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棚改有定论了,三四线房价走势真相大白,刚需该不该买房明确了

楼市奇说 2018-07-13 12:22:52

人民网消息称,今天住建部发布了今年上半年棚户区改造进程和下半年相关工作安排。在奇哥看来,棚改的最新消息有三大看点:

一,上半年全国棚户区改造已开工363万套,占今年目标任务的62.5%。住建部强调,下一步,因地制宜地推进棚改货币化安置。其中明确提到要“依法依规控制棚改成本”,严禁违规支出和大手大脚花钱;

这释放了什么信号呢?下半年弊端已现,棚改乏力,房价难涨!

上半年已经完成了全年任务的6成还多,则意味着下半年棚改乏力,现在中央明确指示,棚改要进行严格监管,要依法依规控制棚改成本,严禁违规支出和大手大脚花钱,说明过去的确存在这种“大手大脚花钱”和成本大量流失的现象,这是违背中央棚改意图的。

过去三年,国开行已累计发放超过3.4万亿元棚改贷款,帮助2000多万户棚户区居民出棚进楼。要知道棚改拉动了三四线多少GDP,给三四线农民工创造了多少就业岗位,给三四线棚户区居民脱贫创富了多少神话。

国家的本意一方面是去库存,另一方面是改善居民住房。但现实是一些地方政府不作为,有些房子其实根本不是危房破房,也被地方顺手牵羊纳入了棚改计划,这不仅造成了资源的极大浪费,还对当地房价有拉升作用,此种情况必须得到遏制和严惩。

事实上,这也完全符合外界的猜测,中原地产首席分析师张大伟认为:棚改的数量将减少是2018年的政策要求,货币化安置的逐渐收紧也已经是趋势。

因此来看,下半年棚改货币化补偿对房价的影响将大大降低,尤其是三四五线城市,之前“棚改”政策被认为是推高房价的罪魁祸首,如今,“棚改”迎来收缩,这就意味着房价上涨的动力不复存在,房价下跌预期已经形成。

二,下半年对于库存不足、房价上涨压力较大的地方,将有针对性的调整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式;

需要提醒的是,棚改货币化补偿政策设计之初纯粹是,为了有效解决三四线城市商品房库存积压问题。我们看到,三年以来,棚改不仅拉动房地产投资增速上行,同时缩短了商品房库存去化周期。

2013年全国棚改货币化安置率仅为7.9%、2014年为9.0%、2015年为29.9%,而到了2016年时,货币化安置比例已高达48.5%。这几乎和三四线城市房价的走势成正比,可以三四线的房价完全是由“棚改”政策一手推高,过去三四线是库存严重积压,如今是房价高不可攀,结局同样不容乐观。不仅国开行发放的资金又重新流入了楼市,顺带还刺激了近乎等量的资金涌入楼市,太多的资金堆积在房地产业,不仅对实业产生挤兑,同时也有暴发危机的隐忧。

回顾过去不难发现,导致这种危险产生的根本原因就是,过去3年棚改是以发放现金的方式补贴被拆迁家庭,这就使得大量的家庭拥有巨额财富之后,这些钱反过来又成为搅乱楼市的武器。知耻而后勇,未来会更注重通过“以房换房”的方式执行,拆迁一夜暴富的情况不会再出现,房价上涨的基本面也将逐渐消失。

三,住建部明确指示,各地需切实评估论证财政承受,不搞一刀切,但未具体说明哪些地方可以停,哪些地方可以继续。

奇哥猜测,未来货币化安置比例会大大降低。原因非常简单,房价上涨过快的城市自然会紧急踩刹车,毕竟“稳房价”也是当务之急;再就是抵押补偿贷款,大概率会被成本更低的降准代替,总之就是会收缩总量。

对房价有何影响呢?棚改的收缩毫无疑问对地产销售的拉动将减弱。未来三四线城市房地产热度的走势可能出现分化,对于棚改货币化依赖高的地区,楼市可能会出现明显的降温;对于本地自身需求和周边城市需求带动的地区,房价或保持横盘震荡。

三四线房价下跌已经是板上钉钉的事实了,那哪些人将遭殃,谁又会渔翁得利呢?炒房客和开发商未来肯定是捞不到一点好处了,毕竟刺激房价上涨的主要因素不复存在了,这就意味着他们作福作威的日子就要结束了。

事实上,最近因为棚改要发生变化地产股已经有显著的变化了,两周之内百强地产股已经累计蒸发财富超过2300亿了,这是投资者对三四线城市失去信心最好的表现。开发商现在的日子真的是一点都不好过,前有信贷紧缩,融资困难,后有即将到期的大举债务,压得喘不过气,这中间股市不景气又摆了一道,相信很多地产商老板都有想哭的冲动了;

对于炒房客,奇哥已经不想再说什么了,毕竟这一年多来嗓子都喊哑了,劝他们早点逃离,怎奈无人理会。现在好了,很多人现在明白过来已经来不及了,虚高的房价和消耗殆尽的购房需求,想逃离都无人接盘,三四线城市这个“甜蜜的陷阱”要彻底将他们埋葬了。

风水轮流转,很多没有上车的刚需这次要迎来转机了,房地产专家齐俊杰称,三四线房价上涨的元凶要被踩刹车了,意味着房价下跌预期就已经形成了。不出半年绝大多数依靠棚改推升房价的地区房价势必会迎来退烧,最迟到明年上半年,三四线城市大概率会以“腰斩”的方式暴跌。撑不起的房价,最后摔在地上也是情理之中的事情。所以对于刚需来说,未来买到低价房并非不可能。

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