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首付和月供都是长辈掏,被催熟的三四线楼市拐点或加速来到!

楼市微观察 2017-08-06 02:21:05

楼市的热点终于又回归到了一二线,近一个月来,一二线城市轮番上头条号,每隔几天就会有一个新措施出来。目标都直指楼市,而逻辑都围绕着强化房子的居住属性。可以说一二线楼市已经彻底告别了以往风光的时代,买房子赚钱的时代已经过去了。

按照这种趋势发展,一二线楼市会逐渐扭转以往被动的局面,房地产将会越来越“单纯”,而三四线楼市,疯狂之后,将有一大波人彻底被锁死在三四线楼市。

一二线楼市已经彻底哑火

租房和各类以居住为住的“半产权房”的出现,会将一二线楼市按在地板上。未来大部分刚需有望不用去竞争高价的商品房,这是政策给刚需带来的红利。

以北京为例,未来租赁房源和共有产权房的出现,将极大地改善了普通刚需的住房条件。刚进入职场的年轻人,会有条件更好,更规范的租赁房源可供选择,而那些进入职场有一段时间,想买房的人,也会有共有产权房可供选择。未来5年,这类房源差不多有20万套入市。这类房子普遍比商品房便宜3成,在此基础上,你还只用承担7成房款,这样一算,共有产权房实际只有普通商品房一半的价格。

以往刚需被迫参与到商品房市场,承当了极高的购房成本,今后他们将有新的选择,这既是对刚需的保护,也是楼市上行预期的一种稀释。

今后一二线楼市的发展,将着力解决普通人的住房需求,这些人基本上是不参与炒房的,解决了他们的需求,商品房也不再有疯的基础。

从政策的密集程度来看,这些针对刚需的红利不需要等待太久。目前热门城市已经针对商品房市场做了相当大的努力,一线城市中,北京楼市已经全面转跌,重中之重的二手房已经出现了明显的跌幅,目前平均价格已经回到了春节前,3月份那波的涨幅已经完全被抹平。至于广深沪,也很难出现类似2016年的行情。不信,看广州近期10个部门推出的新措施。字里行间都透露出一个信号:楼市不能有波动。

三四线的拐点或加速来到

在三四线楼市中,有两类城市是比较热的。

其一是热门城市周边的三四线城市,这些城市实际上是承接了外溢的需求,资金不愿意跳出楼市,造就了它们的火热,这类城市以廊坊、太仓、惠州、南通、嘉兴等为代表。

其二是卖房子比较积极的三四线城市,这些城市房地产主要靠主动刺激。比如蚌埠、北海、湛江、哈尔滨、黄山、张家口、盐城、宜昌、九江、汕头等。成交量明显放大,价格也明显放大。

第一类城市,长期来总体是利好的,但短期风险加大,这方面燕郊是个典型案例,谁也不否认燕郊占了地段的便宜,但这类城市最大的不确定性因素在于政策。政策完全可以消化短期需求,转为中长期慢慢释放,从而抹平套利空间。所以总体利好,但想赚一把快钱,却不现实。

更大的问题来自于第二类城市。这类城市没有实质性利好,有的只是短暂刺进出来的“海市蜃楼”。

要人没有人,要产业没有产业,狂欢的只是新房,二手房基本上是个零。这是这类三四线城市的阿喀琉斯之踵。判断三四线城市是否值得买,我只看一点,那就是最最普通的二手房是否能有比较好的成交,显然目前这些疯狂的三四线城市都不行。

之所以它们还是挺疯,原因无外乎下面几点:

1、资金还是愿意在房地产内部循环,被迫去三四线找安慰。

2、一二线城市经过2016年的暴走,的确击穿了不少刚需的购房需求,回乡置业的情绪在一定程度上有所放大。而一些三四线城市正好在营销上迎合这类需求。

3、三四线城市调整了买房子的策略,这些城市有购房需求,但购房能力明显不足,而现在三四线城市都是给钱不给房,帮助这些人补齐了这些人的短板。

需要注意的是,以上几点很快会难以为继。

首先,资金不会持续不断进入三四线城市,变现难的问题迟早会被他们重视,到那时三四线的房子就是个坑,没有人后继者来填。

其次,一二线城市已经在调整策略,着重解决刚需住房的问题,回乡置业需求也会趋于平淡。

第三,至于货币化安置,有一个致命弱点,那就是人。就这么点人,一次性都刺激出来了,后面的房子谁来买?须知现在房子卖得好的三四线城市,又在制造新一轮更多更贵的房子。卖给谁?还没进城的农民?

眼下三四线城市购房成本实际上也已经快赶上一二线了。从收入和房价的对比来看,月薪三千块钱的城市,房价过万的不在少数。它们正在重走一二线城市的老路。

观察君(loushi666)老家是安徽的,对安徽的三四线城市也保持了较多的关注。据我的判断,安徽大部分城市的房地产今年以来普遍过热。典型的是芜湖和六安,这两座城市的房价今年和去年相比,翻倍的楼盘非常多。而安庆、阜阳、淮南、黄山也基本上都保持了较高的热度。

安徽的人均收入是比较靠后的,而且增长也相对缓慢,收入以劳务输出为主,80后这一代在外务工的年轻人对子女的教育也更加重视,进城买房的确不少,但明显有被动入市的痕迹。

我所接触的亲朋中,今年买房的人明显比往年要多,这种现象从他们买房的理由中可以看出:有为子女入学的考虑,但更多的是担忧未来买不上房。手里攒了点钱,但预期收入增长有限,举家买房的非常普遍,有的不仅首付要父母掏,甚至月供还是靠长辈。在我看来,在强调居住属性的当下,这些都是不正常的购房行为。

类似这样着急买房的人,未来还有多少?被催熟的三四楼市,未来如何收场?

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