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三四线房价还得涨?炒房客们别问价格,趁机抓紧抛房吧

楼市奇说 2017-11-13 11:23:44

最近咨询买房的网友越来越多,其中大多数以三四线城市为主,虽然大家嘴上都强调买房是为了自住,不是投资、也不是炒房,但是询问的核心问题更多还是围绕房子未来的升值空间的。这本来也没有什么,房子这样的“大件”物品本来就掏空了大多数的家庭,因此谁也不希望自己全部家当换来的房子未来会贬值,即便不是为了投资,但是如果真的能升值对自己、对整个家庭来说也是某种意义上的资产增值,这没什么不对。

但是对于一些火热难耐的三四线城市,我是真的不怎么看好。现在的逆势上涨我已经觉得是不可思议了,还能再继续坚持下去那就更加不正常了。

今年以来,三四线城市火热难耐,这已经无需多讲,从前三季度房企的销售额占比就可见一斑,其中碧桂园更是凭借三四线75%的销售量一举夺魁,以总销售额4281.7亿元的成绩独占鳌头。

国家统计局数据也显示全国最火的城市,其中有7个是三四线城市,前三名也全部被三四线城市包揽了,举国来看,为什么偏偏火的是三四线城市呢?这个值得探究。很多网友留言说,调控政策已经那么严厉了,为什么三四线还能涨的这么凶猛,这些地方貌似本来就没什么潜力呀。

不错,确实如这位网友所说,三四线城市在16年之前不仅没有潜力,还是开发商的“死穴”,那时候地方政府着急、开发商更着急,但无论如何成千上万的房子就是卖不掉,即便价格非常便宜。因此,很多开发商都无计可施,回款不畅,资金链出现问题,不得不撤离出来,发誓再也不会进军三四线布局房地产。

今年以来,随着国家“房住不炒”定位的提出,在一二线城市进行因城施策的强调整,妥妥的一早就进入“五限模式”,一二线不仅房价被抑制住了,成交量更是齐刷刷下滑,这首当其冲受影响的是很多投资炒房者,看这阵势是不可能再在一二线待下去了,但资金是逐利的,不可能安然度过寒冬,它需要需求更有价值的洼地。而依然高喊“去库存”的三四线就成了很多一二线外溢资金的承接处,再加上这里并没有多少政策的限制,所以很多热钱边蜂拥而至,众所周知中国楼市,凡事有投资者的身影的城市,房价就不可能站在原地不动。

其次,也是最大的因素,“棚改货币化安置”催生的大批农民工进城,大量的刚需房应运而生。中国的城镇化还处在发展中阶段,因此政府主导的棚户区改造工程就成了推动城市化进程的有利武器,以往还是“以房换房”,后来就想出了“货币化安置”这么个三方受益的奇招:农民工进城买房了、开发商库存去掉了、银行贷款回来了。但最后却无可争议地形成了民怨,房价不住地疯狂上涨,随便查查任何三四线的房价走势,都不难发现,这大半年来,房价涨幅都超过了50%,更有甚者已经翻番。

笔者一直觉得,三四线绝非正常的发展逻辑,对于投资炒房者来说更是个“甜蜜的陷阱”。

大家都知道,一个城市长房价的长期价值,还是要看“人口净流入”这个指标。而三四线城市恰恰相反的是“人口净流出”,一二线强大的虹吸效应在吞噬着三四线的发展根本,但是就是这样的基本前提下,今年三四线的房价却疯狂上升,这是多么的不正常。

而“棚改货币化安置”,只是短期内急剧释放了刚性住房需求,但对于大部分三四线城市来说,人口在不断向一二线大城市迁移,长期来看这些升值的房子是注定找不到“接班人”的。现在入场的朋友,未来降价都未必能够卖的出去。

如果我说“高房价时代结束了”恐怕会有千千万万的网友出来diss我是无良小编,睁着眼睛说瞎话,又收了开发商的钱等等。好吧,这话可能存在认知上的问题,但是“房价上涨的时代确实结束了”。不管是去年行情大好的一二线城市,还是今年火热不退的三四线城市,从国家统计局70城数据显示,10月份一线城市房价环比持续下降,二三线城市环比涨幅继续回落。虽然不得不承认有些三四线城市依然高热不退,但是不管是政策调整还是库存都已经在向这些城市宣示最后的疯狂了。

“五限”时代之下,无论是以开发商、中介为代表的卖方,还是以刚需族、炒房客为代表的买房,都面临着困境。此外,从房地产投资开发来看,楼市确实步入了衰退期。因此,业内不少声音表示房地产已经从黄金时代进入了白银时代,这个时代对于开发商来说应该是多元化发展,勤练内功的时期;对于炒房投资者更是空间和利润的双重压缩,环京楼市的低迷已经让很多炒房者付出了代价,而事实情况是更多的三四线城市基础远不如环京楼市,所以可想而知,一旦这些城市调整来袭,将会引发大范围的“塌方”,伤亡绝对不小。更有业内专家直言“眼下三四线行情再起,房价上涨预期再来袭,更恰恰说明这是大跌前的最后狂欢!”

所以大家还是要理性分析,看下自己所在城市的具体情况。总结下来,三四线城市的朋友们,如果是刚需自住,该买就买;但是还想投资的朋友,就别去这些三四线城市投机了,买过的也不是没有选择:在三四线城市房子比较多的朋友,不妨在高位抛出一两套,去一二线城市上车。相信后者的增值潜力,大概率会超过前者。

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