在阳春三月的时候。
一年前，深圳楼市正经历着历史上少有的魔幻般的上涨，二手房一夜暴富，业主们齐心协力坐庄；人们排起长队“打新”，招商湾玺三开盘三售罄，投资客疯狂入市。
今年以来，深圳在一系列调控政策下，打新依然魔幻，二手房却陷入低迷。这个消息是在春节前四天发布的一款“药方”。二月八日，深圳住建局公布了3595套二手住宅的成交参考价格，大部分都低于市场价格，有的甚至只有一半。
仅仅半个月后，住建局又一次加调，2月23日开始，严查中介店，网站，微信，QQ等平台发布的二手价格信息，如发现高于参考价格，将从严处罚。
这种调控手段效果立竿见影。翻翻网盘等app，深圳二手房价格仍“暂无数据”，多数中介在过去的春节、元宵节期间，微粒微粒大，市场成交陷入冰冻。
二手市场的流通与成交，是“茅台”价值能否实现的关键一环，深圳楼市在严酷的政策约束下，“茅台神话”是否破灭？多数业内人士表示，深圳二手房成交难有短期起色，缩量横盘将持续。部分人士认为，二手房的价格也将进入下降通道。
二手房降温
首先“受伤”的是深圳二手房调控新政中的中介机构。
现在，中介机构官网上深圳地区的二手房只有官方参考价格，没有业主报价。
中介人表示，现阶段二手房参考价不但抑制了购房者的需求，也打击了业主的购房热情，“很多小区遭遇大规模撤盘，一些业主情绪反复无常，有业主上午还说要卖，下午就没有卖，还有业主临到签约就不肯出去”。
中介人表示，除了极少数急需资金的情况外，多数业主出售房屋都是为了加杠杆置换更好的房屋，如果银行按参考价格下调房贷额度，就等于堵住了他们置换的路，所以不少业主目前愿意捂盘。
股市陷入胶着：没有价格，房主捂盘，卖不出去，没有成交。某链家宝安中心门店中介表示，2月8日至今整个二手房区域都没有成交；而在二手房参考价格发布之前，该区域是深圳二手房交易的热点区域。
最为火热的八卦岭也“门庭冷落”，截至2月8日，八卦岭片区仅成交一宗。今年四月初，深圳小学四年级以上学生开始报名，二、三年级正是带看、交易的高峰期。
据深圳市房产中介协会统计，2月8日后，深圳二手房单日成交量从几百套“砍到几十套”甚至更多；最近一周(2月15日至2月21日)，深圳二手房网签量362套，环比下降78.3%。
行业调查中心的数据显示，春节后深圳楼市成交几近“停滞不前”。
而且深圳二手房参考价格新政最关键的部分，就是银行是否按参考价格放贷，经过近一个月的发酵，这个预期已经很明确了。
中介称，经公司按揭员确认，合作银行中，北京银行、建设银行、农业银行等均已按参考价格发放了抵押贷款。
到2月27日为止，深圳四大银行已经表示，将政府基准利率作为他们发放按揭贷款的重要参考。其中四大行房贷，占市场总交易量的80%以上。
除了收紧抵押贷款之外，政策也在严格控制经营贷流入房地产市场。针对这一情况，一位链家中介表示：“现阶段买房子不用考虑经营贷款，我们接触到的小金融机构都不敢接单，而银行的态度是不保不承诺。
如果银行以基准利率为基准发放房贷额度，如果房主的价格保持不变，购房者的首付就会大幅度提高。
虽然政策严厉，但二手房价格是否会受到影响，后续房价是否会回落，市场尚未形成明确的预期。
广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，按照目前的政策风向，深圳二手房后续成交量有可能萎缩，成交量将出现横盘，光明、沙井、宝安中心等区域去年涨幅较大，房价有可能明显回落。
但是深圳人在房价上不愿意“放弃”。
从2015年开始，深圳的房价就一直保持着的上涨势头，是房价最强劲的城市。不仅仅是三四线城市，北京，上海，广州这几年来都出现了回调，而深圳房价的“永不下降”，已经成为了大多数深圳人和投资客的坚定信念。
到2020年，深圳楼市借风头，在货币宽松、经营贷入市场的支持下，热度猛涨，新建商品住宅价格更是继续上涨，均价接近7万/平。
这一趋势在2021年仍然没有减缓。2021年1月，根据国家统计局的数据，深圳二手住宅价格同比增长15.3%，环比增长1.7%，位居。深圳二手住房价格从2019年7月至2021年1月连续19个月上涨。
目前深圳楼市，尽管有政策高压悬顶，但市场依然暗流涌动，预期强劲。《华尔街见闻》对多家中介公司进行了私聊，得到的报价和参考价格发布的市场价格相比，或者是业主已经撤资。
链家中介以八卦岭片区为例，表示，2月9日，岭尚时代园成交49平米，总价600万元/平米，均价12.24万元/平米，而该区域官方指导价8.38万元/平米。
这个小区还有一个鹏盛村，链家中介给出的报价在每平米10-12万元之间。二月二十三日，该地区新报一套31.48平米，总价380万元，均价12.07万元/平米，而官方指导价为8.26万元/平米。
深圳、福田等多个地区的报价仍然远高于参考价格。
中介商普遍认为官方参考价格难以影响业主的定价。
许多应对新政的措施已经出台。链下中介表示，公司已统一建议二手房买卖双方签订补充协议：“如果可以按照业主的价格申请按揭贷款，就继续履行合同；如果只能按照参考价格申请按揭贷款，就无条件解约。”
另有中介公司表示可以签两个合同，一个是网签，一个是参考价格，以装修或其他名义签订的合同。
"深圳市场就是这样，不管出什么政策都不影响房价走势，总有办法应对”，深圳一位资深投资人士表示，他一直看好深圳楼市，认为这次二手房参考价格也不会根本影响市场，仍是长期看好。
重要的是信用。
为了给“楼市茅台”降温，2020年年以来深圳已多次“出其不意”，围绕火热的新房和二手房市场，出台了7.15新政，限购落户三年后才能买房，堵住假离婚漏洞，控制二手房，手段并不可谓不凌厉。
业内人士认为，深圳土地稀少，供应不足，是造成深圳房价上涨的根本原因。
不过李宇嘉认为，深圳楼市的问题，不是供需矛盾，而是银根问题，杠杆问题。到2020年，供应量增加一倍，房价依然任性上涨。只要管好银根，管好杠杆，央行、银行、金融办等多个部门真正联合起来，就能有效地防止房价过热。
还有专家指出，楼市和房价走势的关键在于信贷，目前并没有明显缩量。2023年1月，中央银行数据显示，首次住房贷款在一个月内突破9000亿。
他指出，银行信贷额度决定市场走势，目前房地产贷款额度较多，房地产市场也难以看到调整的趋势。何时银行收紧房贷，严控经营贷、个贷，或许市场会出现拐点。
尽管如此，信贷政策仍在改变。央行、银保监会日前发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》，指出在今后一段时间内，将分层次制定房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限；对于超过上限的机构将采取过渡期措施，并建立区域性差异化调控机制。
李宇嘉指出，大部分银行已经开始收紧抵押贷款的发放。如果银行坚持“规模与比例双重控制”(即控制抵押贷款额度，使新增贷款中的抵押贷款不超过30%)，同时坚持以参考价格作为贷款评估价格的基础，那么，今年房地产市场无疑将明显萎缩。
关于随后的深圳楼市走势，他认为有两个关键点，，银行监管当局(比如深圳银保监局)是否会发布文件，要求银行按参考价格进行评估？其次，交易争议者如何建立一种解决机制？假如部分卖家不认可指导价，怎么办？是否会因明显高于限价房价格而被禁止网签？
如果这两点都明确的话，他认为，那么二手房市场显然会变冷；新房也需要参照二手房的价格来制定预售价格，这对打新也会产生很大的冲击。
