文/探戈
这段时间以来，笔者跑盘得比较多，跑过几个长租公寓，也跑过几个商品房的售楼处。跟项目运营方也有过比较深入的交谈。
先聊聊长租公寓吧，我上周末踩过盘。具体的项目名就不说了，以免有打广告的嫌疑。
这个项目在朝阳区，地段相当好，出门两三百米就是地铁站。
目前项目的300多套房已经全部出租完毕。这个项目是由一个工厂改造而成，每栋楼分三层，一二层是平层，三层是个loft，面积都不大，20-30平米为主。一个人或者情侣居住都是比较合适的，租金在2500-3500之间，根据朝向、采光、面积等因素有所区别。租金我觉得还可以接受，但电费太贵了1.3元/度，是一笔不小的开支。
项目有一个公共休闲区，面积大概有200平米的样子，健身、台球、电影等基本娱乐休闲需求都能解决。
不过，这个长租公寓到目前为止，仍然是亏钱的。他们是一次性投入大笔资金租下这个工厂，然后在委托第三方进行全面改造，这笔钱如果仅靠房租收回投资非常困难，5年都不现实。
通过提高房租来缩短周期也不可行。
大多数买房的人，对价格是不大敏感的，房子贵了，他们想的是多花钱也要买，但大多数租客对价格却是极其敏感的，城市里的白领，一般月收入的30%用来交房租，一旦房租定得过高，他们会毫不犹豫地换房。
而且他们项目的单位租金水平相对于周边二手房租金来说，已经算是中上水平。相对于传统租房模式，长租公寓本身处于初始阶段，租金的话语权并大，再往上走就会面临市场竞争压力。
除了这个长租公寓，最近还走访了一个刚需盘。该项目的策划负责人是笔者的一位朋友，他们项目最近的日子也不大好过。用他的话来说就是：卖房子不是，不卖房子也不是，怎么都难做。
作为开发商，他们现在正面临三大难题。这三大难题，他们以往也都遇到过，只不过这次它们扎堆了，所以更加麻烦。
难题一：新房和二手房价格倒挂
新房和二手房价格倒挂一直都有，今年问题更加明显。他们这个项目比周边的二手房便宜20%左右。对开发商来说，这并不是他们所希望看到的，但他们无能为例。在这种情况下，他们必须要做出选择，是卖房子还是不卖房子等待机会。无论哪个都不是好的选择，卖房子就意味着亏，意味着白干，不卖房子就是打持久战，但他们根本耗不起。
难题二：商品房销售已经完全不由开发商掌控
预售价、预售证、公证摇号买房，这些都在一步步剥夺开发商销售主动权。我的这位策划朋友就明确表示，他现在闲得很，因为策划在目前这种新房销售大环境下，基本上没用。
难题三：商品房周期模型遭遇严峻挑战
不少开发商通过周期实现逆袭，低谷期加大储备，火爆期扩大市场份额。现在这种周期模型在持续加码的调控中已经不再靠谱，不少房企房子卖出去买不到地，还有的房企吃下太多的地，但销售却遇到大麻烦。更要命的是，这种趋势还看不到终点，相反，各种加码的措施还在不断出来。
我们的房地产正在不断迭代升级，从1990年前后的1.0版到2017年的3.0版。每一次升级都意味着开发商必须改变打法，以往租赁不赚钱可以不做，现在即使不赚钱也得做；以往拿到地就是赚，现在搞不好就很容易亏损；以往熬过了冬天就是春天，现在则是冬日漫漫。
bnewhous622017-11-22 14:16:45
