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自住房变身共有产权房,开发商手里的自持商品房哭了

中国房评报道 2017-08-11 12:56:55

北京市的共有产权住房大规模来袭,而且明确了其户型、层高等均不低于商品房标准,甚至规定了每户要配套1个车位,这比很多经济适用房小区规格还要高,很多经济适用房小区车位配比率才1:0.5。

未来,北京市新建的自住型商品房,将会变身为共有产权住房,个人和政府共有产权份额,个人买房成本大大降低,而且所购共有产权房还可以用来出租,租金也按照比例与政府进行分成。

很显然,共有产权房是一种比限价商品房更能提供低收入家庭买房保障的新型政策性住房,降低了自住型家庭买房的成本,有效帮助很多暂时没能力买房的家庭圆了住房梦。

共有产权房政策发布后,北京市未来将大规模建设共有产权房,包括在开发商商品房项目当中采取配建的形式,来提供共有产权房。

共有产权房单套面积控制在90平米以下,确保刚需住房家庭受到保障,而不让那些开宝马、奔驰的“有钱人”浑水摸鱼。

看到这个消息,很多买不起房的家庭笑了,而此前大规模竞争自持性商品房的开发商们,恐怕要哭了。

去年以来,北京市出让的商品房用地当中,大部分都有配建自持性商品房的要求,最高的竞争到了100%自持和自持70年。

如果开发商真的打算出租这些自持性商品房去盈利,简直比登天还难。媒体报道称,北京的自持性商品房项目,大多数年租金回报率只有1.2%左右,这连项目的银行贷款利息都不够。

更可笑的是,大多数开发商没想好自持商品房怎么办的时候,就贸然举牌去竞争地块,出发点就是“赌一把”。根本没有任何运营的方案,结果拿了自持性商品房地块回来,又不知道如何开发。

其实,很多开发商都在赌自持性商品房会有政策放开的那一天,会允许开发商出售。但是,北京市住建委先后出台了几条措施,坚决封堵了开发商打算出售自持性商品房的退路。即便是开发商和某企业进行团建、团购的形式进行合作开发也不允许,自持性商品房严格规定了出租年限、出租合同签订方式、不允许签订以租代售合同等等。

随着开发商手里的自持性商品房规模越来越多,便有开发商打起了主意:将这些自持商品房当做资产攒在手里,未来北京的房租和房价一定会水涨船高,以后再边走边看也不迟。

可是,随着共有产权房的推出,将开发商们捂着自持性商品房做资产的念头打破了。

一位开发商负责人对房小评透露,他们公司先后在北京拿了3块不同程度自持性商品房的地块,共有产权房的政策推出以后,公司紧急开会研究。开发商们开始敢于赌一把,去竞争自持性商品房配建地块的原因是,自己只要付一部分钱,大部分靠银行贷款周转开发,这些自持商品房作为资产抵押给银行,能把钱周转出来,依然可以继续开发。在这大鱼吃小鱼的年代,谁的规模大,谁的速度快,谁就可以生存下来,反之,则有可能被兼并、破产。

但是,共有产权房的推出,将分流很多刚需性购房和租房户的需求,使得房屋租金短期内难以上升。最重要的是,共有产权房是销售的,而开发商手里的自持性商品房则是只能出租的。

“谁都知道出租是回收现金最慢的,”上述开发商负责人说,如果是政府持有公租房并且出租,即便是亏损,财政也会补贴。但是,对于企业来说,将来背负这么庞大的租赁型住宅资产,租金收益又很低,很显然对其发展不利。

最重要的是,银行对于自持性商品房资产抵押的态度会发生转变,当银行看透了拿自持性商品房的开发商就是被套牢的规则后,谁还会给这些地块放贷呢?

“因此,在竞争自持性商品房比例的时候,必须严控在一个范围内,需要确保其他商品房销售必须把成本背回来,而这些自持商品房只能是当利润存放下来才可以,”上述开发商说,自持商品房比例高于20%一般就不能做,而对于那些100%自持的项目来说,铁定是要做股东做一辈子了。

自持性商品房和自住型商品房,虽然只有一字之差,命运却迥然不同,在共有产权房推出之后,很多开发商表示幡然醒悟,再也不敢去土地市场上豪赌竞拍自持性商品房用地了。

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