这是“环环有房”的第164篇原创。
混迹房地产这个行当里资历超过十年或以上者会发现，有多少叱咤风云的知名大开发商不经意间淡出了公众的视野，有多少名不见经传的房企小老板似乎一夜之间，成为楼市里的网红。这种感觉，尤其是在每年上市公司集中发布年报的时候最为明显。当然，后者出现的概率要小很多。
毕竟，从小变大的弯道超车式发展，是需要天时地利人和诸多因素加持的。
当下，上市公司业绩披露进入密集发布期，房地产板块中各类企业的业绩表现渐成投资者关注焦点。从已经陆续发布的年报可以看出：房地产行业集中度呈持续提升态势。数据显示，2012年10房企销售额占商品销售总额的12.76%，2017年提高至24.1%，五年里翻了一倍。而百强房企市场份额则快速上升至47.7%，较2016年提高7.9个百分点。
地产垄断，或者说房地产行业集中度快速提升，不是一个新鲜的话题，也不是一个轻松有趣的现象。这些年，每每被业界同仁所剖析研究。值得关注的倒是：那些进进出出赶科场的房企们，是如何在冲刺和保持规模过程中另辟蹊径的？
壹
行业集中度持续提升，意味着越来越多中小型房企被动地退出市场。但没有一家束手待毙。这些年，大房企与小房企的分界线越来越高，是否进入千亿俱乐部就成为衡量的标准之一。
从资本资源整合的角度看，小房企与大房企的区别在于：是否有地，或者有钱。
以小房企为例，能够在当下多少轮的大浪淘沙中屹立不倒的，通常并非房地产市场的后进者。这些老板手里都拿有一定的土地资源。因为拿得比较早，拿地成本比较低（招拍挂之前协议方式拿到手），但苦于手里没钱，所以无法开发成产品变现，但这些土地在当下变成了“香饽饽”。这些操持着许多产业生意的家族、企业或村集体等，为手中那些土地设置的开发模式是：与大房企合作开发，在项目变现中分享。至于项目开发之后如何在房地产行业里更进一步，考虑不了那么多。他们不过是楼市里的机会主义者。
行业角逐愈演愈烈，令众多小型房企悻然退场。而在土储、融资层面占据优势的潜力房企正在借力这一机会，为深入扩张另辟收并购这条蹊径。
但一二线城市持续收紧的楼市政策，令土地出让条件更为严苛，房企通过公开招拍挂方式拿地的门槛陡然高企。但随着行业集中度的进一步增强，2017年拿地生猛的企业，今年仍将生猛。
2018年以来，北京、南京、成都、厦门、广州等多个城市相继出现土地流拍。这其中不乏综合素质较高的优质地块。究其原因是，土地自持比例过高、配建代建要求严苛，以前那种粗放、快速、单一、暴利的住宅开发模式，在房住不炒的理念指引下，已经成为过去时。
近年来，随着行业集中度的提升，业内并购机会的逐渐增多，许多房企仍然可利用自身品牌、产品、资金等方面的优势，通过收购兼并等方式实现规模扩张。收并购不仅为房企带来充沛的可售货值，更有效降低土地成本。收并购拿地和涉足城市更新项目大大降低土地成本，某房企称，近两年其获取土地的成本只有公开市场的一半。
在集中度加强和土拍价格较高的背景下，行业洗牌还将继续进行，今年部分房企仍将以收并购方式持续获取土地。可以说，对于规模的追逐，是房企永远的偏好与目标。
这个，与上半场下半场无关。
贰
不过，也有一些言行不一者。
一是碧桂园，在不久前的年报发布会上，宇宙大地产王国国王杨老板出奇地谦逊，对于2018年的销售目标，打起了太极，原来坊间流传的万亿大跃进只字不提。骨子里外松内紧，完全不排除到年底放一大卫星出来。君不见，不堪重负的职业经理人在四处求职呢。也许，碧桂园采取了声东击西、衔枚疾进的策略。
二是孙宏斌。要说孙宏斌没有觊觎中国地产老大位置，打死也没人信。这些年，尤其是最近一年半载，经乐视一折腾，老孙显然失意不少。对于房地产江湖里的排名座次，不太热衷了。做这番表述的，同样是在前几日的年报发布会上。不过，依照老孙的秉性，元气恢复后，以其狼性模式，必将很快奋起。
三是万科。那位新晋董事长说，“我觉得量价都是旧思维的产物，我们到新时代了，还用量和价解释伟大新时代是错误的，你比如说万科2012年开始就是城市配套服务商了，只有你们不断提醒我们是第几，我们早就不放在心中，所谓、第二不在我们心中，我们心中只有美好生活了”。作为一个上市公司的职业经理人，不力争上游，听任业绩排名年年败退，说得过去吗？
叁
关于年报业绩，就好比各大城市各地方政府的GDP考核。主流的观点是，新发展理念是“五位一体”，不唯GDP论英雄。但中国人民大学校长刘伟则说，这是对过往片面强调GDP的纠正，但中国发展仍处于初级阶段，GDP指标仍具有不可或缺的作用。
刘伟认为，GDP是国民经济的重要指标，不可否认其具有的科学性，“也有学者说GDP是20世纪人类最伟大的智慧发明”。GDP确实有其局限性，尽管有结构、投入产出表、国际收支表、资金流量表等指标，但还是强调国民经济总和的概念。
“GDP是个流量，就是一年，它不是存量。”如果区域经济发展以GDP作为区域规划的重要指导，会引起仅重视GDP数量的扩张，而忽视以结构为特征的质量转换。以此为引导，有可能忽视财富积累，进而限于强调短期化经济活动的活跃。
要处理好经济发展和分配的关系，不能把分配放到发展前面。“GDP增长是一个方面，GDP分配是另外一个方面，两者也不能对立。蛋糕做大和蛋糕分配好，不能互相否定。”
业绩，规模，就是房地产的GDP，谁也不能无视或王顾左右而言他吧。理想很丰满，现实很骨感。房企强不强，最终还得靠业绩说话。
环环有房2018-04-08 15:17:39
