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美联储加息,对中国房价是火上浇油还是釜底抽薪?

刘磊房产评论 2017-12-14 16:49:47

北京时间14日凌晨3点美联储宣布,将基准利率区间调升25个基点,从1.0%-1.25%上调至1.25%-1.5%。这是美国央行当前加息周期的第5次加息,也是今年内的第3次加息,上一次加息是在今年6月中旬。预计未来,美联储在2018年将加息3次,2019年加息2次。

加息加大房价承压?

经济全球化,不仅仅利益可以共享,相反,任何一个经济体的动作都会对其他经济体产生影响。因此,美联储加息动作,它的影响不仅仅只是刺激美国经济,更重要的,作为一个经济强国,其金融影响力会波及全球。

对于人们最关心的房价来说,由于美国国内经济未来看好导致热钱回流美国,抑或对全球市场发生降温抑制作用。对于国内资产规模过大、流动性趋近枯竭的楼市来说,可能会产生一定影响。历史上美联储加息,确实对于房价“釜底抽薪”,一方面热钱回流,国内物业被抛售,导致一定时间内供应加大,议价空间自然也就大了;另一方面,资金紧张的房企,将加大推盘速度,新房二手房价格进一步倒挂,这对于想要高位抛售的炒房客无疑也是有极大影响的。

加息让投资者被割羊毛

对于个人财富,美联储加息也会带来一定效应。虽然这次加息力度并不是的,但是如果按照计划在进行两次加息,那么人民币的承压将加剧;理论上说,未来人民币走势变的被动:要么被美元胁迫而被动,要么力主货币政策独立性,不再紧盯美元,让人民币相对于美元贬值策略。

这样就会引起以人民币计价的资产的购买力被重新估值;即,可能是盈利了,但是人民币代表的财富缩水了;这种缩水并不是说你直接能感觉到。比如说,进口钢材价格上涨,一系列的连锁反应就会加到工业成本上;那么管理者就可能通过调税等办法对冲这种成本的增加,最终消费者不知不觉的买单;所以说,投资者很可能在昨天人民币计价下的房产规模上的“巨人”,但美元波动后,购买力很可能就变“矮子”了。

加息,能加多久?

中国是中国,美国是美国,即便全球化,两国也是不一样的发展模式。从历史经验看,美联储从2015年底开始进入加息周期,而我国则从2014年底进入新一轮降息周期,以应对新常态的经济形势。因此,按照历史经验看,两国不一样的经济发展节奏,可能会使人民币对于美元相对贬值。而且,鉴于去杠杆的大趋势,央行未来加息预期也就增加了。

这对于炒房者,无异于一颗炸弹。国内贷款利率是按照基准利率进行的,如果加息,则贷款利率也会同步增长,加剧了炒房客的还款压力。而且加息更加抑制房产交易的热情,更多要买房的人会选择观望,无疑也给炒房客脱手物业带来了难度。

加息,我们怎么办?

最后,当投资者确实不知道应该如何通过改变项目对冲风险时,最起码要重新配置资产;美联储加息,资金回流,全球市场的流动性减弱,这时候就应了巴菲特那句话:大潮过去,才知道谁是真正的裸泳者;趁现在浪潮未去,抓紧时间上岸才是明智的选择。在资产泡沫中游戏,盈利的方式只有一个:先走先拿钱,后走后买单;不想做买单者,就不要在餐桌上留到最后面。如今无论是国内政策,还是国际因素,都不利于房价在短期内继续上涨,如果还保守过去的经验,错过了此次离场的机会,那么未来不但带不走更多的肉,可能连肚里的肉都要吐出来。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家,微信号刘磊房产评论。

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