研判楼市，比房价增幅更重要的是这个指标

 买房时候如何研判房价走势？房价的历史数据是一个参考。除此之外，更重要的应该是对未来经济走势的研判；而且，就投资而言，未来的趋势、当下的形势和现金流水平，显然比房价能涨多少更为重要，也是专业投资者应该去考虑的。

比如为什么你要买某首府的房子？有人回答，因为历史增长数据好，8年翻了一番；而另一个人则不看好，他认为，在经济发展波动时，比长远利益更重要的是短期的资金安全问题。换言之，贷款实际上是一种支出，如果挺不过八年，半途破产断供弃房，那么翻了一番也就成了泡影。

当下澳大利亚正在经历这样的一种情况。

四个月前，经济学家普遍认为今年澳联储会加息。然而，澳洲现阶段低迷GDP数据，不断下跌的房价，持续的低通胀和停滞不前的工资水平，迫使金融市场和经济学家预测，澳联储将在5月前迎来降息，越晚行动，降息3次的可能性越大。

随着澳洲经济增长放缓，且种种迹象表明消费者在缩减开支应对房价下跌，这迫使金融市场和多数经济学家押注澳联储将在5月大选前降息。

AMP Capital，首席经济学家Shane Oliver认为澳联储今年可能被迫降息3次，澳洲国民银行首席经济学家Alan Oster则一改之前立场，表示经济形势已严重恶化，澳联储11月前将不得不降息两次，他表示住宅建筑业的低迷，可能与1990-1991年经济大萧条时期一样严重，失业率上升也可能持续到明年。

“货币政策是向前看的，我们认为澳联储今年将采取行动提振经济，抵销2020年失业率上升（根据我们的预测）带来的影响，可能2020年需要做进一步的政策调整。”他表示。

金融市场认为今年10月澳联储将首次降息0.25%，而一些经济学家则认为4月2日联邦预算发布时澳联储就会行动，或在5月初大选时行动。

如果降息0.5%，30年期50万贷款每月将能少付143澳元，30万贷款每月将能少付85澳元。这种形势下，那些笃定房价会上涨，指望通过房价上涨获取利润的投资者，面临的压力可能就会比较大。尤其是把宝押在悉尼墨尔本这样的大城市。房价高带来的投资问题就是前期要付出更多，并且每个月要支付更多的月供。而一旦像现在这样，连续几个月房价下跌，对投资者的信心将带来很大的打击。

在这样的形势下投资房地产，就要重新审视市场和自己的投资策略。将单一获取溢价作为投资目的，转变为通过租金和利率差价降低投资成本，并在长远看多的地区布局房产。

纵观全澳，昆州作为后起之秀，受到投资者青睐也就不足为奇了。自2013年以来，昆州每年的百万元区域数量一直在增加，并从2018年1月的34个增加到了现在的38个。可以看出，昆士兰州在悉尼和墨尔本地区大幅下挫之际，百万房价地区却持续稳定增长中。在未来一年，昆州房价增幅有望超过平均水平的地区包括布里斯班、黄金海岸、阳光海岸等地区，而库马拉（Coomera）和新农场（New Farm）的表现将尤为抢眼。

而且，昆州租金约5%，这个在贷款利率之上。简言之，投资的租金多于银行利息，真正变成买房赚钱的投资房产。试问有谁还会存钱而不购入房产呢？悉尼和墨尔本的前期购房者纷纷套现大城市而转投资昆州主流政府主导的开发及成熟区域，自然可以实现从高资产规模向高现金流的转换，这才是明智之举。

本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、《决胜海外房地产》《澳洲房地产投资全攻略》作者，多家媒体房地产专栏作者、作家。