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租房OR买房,你能否抓住最后一波由穷变富的机会?

环环有房 2017-12-06 11:25:15

这是“环环有房”的第127篇原创。

最近半年来,我们越来越清晰地看到,政策导向的示范效应在租赁住房领域大有四面开花之势。大型房企、国有银行等对这一块市场表现出异乎寻常的兴致,令人既兴奋不已,又惊恐莫名。

金融资本大举进入住房租赁市场,有人看到商机,有人看到风险

日前,建行深圳分行下发了全国首个个人租房贷款,深圳市民李拓成为建设银行首位三年期长租贷款客户。李先生本人在罗湖区购买了一套50多平方米的小房子,离李拓的上班地点超过20公里,换乘地铁最快也要一小时。李先生租赁了润达圆庭的四居室,建行给了三年期的贷款,总共26万元左右,以后每个月还7000多元。3年租约定房租每年上涨5%,媒体报道,周围的同类型租金8000-10000。

经济参考报报道说,贯穿租赁业务“开发-运营-消费-退出”全产业链的金融支撑体系有望逐步确立。住房租赁制度体系建设必须进一步加快,而今后大量信贷资金和社会资金涌入租赁金融领域是必然趋势,要防止租赁贷款变为楼市“加杠杆”工具。

在构建租购并举住房新制度过程中,国家非常鼓励“多主体供给、多渠道保障”。相比商品房销售市场,投资和运营住房租赁不仅回报率低(一线城市租金回报率仅2%左右),而且资金投入和回笼存在着期限的错配,致使社会和市场机构不太愿意介入。因此,国家希望供应主体和形式尽量多样,比如企业盘活自有房产、集体土地入市、商业办公改造等等。

不言而喻,金融是不动产最大的影响因子,住房租赁也一样。那些开发商和金融企业是否已经构建好了可持续的商业模式并不确定,未来这一市场还会出现多少种渠道和多少种合作的模式也不能确定,但可以肯定的是,在由乱到治的过程中,一定会有商机,虽然伴随着高的风险,但比起被打压的住宅销售市场,乘着政策的东风,让利好再飞一会儿,未尝不是借力打力之计。

任何时候都不能忽视财富效应,抓住每一个穷人变富人的机会

目前,很多城市为市民提供了政府福利租房,租金低。租住福利房,看起来是赚了便宜,其实是省了小钱,而舍弃了房产收益的大钱。占这个便宜,意味着你远离了资产升值的列车。如果不是收入低,一辈子买不起房子,这个便宜不能占。

事实已经或正在教育着无数有投资或无投资的平民。中国新建住宅价格是平均年收入的多少倍?

数据显示,2016年北京是20倍,上海市25倍,深圳是36倍。在泡沫经济的1990年,日本东京的新建住宅价格是平均年收入的18倍,而如今中国的这3个城市已经超过经济泡沫时的东京。10年前买房的人,现在早已身价百万,再加上现在房价涨势依然很猛,不入市,就错过了最佳的投资时机。面对如此大的利益诱惑,有几个人能hold住呢?!

周天勇教授曾经说,在许多发达国家中,财富和收入向上流动集中是由创业和办企业、资本集中集聚、资本有机构成提高等造成的,但中国比较特殊的是,财富收入向城镇流动集中,财富收入差距是由城乡户籍、土地、不公平的公共服务造成的。

中国巨额财富拥有者和中产阶段,由从事房地产和高端住宅所形成的比例,要比其他国家高得多。从中国基尼系数的结构看,城镇居民内部的水平并不高,农村居民内部的水平也不高,可是将两部分基尼系数合并计算,就高出很多。原因是城乡收入差距贡献了中国基尼系数的60%多。

农村土地低价向城镇流动,城镇土地房产价格暴涨,使财富收入向城镇房地产商和有房及多套房城镇居民流动集中,财富溢价很快。

房地产作为一种投资工具,从某种程度上讲,是具有一定保值、增值性。但去年以来几乎所有的热点城市都实施了严格的房地产限购限贷措施,尽管目前房地产投资仍保持增长,但是销售增速已经明显放缓。未来是否会出现由房地产投资所带来的财富示范效应,造就更大规模的富人阶层,仍待观察。

 “抢房大战”不断上演,炒房者更应该嗅到危机!

现在的楼市,无论是一二线还是三四五线城市,政策影响作用较大,地方“限价令”不仅导致开发商推迟了开盘速度,也让新房和二手房价格倒挂严重,有些地区有万元的差距,所以新房量少的情况下当然会引来哄抢。但是,开发商动不动要求全款支付,而房贷利率又如此高的情况下,还能如此火爆,只能说明这其中水分很大,不乏投机炒作者的身影,真正刚需抢房的少之又少。

事实上这也是最大的危险信号。

2017年11月15日,这一天的南京楼市,被刷爆屏!河西10盘齐售,早上8点这10家楼盘正式开始登记,不过土豪们早在昨天晚上就彻夜排队了。一下能拿出来几百万的“纯刚需”,彻夜排队,而开发商则根据客户持有金融产品的变现能力、风险大小,把客户分为三等,预设了未来的选房顺序。

就连资深的律师都认为“法不禁止即许可”:只要政府没有命令禁止“全款优先”的这个条款,别说是开发商这种卖法,就是开发商“首付三成优先”也是可以的。

梳理一下,是不是可以这样理解:现在的抢房大战中,真正的刚需事实上已经被挤出了市场,不是没有购房资格,而是仅仅只有购房资格一项是符合条件的,其他的,从多方筹集的首付(付全款已经封杀了这种常规的买房方式),到获得贷款的可能性以及未来的支付能力,都已经是力不从心。而唯一能够参与抢房的,是让渡或出卖合法的购房资格,给那些财大气粗的投资客。让投资客在各地的抢房大战中唱主角,还制造出楼市需求旺盛的市场假象。如果是这样,那倒是十分可怕的事情。

需要提醒的是,投资者别与楼市调控“掰手腕”。

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