收紧信贷带给购房者什么样的信号？

众所周知，买房的钱，不管是刚需者还是炒房者，一大部分来自于银行信贷；一般说来，30%就可以撬动“百万资本”，这杠杆确实挺“长”的；也带给买房人更宽裕的资金量。

然而，这种好时光快要结束了。近期，随着广州宣布上调房贷利率至基准利率，四大一线城市全部上调了房贷利率。其中，北京信贷政策最严，二套房基准利率上浮20%！其他一线城市则按照1.1倍执行。至于说首套房优惠政策，想都不要想。即便是一些银行还宣称可以打折，然而审批过程中也会按照收紧的政策执行。

不仅仅是一线城市，热点的二线城市也开始收紧利率——重庆、福州、苏州、厦门、南昌、宁波等城市都在利率收紧范围内。据统计，在35个城市533家银行中，有122家银行首套房贷利率上升，占比22.89%，目前二套房贷主流利率是基准上浮10%，并有12家银行已经停贷。

游资开始入侵四线城市 投资需谨慎

那么这样的信号传导给投资者，投资者又该如何解读呢？

从市场的转向看，大概多数人都解读错了。他们认为，一线、二线买不来了，我就去没有政策管控的三线、四线去。这就与市场趋势和政策引导的方向大相反了。要知道，目前的大的指导精神就是“房子不能用来炒”，防止风险去杠杆。看看舆情就知道了，之前都在说“去库存”，现在则是“去杠杆”。这说明啥，说明严控风险，比去库存、GDP更加重要；连国家都认为要控一控，投资者为何还要逆势而动呢？

流通性需要进入投资策略

有人说了，房产就是财富，买了就是赚到。如果多套房持有者或者准备去四线城市持有房产的人问自己一个问题，现在买了，未来如何实现财富的增值？答案很简单，房价涨了，卖掉！于是这就会面对一个尴尬的局面；卖，可能有心买的人，其资金筹措能力因为限贷而大大缩水，只能望房兴叹；不卖，当资金的可能性被限制，则房产变现的可能性也就被限制，有价无市很可能是未来几年的趋势。一二线城市尚且如此，四线城市的房产，买了可就卖不掉。

那时候就能明白，不动产中“不动”二字的含义。

所以，持有资产，或者在投资市场做投资，必须考虑流通性的问题，这是体现该类资产类别是否具有投资价值和储备价值的重要判断依据。毕竟，投资品的增值只是账面的，真正完成了交易才让财富落袋为安。

现金为王的时代 比拼的是现金流

收紧信贷对于投资者另一个重要的启示是：现金流比固定资产更加重要。

我们知道，银行放贷，只要能收回，那是笔好买卖；收不回有抵押物的，也不错，差不多能盈利。那么问题来了，银行收紧对于住房的按揭贷款，等于放着钱不赚，那只能说明一个问题，银行看不中房子这种抵押物了。

有消息显示，部分银行对于购房者的年龄等加以考虑，已经有父母给刚刚工作的孩子买房，发现贷款居然批不下来，甚至需要父母再做一次担保才行。不是有房子押在银行，贷款都下不来？事实已经发生，房产投资者就应该好好琢磨琢磨，自己的房子是水泥钢筋，还是泡沫呢？

总结一下吧，收紧几个城市的信贷，看起来没啥了不起；然而，限购、限卖，如今再加上限贷，预示着未来调控的密集政策期……当这些政策叠加起来时，那就是市场对你的房产不在乎了；这并不是说市场会下行，但在CPI、M2、汇率等因素影响下，平盘就是输啊！所以，信贷收紧再放信号：现金为王！及时收割楼市的，才是聪明的投资者应该做的。

本文作者：刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，中国外国专家局澳籍专家资质， 多家媒体房地产专栏作者、作家。微信号：victorliulei。