清，看看余值和净值，寻求再抵押出来更多的钱，买广州吧 7号线沿线的北郊新城，尤其是合景天銮在2年前价格就去到了2.8-3.0万，目前也只是2.3-2.4万，周边的英伦首付、海琴水岸、美的壹号公馆，以及高端的君兰江山，以及人才房的领贤公馆，这几年的表现来看确实是不太行，可能投资周期比较长吧 期待后续有机会面聊

提问：我有一个朋友，上个月过户的时候，在过户现场，一直跟业主纠缠在到底是先过户还是先转首付款上，雕叔从专业的角度来看，这个环节怎么做才是最合理的，而且也保证双方都没有怨言

回答：您好，这个问题常操作规流程是先过户后支付首付款，但也不排除反向操作，那如果双方都比较担心安全性，建议1.协商过户之前支付部分首付款，过户后在支付剩余首付款！建议2. 双方做银行资金监管，过户后双方确认解冻资金到业主账户，现在操作很方便很多银行可以在APP操作！[握手]

提问：买了富士康科技小镇科慧花园，高位站岗吗？

回答：站 买房三大关键点 一板块， 二楼盘， 三价格 前面两个说了很多次，热门板块网红盘基本不会买错，广州行情没来之前大胆买就是了，剩下一个就是价格，这点就看经验了，砍得下来都是[强] 如果你没有限购区的名额，那就去佛山千灯湖看看，千灯湖不会差到哪里去的，广州佛山一直以来的尿性都是慢半拍。

提问：预算500-550投资，要三房，5年后再考虑卖出或自住。但那些东圃鱼珠，琶洲板块的现在感觉都水分大，求指路。

回答：存在即是合理，目前来说，头牌当仁不让就是琶洲了，所以琶洲房价跑前一点很正常，过1-2年一大堆高净值人群过来，琶洲的房价还会继续上，坚挺 5年期，我认为，基本2波行情是大概率会发生的结果，当下算一波，然后5年后卷土重来再来一波，该涨的还是当下这些网红盘 5年后你看到的金融城鱼珠，跟你现在看到琶洲差不多 这个预算，还是放在市区这些板块会好很多，或者海珠部分优质盘 番禺黄埔这个总价放过去，接盘侠，相对会少一些吧，不是一棒拍死所有，部分像鼎峰这种，市场认可度还是很高

提问：你好，目前单身，有一套94平方米3房，天河区龙口西路学位房，链家挂牌价450万左右，计划卖掉，置换到珠江新城，请问：1.什么时机换房比较合适？2.预算总价800万，换到珠江新城，是否合适？有无推介？谢谢

回答：龙口西学位房，其实明年小阳春应该大概率还会再涨一些 每年年后回来学位房是卖的时候 不过考虑到你要置换到珠江新城去 难度很大 一是因为珠江新城已经领涨不少了 二是珠江新城你800万过去你看一下，只能选到 一些1房单位，2房都是西区一些旧房子了 不是很建议 看你这800万是准备买个自住房还是投资？ 具体再跟你的情况分析吧 另外你是卖一买一，建议同步操作 先把房子挂出去，试试市场热度，人家买你不一定要给卖的对吧 有合适的价格就出 你买房子的话，就尽快买，然后把过户时间押后一点 压到收到卖房款后就好了 这样就保持你手上一直有货的状态 免得卖了房子，然后看中的房子又快速涨上去 踏空了行情就不好

提问：雕叔！在员村上班有啥好盘推荐？

回答：可以把自己的需求稍微展开讲一下： 1、总价预算几多 2、首付几成 3、对学位有无要求 4、对楼龄有无要求 5、对花园社区物业的要求如何 6、对通勤距离的要求 7、对楼层朝向有无要求 8、你的首付款、购房资格是否已到位 9、你自己以前是否看过房子 10、你自己是否已经下定决心要买了

提问：请教一下，为什么荔湾，尤其老西关的房价不涨，其实论交通，配套，小区环境，都不比东部的网红盘差，而且去珠江新城上班也很方便，例如富力广场，只能卖四万出头，而东圃的美林湖畔已经接近五万

回答：是不是很奇妙 房价的上涨除了信贷之外，就是普通意义上的货币放水除外 除此之外，还要看某一个区域和楼盘的增量如何，你有增量才会有人去追啊，以及背后的产品因素、接盘侠数量和质量，是不是 你再来对比下老西关VS金融城鱼珠，是不是会有不同的看法 我大声的告诉你吧：这就是存量思维和增量思维的巨大鸿沟，这个巨大鸿沟在以后的时间里会慢慢的体现和兑现出来，而且这个鸿沟越来越大

提问：雕叔 凯旋新世界 9左右的一期 11左右的三期是不是有投资价值？

回答：豪宅的投资，我觉得广州的行情会步深圳的后尘：那就是豪宅是“领涨”。只是觉得广州的豪宅“领涨”的趋势和行情没有深圳那么明显，这是，第二就是要想复制和呈现深圳“豪宅领涨”可能还需要几年 如果单纯从这个盘本身来看，9万的一期，11万的三期，可以买

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