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业绩密集发布,楼市里的GDP崇拜过时了吗?

环环有房 2018-04-08 15:17:39

这是“环环有房”的第164篇原创。 

混迹房地产这个行当里资历超过十年或以上者会发现,有多少叱咤风云的知名大开发商不经意间淡出了公众的视野,有多少名不见经传的房企小老板似乎一夜之间,成为楼市里的网红。这种感觉,尤其是在每年上市公司集中发布年报的时候最为明显。当然,后者出现的概率要小很多。

毕竟,从小变大的弯道超车式发展,是需要天时地利人和诸多因素加持的。

当下,上市公司业绩披露进入密集发布期,房地产板块中各类企业的业绩表现渐成投资者关注焦点。从已经陆续发布的年报可以看出:房地产行业集中度呈持续提升态势。数据显示,2012年全国TOP10房企销售额占商品销售总额的12.76%,2017年提高至24.1%,五年里翻了一倍。而百强房企市场份额则快速上升至47.7%,较2016年提高7.9个百分点。

地产垄断,或者说房地产行业集中度快速提升,不是一个新鲜的话题,也不是一个轻松有趣的现象。这些年,每每被业界同仁所剖析研究。值得关注的倒是:那些进进出出赶科场的房企们,是如何在冲刺和保持规模过程中另辟蹊径的?

行业集中度持续提升,意味着越来越多中小型房企被动地退出市场。但没有一家束手待毙。这些年,大房企与小房企的分界线越来越高,是否进入千亿俱乐部就成为衡量的标准之一。

从资本资源整合的角度看,小房企与大房企的区别在于:是否有地,或者有钱。

以小房企为例,能够在当下多少轮的大浪淘沙中屹立不倒的,通常并非房地产市场的后进者。这些老板手里都拿有一定的土地资源。因为拿得比较早,拿地成本比较低(招拍挂之前协议方式拿到手),但苦于手里没钱,所以无法开发成产品变现,但这些土地在当下变成了“香饽饽”。这些操持着许多产业生意的家族、企业或村集体等,为手中那些土地设置的开发模式是:与大房企合作开发,在项目变现中分享收益。至于项目开发之后如何在房地产行业里更进一步,考虑不了那么多。他们不过是楼市里的机会主义者。

行业角逐愈演愈烈,令众多小型房企悻然退场。而在土储、融资层面占据优势的潜力房企正在借力这一机会,为深入扩张另辟收并购这条蹊径。

但一二线城市持续收紧的楼市政策,令土地出让条件更为严苛,房企通过公开招拍挂方式拿地的门槛陡然高企。但随着行业集中度的进一步增强,2017年拿地生猛的企业,今年仍将生猛。

2018年以来,北京、南京、成都、厦门、广州等多个城市相继出现土地流拍。这其中不乏综合素质较高的优质地块。究其原因是,土地自持比例过高、配建代建要求严苛,以前那种粗放、快速、单一、暴利的住宅开发模式,在房住不炒的理念指引下,已经成为过去时。

近年来,随着行业集中度的提升,业内并购机会的逐渐增多,许多房企仍然可利用自身品牌、产品、资金等方面的优势,通过收购兼并等方式实现规模扩张。收并购不仅为房企带来充沛的可售货值,更有效降低土地成本。收并购拿地和涉足城市更新项目大大降低土地成本,某房企称,近两年其获取土地的成本只有公开市场的一半。

在集中度加强和土拍价格较高的背景下,行业洗牌还将继续进行,今年部分房企仍将以收并购方式持续获取土地。可以说,对于规模的追逐,是房企永远的偏好与目标。

这个,与上半场下半场无关。

不过,也有一些言行不一者。

一是碧桂园,在不久前的年报发布会上,宇宙第一大地产王国国王杨老板出奇地谦逊,对于2018年的销售目标,打起了太极,原来坊间流传的万亿大跃进只字不提。骨子里外松内紧,完全不排除到年底放一大卫星出来。君不见,不堪重负的职业经理人在四处求职呢。也许,碧桂园采取了声东击西、衔枚疾进的策略。

二是孙宏斌。要说孙宏斌没有觊觎中国地产老大位置,打死也没人信。这些年,尤其是最近一年半载,经乐视一折腾,老孙显然失意不少。对于房地产江湖里的排名座次,不太热衷了。做这番表述的,同样是在前几日的年报发布会上。不过,依照老孙的秉性,元气恢复后,以其狼性模式,必将很快奋起。

三是万科。那位新晋董事长说,“我觉得量价都是旧思维的产物,我们到新时代了,还用量和价解释伟大新时代是错误的,你比如说万科2012年开始就是城市配套服务商了,只有你们不断提醒我们是第几,我们早就不放在心中,所谓第一、第二不在我们心中,我们心中只有美好生活了”。作为一个上市公司的职业经理人,不力争上游,听任业绩排名年年败退,说得过去吗?

关于年报业绩,就好比各大城市各地方政府的GDP考核。主流的观点是,新发展理念是“五位一体”,不唯GDP论英雄。但中国人民大学校长刘伟则说,这是对过往片面强调GDP的纠正,但中国发展仍处于初级阶段,GDP指标仍具有不可或缺的作用。

刘伟认为,GDP是国民经济的重要指标,不可否认其具有的科学性,“也有学者说GDP是20世纪人类最伟大的智慧发明”。GDP确实有其局限性,尽管有结构、投入产出表、国际收支表、资金流量表等指标,但还是强调国民经济总和的概念。

“GDP是个流量,就是一年,它不是存量。”如果区域经济发展以GDP作为区域规划的重要指导,会引起仅重视GDP数量的扩张,而忽视以结构为特征的质量转换。以此为引导,有可能忽视财富积累,进而限于强调短期化经济活动的活跃。

要处理好经济发展和分配的关系,不能把分配放到发展前面。“GDP增长是一个方面,GDP分配是另外一个方面,两者也不能对立。蛋糕做大和蛋糕分配好,不能互相否定。”

业绩,规模,就是房地产的GDP,谁也不能无视或王顾左右而言他吧。理想很丰满,现实很骨感。房企强不强,最终还得靠业绩说话。

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