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国风美唐、金域华府、公园悦府,领秀慧谷,看回龙观四金刚谁是老大?(房谋问答第十一辑)

twfx1450 2018-07-27 00:12:24

Q1

请问国风美唐、金域华府、公园悦府,领秀慧谷这四个楼盘都属于昌平回龙观大区域,哪个更好一些?

A

国风美唐有两条地铁,交通更好,但是首开的物业管理不太好,可以参考北京楼市其他首开项目,物业普遍水平不高,但是在这个区域,周边都是保障房的环境下,优势占个“新”字,卖了8年,产品没有升级,户型也比较一般。小区园林马马虎虎,符合一贯的首开风格。

公园悦府环境好,居住舒服,产品品质和管理强于国风美唐,就是位置稍远,窗户有点小。开盘价节节上涨,目前二手房价也跟上了国风美唐,涨幅速度要快于国风美唐。

金域华府价格,万科的物业管理还是比较增色的,虽然户型也是一般,但距离码农核心区更近,一直以来涨幅都在区域内领先。

领袖慧谷的园林、密度和物业水平都是的,但是位置是弱点,离两边地铁都远,没有成熟配套,周边大片空地未开发比较荒凉,目前住的话还是不太便利。

抗跌保值排序:金域华府>公园悦府>国风美唐>领袖慧谷。

Q2

听说杭州一天发了7张预售证,目前又有风声说棚改货币化补偿要叫停,这种情况下,三四线城市会不会大跌?

A

近期不断有棚改资金收紧信号释放,与之对应的三四线城市房价虚火问题同时将得到遏制。一旦这些地方的楼市失去资金支撑和金融属性,供大于求的市场现象就会出现,房价走低是必然。真有投资需求的,应该一线和新一线城市。三四线城市建议不要再进场了,有投资多套杠杆大的尽量出手。

Q3

请问租金未来的发展趋势。

A

近期租金已经有了一定涨幅,学区和产业区比较明显,上学需求与产业人口带动。中关村、国贸CBD、金融街等热门地区和一年前相比,约有了10-15%的涨幅。

内城区的房子,尤其是学区,老房子小两居能租到7500-8000左右,而去年也就是6000左右,需求十分旺盛。郊区次新的租金尚未有明显变化,但是在核心区带动下,未来上涨可期。

此次央行放水已定,资金量增加的同时,物价上涨也是难以避免的,购房方面诸多限制不会一下松绑,房价仍然会相对稳定一段时间,但租金是会快速上涨的。

目前如果入手非核心学区的次新,还是不错的,因为价格还没涨上去,而学区已经涨了一轮了,其他地区的价格也逐渐会被带起来,要出手就尽早。

房租在今后几年还将有很大涨幅,建议不要把房子租给自如等代理公司,以保持调价权力。

Q4

大兴黄村的绿地海珀云翡,这个项目怎么样,性价比如何?

A

大兴线往南串起西红门、高米店、黄村和天宫院,西红门、高米店和天宫院都是次新区,几个代表楼盘保利茉莉、万科橙也不错,这些热点区域以及所有商业配套基本都位于京开高速的西侧。

海珀云翡定位在大兴算比较高端的,纵向位置在黄村板块,黄村次新少老房多,原住民多,与海珀云翡在人文定位上差异较大。横向位置在京开东侧,被京开高速隔离开大兴繁华主干道,项目前后是保障房,往东是大片待开发空地。

位置上,海珀云翡一公里内商业配套缺乏,离大兴线也不近,也没有成气候的高端居住氛围,这是目前比较尴尬的地方。

好处是,未来待开发的空间较大,因为东边都是空地,不过又回到原来说的问题,就是等待的成本。

绿地的产品和园林物业应该不会有大毛病。但是价位也已透支了未来至少3年的预期,目前购买性价比不高。

Q5

请问soho现代城值得投资吗,比较高,,价位也比周边的楼盘低。

A

soho现代城虽然是住宅,但主要靠租赁体现价值,租户比住户多,却没有正经商业物业的统一管理,十分混乱。

增值角度讲,soho现代城就是我曾经说过的那种“长得像商业的住宅”,是住宅里增值能力最差的,面对的受众面也窄,因为和商住的租户重合,反而会被商住抢走一部分受众,真正有居住需求的人也不会买在这里。

图的话,更建议高档涉外公寓,如新城国际、温莎大道之类,同时也兼顾资产,而soho现代城能力实在太差,本身也不是优质住宅,不建议持有。

Q6

已在北京东南四环边上购房,去年满五年,明年小孩(孩子京集体户)上一年级,现在把房子挂出去,准备换房。卖了房子还贷加手中估计能筹到320左右。问换哪的房子,现在考虑东城天坛的小两居和潘家园,北工大的小三居,考虑上学,您看那个更合适,还有我是先卖后买呢!还是看好了先买后卖?

A

你选的三个地方学区都不强,在你的预算里,可以选择更好一点学区的房子。

如果你不加杠杆的话,320万的可选择面比较有限,东城区比较好的安交片区、朝阳区比较好的望京片区,安贞都相对均衡。可以看看老破小一居。

如果你愿意加杠杆的话,以320万为首付,可以买500来万的房子,考虑到学区和居住的话,东城和朝阳的学区都可以看看,如龙潭北里,崇文门周边,垂杨柳,和平里,芍药居、慧忠里等等,都可以看看小两居,尽量买90年代以后的房子。

现在市场比较平稳,学区6月涨的比较凶,现在缓和下来一些,你先卖后买或者先买后卖都可以,但两边相差时间一定要短,建议你看好房子以后再同时操作,换房要快。

Q7

在北京工作,固安,涿州,香河那个地方买房更有发展?

A

远期发展的话这三个地方固安相对好点,离新机场较近。

这些地方产业不足房子有余,价格也是炒房客炒上去,抛开政策只看市场的话,现在洗完一轮已经降回来了,未来北京要是有大涨势,还会跟着涨。

但是政策短期松不了绑,环京地区也没有大涨的可能,燕郊前几天人才新政几个就夭折了,也看出政府不会给这些地方投资空间。如果有资格的话,自住可以考虑入手,目前价格比较低谷了。

Q8

小孩子三岁。自住房一套在常营地区。想换一套,舍不得朝阳区的居住环境,能否推荐几处比较好的朝阳地区?

A

看你预算了,如果预算在500万左右,可以看看芍药居,慧忠里。

如果在600万以上,可以考虑新北苑,朝青,东坝,800万以上,可以考虑嘉铭桐城、珠江帝景和双井首城国际、富力城。

1300万以上,可以考虑太阳公元、红玺台、丰和园、澜石。

Q9

龙泽苑和北京人家怎么选?

A

龙泽苑西区相对好一些,绿化率较高,密度也低,南边是城铁,北边就是繁华商业街,生活很便利,缺点板楼没电梯。

北京人家房子好一点位置太别扭,出来进去不方便,要绕高速,那边一到高峰期堵得很厉害,出行太不便。而且北京人家周边配套不行。

两者相比,龙泽苑西区的房子虽然老一点,但是综合性价比高于北京人家。

Q10

天通苑最有潜力的区域是哪里?

A

天通苑经适房社区里的房子,的在中苑东区,年代新,小区干净整齐,有一部分商品房,所以物业维护相对好点,是封闭的院子。

从交通位置上看,东苑离即将开通的17号线地铁较近,也是热门地区,但是房子和环境都比较差。老二区老三区也还可以,密度没有那么高,小区也比较安静。

角度说,还是要挑选的房子,就是中苑东区,次些就是中苑西区、南区还有北二、北三区。

Q11

房山的旭辉城怎么样,价格很便宜,可以选这里上车吗?

A

旭辉城的确很便宜,但是交通十分不便,周边荒凉没什么配套,房子新,但是等区域成熟,需要很久。300万左右上车的话,建议买成熟地区的二手房,比如黄村的老房,交通方便,配套齐全,而且同样户型面积,老房公摊更小,房间更多功能更全面,要考虑到生活便利度。

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