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未来房价到底会不会下跌,这个数据很有说服力

易斗说房 2018-06-12 08:11:08

2018年即将过半,之前预期的房价下跌还没有兑现。通过近期房地产市场的表现不难看出,短期内房价仍然难有回落。业内专家认为,接下来,房地产市场将迎来两点变化,一是楼市调控还将继续收紧,限购不会放松;二是会有越来越多的城市加入到摇号买房的队伍中。

那么,未来的房价是否会迎来呢?

关注房地产市场的朋友肯定都对房价的构成有些了解。一般来说,房价是由地价、开发商缴纳的税费、建安陈本、人力成本以及开发商的利润等几部分构成。要想房价下跌,以上这些构成要素中至少要有一个出现下降。另外,恒大集团首席经济学家兼恒大经济研究院院长任泽平曾说过,房价短期看金融,中期看土地,长期看人口。再加上楼市调控,基本上能够影响到房价的因素都全了。

考虑到经济发展与通货膨胀,建安成本以及人力成本很难降低;而开发商缴纳的各种税费的税率都是一定的,短期内进本不会调整。在假定开发商的利润不变的前提下,要想房价下跌,基本就只能看地价了。当然,也可以通过限价政策强制让房价不得高于某一个限定值,但是如此一来就会导致新房二手房房价出现倒挂,近期不少城市都出现了万人摇号”、“超低中签率”、“开盘售罄”等现象,都跟限价政策有关。况且,任泽平也说了,房价中期要看土地,那么咱们就来简单分析一下土地市场。

克而瑞地产研究院最新发布的数据显示,5月土地市场供应小幅回升,全国330城市经营性土地供应建筑面积回升至18661万平方米,环比上涨19%,同比下跌8%。具体来看,一二线城市的土地成交量一再萎缩,三四线城市土地成交持续上行。

一二线城市的土地成交量萎缩,意味着未来新房的供应量不足。5月一二线城市成交的土地中,多为商办地块,住宅用地的占比较小,并且这些商办用地对自持比例要求较高。未来,一二线城市的新房将继续处于供小于求的局面,单纯从市场经济的供需关系来看,房价几乎没有下跌的可能。不过,很多一二线城市都实施了限价政策,因此房价也不会出现暴涨,总体还是会比较稳定。

三四线城市的土地成交持续上行,跟房企积极布局有着莫大的关系。克而瑞公布的《2018年1-5月中国房地产企业销售TOP100排行榜》显示,截至5月底,今年已有6家房企销售流量金额超过1000亿元,碧桂园更是突破了3000亿关口。据悉,在一线和热点二线城市调控从严的大背景下,部分龙头房企由于在三四线城市布局广泛,因此销售业绩表现也较为突出。房企在三四线城市取得了不错的销售成绩,反过来又扩大拿地的规模,因此未来三四线城市的新房供应量还会继续维持在一定的水准。但是,随着三四线城市棚改的继续推进,又会产生一批手持大量现金的购房者,对于房子的需求也基本难有降低。

并且,经过近期的消化,三四线城市的新房库存量已经降至历史低位,在需求不见减少的情况,房价短期也很难出现下跌。

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