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地产大佬一句话透露出了三四线的未来,炒房者抓紧抛房逃吧

楼市奇说 2017-09-05 11:30:14

近几年凡是买过房的基本上都赚到了,所以也促使许多人投身买房坐等“躺着挣钱”的行列中。与普通的刚需相比,投资者更能看明白这一点,所以他们买起房来更是从不手软,杠 杆加得也不亦乐乎,从一二线城市到三四线城市。人对金钱的渴望往往会丧失理智,这话用着炒房者身上一点不为过,因为眼下在三四线的炒房者就深陷危险之中还不自知。

今年三四线城市因为受一二线城市调控的影响,火得有点不正常,因为从以往的历史看,三四线去库存已经实行了很多年,但是一直都是不温不火,地方政府急、开发商更是热锅上的蚂蚁。反观今年既没有产业的大推动,也没有人口的大批涌入但硬生生却是火了起来,所以笔者说这有点不正常。

不过理性分析后不难发现三四线的火主要来自三个方面的原因:一是一二线热点城市进入“五限时代”背景下溢出效应带动三四线城市楼市火热,其中较多的是投资资金,在一二线被“束缚”的前提下涌入三四线城市;二是棚户区改造的影响,由于三四线城市是棚改的重点区域,因此催生了大量的购房需求,迅速进入到三四线新房市场;三是规模房企纷纷进入进入三四线城市,开始布局,带来的品牌溢价。

三四线眼下虽然火热,但是却表现出了动力不足,一方面是一二线涌入的购房者有限,已经基本被消耗殆尽,另一方面房地产市场今年彻底变天,购房者逐渐冷静,不再像之前盲目入市,尤其是市场处于调整阶段更是理性大于盲目,现场已经完全进入买方市场,据报告显示43.6%的刚需购房者现阶段已经延期或放弃购房打算了,这主要是对未来房价的预期没有那么强烈,加上眼下房贷利率的上浮,购房成本的累加,让很多购房者无力承担。所以当购房需求下滑的时候,无论是对开发商还是炒房者都是不小的打击。

与此同时,三四线市场虽然现在仍处于火热阶段,但依然难阻挡很多房地产企业酝酿撤离的想法。虽然三四线城市无论是拿地成本还是开发成本都占据一点优势,但三四线城市先天的人口输出型、产业不足等特质都是很多kai开发商不看好的因素。从长远来看三四线城市不如一二线城市,一二线城市坐拥人口红利和产业的支撑。一二线城市通常都是以高新技术、科技、新兴产业为主,如北京、深圳、杭州。

正如恒大集团总裁夏海钧所说“我很坦率地说,恒大是看中一二线城市,不是看中三线城市,三线城市叫阶段性城市。”众所周知恒大的主战场一直都是三四线城市,要知道15年三四线的销售业绩占到恒大全年的近一半,现在三四线城市火了却反而要把主要业务从三四线城市分离,事实上,每年上千万平方米的土地供应都转化为实实在在的房子时,这些城市的经济发展水平、人均可支配收入及人口基数等都不足以撑起一个足够大的市场来将这些房子完全消化。

虽然近两年三四线城市人口流失在减缓,甚至有返乡置业等政策支持但依然作用微弱。更重要的是,三四线城市的低成本并不意味着高利润率。因为三四线城市的项目单价比如上升了几百元,对购房者来说可能是百分之几或者百分之十几的概念。而在不少一二线城市,房价的上升基本都是以千元为单位的。所以利润也是很多开发商考虑的因素之一。

另外还有一个尴尬的事实是,三四线的房子虽然升值了,很多买过房的人看似“大赚”了一笔,但是想变现却非常难,尤其是很多在三四线的炒房者更是深有体会,上文已经说过影响三四线这轮火热的几个因素已经注定了炒房者离不了场,因为这轮在三四线买房的除了炒房者之外都是本地的刚需,他们不傻,懂得只买新房,不会去替炒房者“扛雷”。所以尴尬的是炒房者们,现在不是想不想撤离的问题,而是能不能撤得了的问题?

眼下一个信号显示,炒房者哭还在后面呢。海通证券姜超27日发布研究报告,8月前25天主要44城市地产销量同比下落27%,其中26个一二线城市同比下落31%,18个三四线城市同比下落11%,其中三四线城市销量同比增速首次转负,意味着8月全国地产销量或首次出现负增长。此信号说明,三四线已经表现出动力不足了。

近日,有调研机构统计数据显示,2017年上半年,超过1000家上市房企在出售名下房产。笔者总结出现这种情况的原因有两种:一是,在当前宏观楼市调控层出不穷的大背景下,大多数上市企业不看好房地产行业的增值空间,认为持有房产的投资回报将会下降。关于这种说法财经作家叶檀也有相同的言论,她认为过去几年房产投资的回报率在20%-30%,但是受各种因素的制约,未来一年甚至更长一段时间将不足10%。二是,保值。卖掉投资回报率过低或资产比过大不 良 资 产,有利于稳固投资人信心,确保股价的上升。

无独有偶,前段时间地产大佬们纷纷抛售房产也是在市场调整的节点上,先是李超人在最好的时候大举抛房国内物业,“逃跑”到欧洲市场投资基建,虽然其嘴上说不会抛弃房地产,但却未停止出售的步伐;而地产大佬潘石屹更是紧跟李嘉诚步伐抛售上海等地的核心项目,更声称“互联网时代是反房地产的,未来房价一定会回落“;大佬王健林玩得更大,在先后卖出文旅项目和部分王牌资产万达广场之后高调宣布彻底告别房地产,完全转型“轻资产”。

大佬们大举抛房和导致房子的价格会下落是没有直接关系的,但有一点却是不争的事实,那就是房地产市场在经过三十几年粗放式的发展之后,传统的靠“拿地-开发-销售”的重资产模式再也玩不转了,像万达这样的“靠输出品牌”的轻资产模式才是正道。而且房地产市场在经过几次的大起大落的发展之后,以后的方向一定是以“稳”为主,即不会出现大幅度的升,也不会出现大幅度的落,只会微调,这才是房地产市场正常的发展路径。

最近有很多网友朋友咨询买房事宜,笔者还是那句老掉牙的话,是刚需钱够的情况下你就买。你买房如果目的纯粹就是为了自住,还考虑那么多干嘛呢,这个时候你应该陷入选房的纠结才对。而且笔者据悉,最近刚需不是说买不买的问题了,好像最近贷款很难办下来,有银行内部人员透露现在都不敢接单了,即便接了也不一定能办下来。这更加印证了,无论是开发商还是炒房者接下来的日子都不会好过。

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