年均20万人口净增长的深圳 买不起房的人这样租房

导语：在广州“租购同权”霸屏之后，九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》再度把租赁市场推上风口浪尖。年初开始，加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场就已经被重点提及，到如今十余个城市作为首批开展住房租赁试点，是作为“居者有其屋”的关键一环，也只是房地产长效机制的一部分。

那么，深圳这样一个典型的移民城市，租赁作为关键补充，表现如何？

1、租金

按往年的规律，租金一方面保持着与房价大体类似的涨跌步调，但另一方面，与房价相比，租金的涨幅相对来说更为温和。从2017年的租赁市场来看，平均租金甚至较去年下半年有所回落，其中一部分原因是由于福田区高价楼盘样本带来的波动，另一部分是租赁市场本身的供求变化形成的调整。

近两年，交易市场爆发之后的累积以及长租公寓市场的兴起都在商品住宅租赁市场中形成了更加庞大的供应量，相对而言，需求层面则基本稳定，所以造成了租赁市场尤其是商品住房租赁市场短时间内供过于求，进而对租金形成了下行压力。

从区域看，仅福田区环比出现下滑，其他区域环比仍在上涨，故福田去年底至今年初部分高价项目的样本对租金产生直接影响。

2、租金

目前，包括深圳在内，四个一线城市的租金都不足2%，且呈现逐年下降的趋势。这与近年来房价的上涨有直接关系，而且房价涨幅往往高出租金涨幅，一线城市购房更多时候依靠卖出获得，强于通过出租获取长期回报。然而，在美英等发达国家，房地产市场已经发展到成熟阶段，其租金在5%-6%之间。

相对而言，罗湖区租金较为突出，但也仅超过2%，其次是福田，这两个区域高出全市平均水平，南山租金最弱。

根据《深圳市住房保障发展规划》表述，2010年末，全市住房总建筑面积4.09亿㎡，约810万套。其中商品住房建筑面积1.02亿㎡，约110万套。这是截至2010年末的市场存量，从数据来看，商品住房：其他类型住房（如城中村等）=1:7。实际上，也确实有相当一部分体量的居住需求需要依靠城中村等物业来解决。另外，随着城市更新的不断深化，目前商品住房的占比出现一定提升，但城中村等物业超过一半的支撑力还是存在的。

从需求方面看， 2015年底，深圳市常住人口1138万人，户籍人口355万人，按3.7的户均人口计算，需要304万套房来满足居住需求。即使按2000万的实际管理人口来算，需要540万套住房。而2010年末，深圳已经有足够的体量来满足实际需求。

根据动态的供需变化，2011年至今，深圳新建商品住宅销售总体量2701万㎡，约28万套，如果忽略城中村等其他体量的变化，这是深圳住房市场的纯增量，即，2011年至今，每年增加415万㎡，4.3万套商品住房，而常住人口总量从2010年末的1037.2万人增加到2015年末的1137.87万人，实际增加100万人，年均20万人，按3.7的户均人口计算，每年需要5.5万套房来满足新增居住需求，如果按人均20.6㎡的居住面积算，每年需要新增410万㎡，这样看来，每年新售出的住房勉强满足新增人口需求，而实际情况是，多数新增常住人口是没有购房能力的，更现实的情况是，每年的4.3万套新生住房存量多数还是被已有常住人口消化，新增人口需要凭借现有的800多万套房子中出租的房子来解决，如果这800多万套房子中，有三分之一从来出租，也就是240万套，滚动负担租房需求也绰绰有余。

目前，由于房价近年涨幅明显高于租金涨幅，所以租金连年下跌。长期来看，随着房地产市场的不断成熟，依靠买房和依靠租房来解决住房问题的比例也将逐步平衡，租赁市场相关体制也将逐步健全，包括目前已经在推进的发展租赁市场的各项举措，在这期间，租金也将最终靠近一个新的平衡点。

3、租赁偏好

（1）租金总额偏好

全深圳将近70%的租金总额在2000-6000元，其中福田区、南山区租金偏高，4000-8000元为主力；坪山、盐田4000元以下为主力；大鹏新区两极分化严重。

（2）月租金单价偏好

全深圳将60%的月租金单价为40-90元/㎡·月，其中福田区、南山区租金偏高，70-110元/㎡·月为主力；宝安、光明新区、龙岗、坪山、盐田70元/㎡·月以下为主力 ；大鹏新区两极分化严重。

（3）租赁面积偏好

全深圳更受欢迎的租赁面积分别为70-90㎡以及50㎡以下，多数区域租房选择基本集中在90㎡以下。大户型占比相对较高的区域为宝安区、福田区和南山区。

（4）租赁户型偏好

全深圳更受欢迎的租赁户型为2房及3房，其中福田区、南山区房型偏小，1房及2房为主力；光明新区和盐田区1房及3房为主力。

4、区域热度

南山区租赁市场连年位居，其次是宝安和龙岗略有动荡，整体来说，租赁区域热度排位基本稳定，龙华作为新成立行政区，热度排位第六，远超其他新区或新行政区。

从小片区来看，2014年至今，租赁热点前三片区分别为：龙岗中心城、新安和布吉。

在深圳这样一个典型的移民城市，租房住是绝大多数新深圳人的，想必这里也有你的影子，那么，现在的你，住的还好么？