2016年与2017年，楼市经历了两重“”，2016年上涨的速度之快让楼市变得十分疯狂。北京2017年3月17日“认房认贷”调控政策的出台，成了市场掉头标志性的时间节点，楼市骤然冰冻，全年密集如雨点般的近50次调控政策袭来，二手市场部分地区跌幅超过20%。
关于2018年，有观点认为，密集调控已经结束，在过往“周期论”指导下，一线城市将回暖迎来新一轮房价上涨。也有观点认为，大量新的住房形式冲击市场，长租房、共有产权房等，会带走大批原本打算买房的人，商品房市场将大受挤压，从而导致进一步降价。到底该怎样考虑这个问题？
2018调控仍然以紧为主
对于2017年的调控，房小谋是按照三个阶段去理解的，从2016年9月30日，次释放调控信号开始，政策经历了遏制、调整、建立三个阶段，像2017年317出台的“认房认贷”在遏制上起到重要作用；离婚、规范信贷等堵漏政策，主要是调整和规范；而之后出台的如租购同权、集体土地建租赁房之类的政策，则是着眼于建立长效机制体系。
政府的目的，是以全新的生态代替以往的房地产模式，让大家都有房子住，而不是都有房子。两大央媒曾提出，要让短期调控政策为长期改革创造窗口期，让调控与改革措施共同发力，治标更须治本。
从市场反应看，2017年的“调控窗口期”似乎已经完成了使命，稳定的价格，超供的土地，大量共有产权房入市，租赁房快速发展风生水起……下一步，应该就是步入长效机制阶段的市场价格平稳与多渠道保障了。
然而，数据显示，2017年12月，北京商品房成交量比11月环比大涨了9成，仅从“量”上看，2017年12月的成交量，比调控周期开始前的楼市巅峰时期2016年12月，成交量甚至低不到10%。在低迷了近一年后，说成交量“翘尾”并不为过。12月也的确是2017年成交量的一个月。
和以往中介小哥们总是叫嚷着“回暖”相比，这次不再是空穴来风了。
在旺季到来的促动下，并不排除春节后成交量会进一步回暖，在没有政策干预的前提下，2018年的市场不会太冷。但是，调控窗口期并没有结束，在没有建立好新的房地产生态之前，政府不会让市场再次“冒进”。
笔者认为，成交量的变化仍不足以引发新的调控政策，但价格变化一旦明显出现，就要注意了。 总之，“新一轮房价上涨”不会出现在2018年。
环京价格冰点将至
环京在北京317认房认贷的“最重磅调控”之后，仍然火爆了一段时间，购房者将投资热情转移到环京，然而从涿州限购开始，各地陆续出台限购政策，牵一发动全身，整个环京市场开始步入低迷，下半年降价速度比北京更加“迅猛”，燕郊部分楼盘价格“腰斩”，甚至有投资客断供传言产生。
目前来看，环京的价格比较“美好”，成交量也比较稳定，有筑底的迹象，一些人认为“抄底”时机已至。然而，环京真正松绑，需要两个条件，是限购解除，第二是北京市场回暖。
因为环京相对于北京来讲，更偏于“投资市”，体现在房屋空置率高，实际居住率低。即便燕郊这样通勤率较高的地方，像东方夏威夷等小区也是有大量房屋空置，北京的溢出投资需求，则是环京更主要的购房群体来源，在受到限购之后，基本打掉了投资客的预期，水分被大量挤出。部分炒客为套现离场大幅降价抛售，也导致价格加速下降。
环京投资市是北京市场的放大镜。当北京市场上涨时，环京会涨的更凶，当北京市场下跌时，环京会跌的更凶。
2018年，在调控窗口期内的北京没有大涨的可能，环京这一年，仍将低迷，甚至更冷。
三四线城市不乐观
2017年虽然是北京等一线城市的冬天，却是大量三四线城市的春天，在一二线城市普遍限购、限贷、限售、限价，资金锁死的同时，三四线城市的房价水位渐渐抬高，领涨了今年楼市的下半场。
据国家统计局数据，2017年前11月商品房库存5.96亿平方米，65%在三四线城市，30%在二线城市，5%在一线城市。此次去库存主要是去三四线几年前积压的库存。一些在三四线有大量土地储备的房企，也就着这波热潮窜到了年度排行榜的上游，比如中梁地产、祥生地产等。
有观点认为，一部分上涨是因为热点城市的调控，使得需求外溢，一部分则是源于货币化棚改下的购买力大增。不管怎样，三四线城市的库存在2017年得到了大量消化。
进入2018年，三四线房地产市场不会再延续2017这样的“辉煌”，原因有二。、在保障性大前提下，政策面上，部分区域，像山东，已经开始鼓励棚改、拆迁实物安置，取消货币化安置奖励（来源：济南人民政府网站）。第二、库存周期上，一些地区已经完成去库存周期，尤其人口净流出区域，在房价上涨之后，缺乏有力的接盘群体，房价支撑并不牢靠。
综上，2018年，同样也是三四线城市的“小年”。
（本文已被《城市开发》杂志采用）
twfx14502018-01-19 19:40:21
