2018年新修订的《北京市存量房屋买卖合同》（示范文本）正式推行，把原本在新建商品房合同中才会体现出的“预告登记”搬到了存量房买卖合同中。虽是示范文本，毕竟是可参考的依据。对于“预告登记”在存量房交易中发挥的作用和添加的意义本人思量再三......
就“预告登记”的时效问题在这份示范文本中显示和《物权法》中对于此方面的解读是一致的，即“第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”
说来可笑，上周同行朋友给某不动产交易中心打电话咨询“预告登记”的时效，电话里告知是3个月，至于3个月后是可以延续还是重新登记建议咨询窗口。今天他亲自去交易大厅咨询，他的问题是：如果预告登记后三个月内因为一些类似贷款类问题没有办法过户的话，是不是可以来延期？还是重新再登记？得到的回复是存量房交易里该登记没有时效，换言之直到过户为止都有效，三个月的时效只是在新建商品房交易时会出现。同行疑惑，既然没有时效，这就很可能会在交易中因为各种原因没能在三个月中过户，那么出售人如果和第三人签了合同，三方诉之法院该怎样裁定？是遵循《物权法》，按照合同只有三个月的时效，还是以不动产交易中心说的没有时效要求来认定？
同行接着电话咨询了另一个区的交易中心，告知他们区“预告登记”时效是一个月。同行把疑惑带给了我，原来同一个城市即使交易标的相同，但执行的标准却不同。那么我也跟着纠结起来了：
一、新建商品房和存量房虽同是房屋买卖交易，但“内核”却不同。整体交易流程里随时出现的问题都是难以预测的，“预告登记”体现出来，防止出售人一房二卖、民间借贷等风险、保护买受人的利益是很好的。但本人法律知识为零，不知此登记是否可以对抗法院查封，还是需要分性质分情况的才可对抗？该登记在“网签”之后可以操作，这个“网签”用通俗点儿话解释是不是为官方系统里已经做了登记。
二、买家问：合同里写着三个月，如果还没去过户是不是需要再去顺延还是重做才能保障自己利益？倘若真的过了三个月，卖家心理是不是可以这样想：已经过了三个月，按照合同，该登记无效了，我可以卖给其他人......（我们残酷的懂的，现实中只有我们想不到的，没有不会发生的）。中介机构问：合同是通过我们签的，最后万一真有纠纷我们是不是跟着吃瓜捞，在签合同时我们怎样和双方解读这个条款呢，总不能劝人家不要做啊，那不是自己找违纪嘛!哎。
三、交易中的纠纷从来都是从小事开始的，而且这些纠纷都不会是来自官方，打官司的起诉的是买卖双方，或许再加一个第三人。是按交易中心说的无时效，那么买方胜；是按有时效，那么按照合同中所述时效已过，是判定合同无效还是判定预告登记无效？想来权益应该在做网签和预告登记的买家那里，但这些纠纷和没必要的时间浪费已经产生。
四、有没可能如此：既全市推行的合同示范文本，可否各不动产交易中心将预告登记的时效同《物权法》所述一致？这样解释起来也不纠结不矛盾了。
五、一个不得不说得现象：往往出台新的制度、政策后，窗口部门自身并不十分清楚，本人老旧思想觉得凡事自己理清楚了再告诉他人，总比消息传开了，等到回头问你时，你却还不太明白就尴尬了。本人向来遇事咨询很怕那种“感谢您的来信，建议您拨打xxxxx”
六、延伸：关注不少和房地产相关的公众号，有时我这老实人爱钻牛角尖，看到新出台的一些文件制度和现实情况不符的时候，就打电话过去非得问明白，等电话那头说这个您得咨询xxxx的时候，我就沉默了。未来有一天，就一个制度的实施中，所有与此实施相关的环节都能打通，真的统一了，我也就笑了。
吐完，收笔于20180325
天外飞仙2019-03-25 19:28:09
