北京又出台新政策了，2017年8月3日，北京住建委官网发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》，自住型商品房将改为共有产权房，这让很多购房者又燃起了一丝丝希望，尤其长期北漂的人群。
有朋友咨询小胖大少，“北京出台的共有产权住房是否能让我有机会购买，房价真的能降到我可以承受的范围吗?这些共有产权住房会在北京的那些区域分布呢?是否真的适合我们这些北漂购买?”
先介绍一下朋友的情况
朋友大学毕业就来到北京，掐指一算已快满10年，08年09年的时候刚来北京收入很低，也就是各种媒体上流传的那种“带着800块钱就只身到北京闯荡”的一群北漂。
从来没有想过要在北京购房，北京只是朋友的工作地方，用朋友自己的话说“我只是在北京打个工而已”。
期间工作换来换去，社保也是断断续续，因为北京终归是买不起房，也没想过在北京安家，所以也就没在乎社保连续性。直到差不多2012年的时候，找了媳妇，生了娃，渐渐开始考虑在北京购房，也开始准备购房资质，社保也注意了。
但是，随着2016年下半年到今年3月份，北京的房价飞涨，虽然眼瞅着社保快满五年，有了购房资格，可是房价却已经绝尘而去，再也够不着了。朋友也彻底灰心了，准备回老家重庆购房，为将来撤离北京做准备。
但是，这次出来了“共有产权房”，朋友又燃起了一些希望。但凡能有机会留在北京，朋友还是想尽可能的留下来，为了这里熟悉的生活和近十年来积攒的朋友、人脉，已经成家立业，也希望不再漂泊。
相信朋友的现状和很多在北京奋斗的“新北京人”相似，朋友的疑问也是大家都关心的问题，今天就以朋友的情况作为案例和大家好好分析一下，和大家探讨探讨。
1共有产权房什么人可以申请？
根据北京住建委官网发布的《北京市共有产权住房管理暂行办法》中规定：
1、申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女，单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁;
2、申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房，一个家庭只能购买一套共有产权住房;
同时《办法》中规定了4种情形，不得购买共有产权房：
1、申请家庭已签订住房购买合同、征收(拆迁)安置房补偿协议的;
2、申请家庭有住房转出记录的;(这里没有规定时限，没有规定时限，没有规定时限!如果最终文件行文还是这样，那么请注意，未来房屋通过交易、赠与、法院判决转出去的，也一样不能再申请。 )
3、有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年的;(这条是为了防范通过离婚来钻空子的行为。)
4、申请家庭有违法建设行为，申请时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除的;
深度解读：
《办法》中规定 ，各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地，其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。
共有产权住房不再像过去那样在市住建委官网上发布申购公告和网上申请，而是在各区住建委或房管局官网上。购房资格联网审核，市住建委会同公安、地税、社保、民政、不动产登记等部门在申购期结束后20个工作日内，通过本市共有产权住房资格审核系统对申请家庭的购房资格进行审核，区住建委(房管局)对申请家庭在本区就业等情况进行审核。
经审核通过的家庭，可取得申请编码，申请家庭可登陆区住建委(房管局)官方网站查询资格审核结果。对审核结果有异议的，可以自资格审核完成之日起10个工作日内，持相关证明材料到区住房建设委(房管局)申请复核。
请注意，查询审核结果是去区住建委或房管局官网，不是原来市住建委的通道了，摇号和配售也一样，是由区住建委(房管局)监督指导开发商开展摇号配售。
摇号名单区住建委(房管局)应按照职住平衡、家庭人口等因素进行优先次序分组，确定摇号家庭名单，并在其官方网站面向社会公示。
也就是说，共有产权也会有优先组的区别，哪类家庭优先，是由区里来确定并分组。
2共有产权房政府与个人比例如何计算？
征求意见稿中指出，购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定;政府产权份额，原则上由项目所在地区级代持机构持有，也可由市级代持机构持有。
简单来说，就是看摇号、选房时该项目周边同地段、同品质普通商品住房价格，以这个价格来计算，共有产权房供地时定的价格占多大的比例，购房人的产权份额就占多大比例。
举个例子，某个共有产权住房，供地的时候确定将来的销售均价为3万元/平方米，在摇号、选房时该项目周边同地段、同品质的普通商品住房价格是4万元/平米的话，那么购房人占有的产权份额就是四分之三，也就是75%，另外25%则是政府占有的产权份额。
3请输共有产权房真的适合北漂么？
共有产权房是否真的适合北漂购买，首先我们来看看共有产权房有什么缺点：
共有产权房是保障房的一种，保障放的品质是有待商榷的，另外，共有产权房是通过摇号的方式进行确定购房指标名额，那么能不能摇上号，什么时候能摇上号都不确定，且摇号申报期间周期过长。还有一点，申报共有产权房，占用自己的购房指标，单身仅有1套的名额被占用无法再买，结婚家庭仅2套，占了一套指标。
所以，从这共有产权房的缺点来看，如果自己现在有钱买商品房或者只是暂时手头紧张，但是未来现金流能迅速上涨，未来几年有置换升级打算的人，是不适合买这样的共有产权房子的。
比如你现在有150w-200w的首付，一年收入50w，本来2-3年之后就会置换住房，而共有产权房从买下来，到交房一般2年，办房产证1年，再过5年才能卖，这加起来得8年左右的时间，你一定会后悔。
如果经济实力较普通的工薪阶层，家底不厚的家庭，建议买这种房子。这种房子首付低，买下来之后就踏实住着， 短期内也没有置换新房的能力， 能做的就是尽快把政府的那部分份额给买下来，根据《办法》，购房人取得不动产权证满5年，也可按市场价格购买政府份额后获得商品房产权。
根据《办法》，未来共有住房的走向，应是共有产权房满5年之后，无力置换的业主继续自住，有钱的业主会彻底转商品房，不会有人把自己的份额卖给别人或者代持机构。
最后，总的来说，作为北漂一族，购房不易，如果能力承受范围之内还是尽量购买商品房。虽然现在北京房价在进入下降通道，但是这是在限购政策的影响下所致，如果未来政策放松，房价可能又是一轮上涨，自己却被困于“共有产权房”不得脱身，有占用来购房名额，这是非常不利的事情，因此但凡有钱就不要买。
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小胖大少2017-08-10 14:41:53
