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开发商普遍豪赌3年后房价上涨,但有人却提出了警告!

楼市微观察 2017-09-07 10:11:45

在地产圈流行这样一个说法:楼市低谷期是中小房企实现弯道超车的好机会。

一般楼市低谷期,大部分房企都按兵不动,确保现金流的安全,但部分房企却在低谷期以较低成本大量吸入储备,等待下一个周期爆发。

比如融信融侨正荣泰禾等闽西房企,非常擅长这个打法。其中以泰禾地产最为明显,这家房企一直以来的标签就是“高负债”。这一轮调控可谓力度空前,但这家房企的负债率仍不断攀升。数据显示,泰禾的负债总额已达1070亿,目前的净负债率已经高达396%。

泰禾集团2012年销售额首次破百亿,2016年已经超过400亿,而据泰禾内部人士透露,这家房企今年的销售目标是3000亿。

不过这一轮调整,貌似各家房企策略都变了,龙头房企也加大了储备,中小房企弯道超车的机会越来越小。数据显示,龙头房企负债率排行榜显示,融创大260%,恒大为240%,富力193%,旭辉为59%,绿城为58%,龙湖为56%,世茂为53%,华润置地为42%,金地为41%,碧桂园为38%,万科为20%,中海为16%。

可以说几乎所有的房企都试图用高负债的方式“卡位”。截至7月份,133家上市房企存货市值已经逼近4万亿,同比增长18%。

虽然眼下租房市场迅猛发展,但要形成规模仍需要相当长的时间,再考虑到城镇化进程、老百姓仍然希望买房等因素。

很显然大部分房企都看准了这一点,所以他们才敢“唱反调”,试图赌下一个周期。房地产开发的平均周期是3年左右,也就是说,他们普遍看好3年后的楼市。

现在他们要做的就是一边拿储备,一边通过各种方式融资,确保现金流的安全。

不过眼下的融资环境对他们来说,却并不乐观。比如房企获得的贷款已经不能用来买地,房企通过资本市场融资也不能用来买地,房企发债量也明显下降,1-5月份大降75%。

房企在豪赌,但更多信息却显示楼市3年小周期已经难以重现。

1、2017年一季度启动的这次调整力度是空前的,而且出现了很多以往从未见过的措施。比如20多个城市要求购房者买房须刚性持有几年,短的有2年,长的有5年。在锁住购房市场流动性的同时,租房市场也是重磅措施频出,特别是修改《土地管理法》,集体用地可以绕过招拍挂直接盖房出租。

政策层面不会再如以往那样反复,而且还会视市场情况及时跟进,这也的确印证了前住建部负责人的那句话:

2、房贷周期已经逆转,数据显示,全国首套房平均利率在这几个月来迅速攀升,目前已经超过基准,未来房贷利率也只增不减,这给房企未来销售带来实质性压力。 

以上两点实际上形成了一个“闭环”,这对房企豪赌将是致命一击。

除此之外,昨天还有个重磅消息,看下图:

说实话,直接下这种文件是非常少见的,在观察君看来,这张图释放了一个强烈信号:未来楼市还会收紧,在风险来临之前,“自己人自己的钱赶紧撤出来”!

而对于购房者来说,现在无论与开发商,还是与中介打交道,都要12分小心,因为楼市的信息向来是不对称的,掏钱的往往是处于劣势地位。现在最稳妥的选择就是多看盘了解真实行情,广积钱粮慎出手。

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