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齐步改便步,差别化调控如何终结“炒房时代”?

环环有房 2018-04-13 18:58:04

这是“环环有房”的第165篇原创。 

对于房地产的发展走势,早有定论:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让广大人民群众早日实现安居宜居。

而在中央定调、调控不会放松的情况下,市场也出现了相应的反应。

市场降温,“炒房时代”面临终结

3月19日,国家统计局公布2018年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据呈现以下几个特点:

第一,房价环比上涨的城市减少,而持平城市数量开始增加,下跌城市数量也开始增加。

根据统计局所公布的数据,1月份,70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示,环比上涨的城市有52个;而到2月份,环比上涨的城市有44个。15个热点城市中,仅有天津环比上涨0.01%,郑州和成都环比持平,其余城市均出现环比下降。

第二,一二三线城市的走势产生分化。

一线城市新建商品住宅价格环比降幅与上月相比扩大了0.2个百分点。北上广深四座城市分别下降0.03%、0.02%、0.04%和0.06%,二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅比上月回落的0.2个百分点,二手住宅价格涨幅略微扩大0.1个百分点,三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均与上月相同。

第三,一二手房的走势具有不同特点,即一手房的降温力度稍微要大于二手房。

国家统计局的数据表明,随着楼市调控政策的强化,房地产交易的成交量和成交价逐渐回归理性,市场出现明显降温,熙熙攘攘、轰轰烈烈的“炒房时代”也面临终结。

公众号刘晓博认为,从炒房客的角度看,楼市的大机会的确越来越少,房子正在变成“长期抗通胀工具”和“防御型投资工具”。而且整体来说,绝大多数城市的房子正在失去资产属性和流动性,只有大城市和大城市圈的优质不动产才有投资价值和流动性。

齐步走改便步走,差别化调控在哪几方面发力?

19世纪初,一队拿破仑士兵在指挥官的口令下,迈着威武雄壮、整齐划一的步伐,通过法国昂热市一座大桥。快走到桥中间时,桥梁突然发生强烈的颤动并且最终断裂坍塌,造成许多官兵和市民落入水中丧生。后经调查,造成这次惨剧的罪魁祸首,正是共振。因为大队士兵齐步走时,产生的一种频率正好与大桥的固有频率一致,使桥的振动加强,当它的振幅达到最大限度直至超过桥梁的抗压力时,桥就断裂了。后来许多国家的军队都有这么一条规定:大队人马过桥时,要改齐走为便步走。

一切行动听指挥,步调一致才能得胜利。东方文化下集体主义精神的影响早已深入我们的灵魂。步调一致,令行禁止,于执行层面,是必须的,坚决不能打折扣。但于政策制定方面,则须要求走便步,多元多态,千万不能搞一刀切。这一点,也是这轮调控政策所呈现出的最大特点。

第一,因城施策,抑制房价上涨过快城市

自2016年“9?30”启动本轮调控以来,100多座城市实施了200多次调控。这些城市根据各自的市场特点,所采取的措施各有侧重,力度也有所不同。特别是在今年两会定调楼市之后,部分城市的调控措施进一步细化。

以海南为例,自从建设国际旅游岛以来,海南房地产市场规模加速扩大,商品房新开工面积、销售面积总量超过前十年的4倍,房地产业占GDP比重一度达到50%。然而,过度的房地产开发对海南生态环境的破坏已然令人触目惊心。去年年底,中央环保督察组严厉批评了海南的发展模式。“财政过分依赖房地产,房地产企业指到哪儿,政府规划跟到哪儿,鼓了钱袋,毁了生态”。另外,根据官方数据显示,3月份三亚的房价达到了24552元/平米,全国排名第10。

在房价上涨过快,并且房地产采取涸泽而渔的发展方式的情况下,海南出台了被称为中国房地产市场有史以来最严苛的调控政策。

海南省住建厅3月31日出台的《关于做好稳定房地产市场工作的通知》规定:非海南户籍者,只能在海南购买一套房子,包括高档公寓、低层住宅和酒店式公寓、产权式酒店客房、保障性住房,含新房和二手房;首付比例不得低于70%;商品住宅价格备案后,6个月内不得调高备案价格;包括拥有海南户籍的购房者,“自获得产权证之日起5年内”禁止转让。

第二,一城多策,调控的触角深入到区县

随着“因城施策”房地产市场调控政策的不断细化,调控逐渐深入到各地区、县层面,出现了一城多策的局面。

仍以海南为例,在一些房价上涨过快和生态核心市县,最严调控再次加码:如果在三亚、海口、琼海、五指山、保亭、琼中、白沙等7个市县购买住房,必须提供一名家庭成员“在海南省累计60个月”的社保证明或者个税证明。在五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县,外地人购买住房不但要累计缴纳60个月及以上个人所得税或社会保险,还必须是经省人才管理部门认定的引进的人才。这些细则条件之苛刻,等于基本向外来炒房者关上了大门。

在大连,也发生了同样的一幕。

根据国家统计局的数据显示, 2月份,大连市新建商品住宅(不含保障房)价格环比上涨1.0%,涨幅在70个大中城市中位列第三;同比上涨10.7%,涨幅在70个大中城市中位列和第八。在房价上涨的趋势中,一些区域表现得更为扎眼。根据链家的数据,中山区、西岗区、沙河口区及高新园区等区域,房价同比上涨了35.3%。

因此,3月21日,大连市政府发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,把这些区域列为限制区域,并对大连市户籍居民家庭与非户籍居民家庭进行了区分式限购:

大连市户籍居民家庭在限制区域拥有2套及以上住房的,暂停向其销售限制区域的住房。外地户籍居民家庭在本市中心城区拥有1套及以上住房的,暂停向其销售限制区域的住房。外地户籍居民家庭在大连市中心城区没有住房的,在限制区域可购买1套住房,购房时需提供连续缴纳12个月及以上个人所得税或社会保险证明。限售方面,凡在限制区域内新购买住房的,需取得《不动产权证书》满2年方可上市交易。

而作为贫困县的阜阳市临泉县,其房价涨幅过猛就曾引起广泛范围的关注。临泉为此紧急出台“限价”政策:原则上,全县毛坯房均价控制在每平方米5200元以内,精装房均价控制在每平方米6000元以内。据说效果显著,房价已回归合理水平。

而在3月20日,出于同样的目的,同属阜阳市的阜南县规定:阜南县户籍居民在阜南县名下已有二套住房,购买第三套(及以上)商品住房后5年内不得上市交易;非阜南户籍居民在阜南县名下已有一套住房,购买第二套(及以上)商品住房后8年内不得上市交易。

链家研究院院长杨现领曾表示,房地产市场的分化不仅体现在城市之间,城市内部各区域的分化态势也非常明显。这说明差别化调控从“因城施策”升级为“因区施策”。因此,根据不同区域的市场热度采取差别化调控,将成为未来的主流方向。

第三,因人施策,优先满足刚需购房群体

在这轮调控中,多地住建委对新房价格实现了严格的监管政策,规定新盘开盘价格不能高于区域指导价或者前一期的价格。这种情况造成了一二手房价格倒挂,买到新房就意味着套利空间,导致买房需求激增。另外,多地已经发布了引进人才的新政策,落户人口的增加也加剧了市场的供需压力。

而在普通人购房的过程中,可谓需要经历九九八十一难。很多买房者都会遇到全款优先的状况,公积金形同虚设。各种诸如茶水费、车位费等附加费用增加了购房成本,更别说还有黄牛倒卖号和开发商暗箱操作等问题。

在这样的情况下, “摇号买房”的政策应运而生。

最近,上海、南京、长沙、武汉、杭州、西安、成都多地相继推出“买房摇号”政策。

这些城市均规定,商品房项目意向购房人数多于可售房源的,应采取公证摇号方式公开销售,由公证机构全程监督,不得以任何名义收取价外价。譬如,成都规定,按照“棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通登记购房人”的顺序摇号排序、依序选房,并保持登记购房人、摇号选房人、合同签订人一致。

除了以“摇号买房”的方式,让更多的人站在同一起跑线上,切断了很多黑色利益链以打击炒房者,在公积金贷款、购房资格等方面也实施了“刚需优先”的政策。

针对那些以各种瞒天过海策略获得虚假购房资格的人,海南、西安出台了惩戒措施。譬如,海南省相关文件规定,针对提供虚假资料获得购房资格者,明确5年内不得在海南买房。

长沙则规定,首套刚需群体可优先选购实行“限房价、竞地价”政策的商品住房项目,以及新建商品住房项目中144平方米(含)以下户型的普通商品住房。武汉规定,只要在武汉市无自有住房,符合武汉市住房政策限购规定,自本次购房之日起前3年内无住房交易记录的人群,即可在武汉优先选购一套新建商品住房。

对于刚需来说,公积金贷款非常重要,可以降低他们的购房成本。特别是在在房贷利率不断上浮的情况下,利率稳定于低位的公积金显得弥足珍贵。但对于开发商来说,公积金贷款的审批时间比较长,手续复杂,不利于快速回笼资金,所以一些开发商,包括一些中介都不愿选择公积金贷款。

针对这种情况,石家庄、兰州、东莞、昆明、上海等地出台的公积金新政明确,对限制、阻挠、拒绝职工使用住房公积金贷款购房的房企和中介进行严惩。

4月1日,南京的住房公积金政策调整政策还提高了首套住房贷款额度,从最高可贷额度由30万元/人、夫妻双方60万元/户分别调高至50万元/人和夫妻双方100万元/户。

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