春江水暖鸭先知，如今的房地产市场到底好不好，开发商最清楚。
销售方面，和16年、17年相比肯定是落差巨大，这没什么好说的，调控高压在上，后市预期不佳，购房者士气不足，新房普遍去化不理想；让开发商感觉最艰难的还是融资环境的不断收紧，市场上的钱很多，但是流向地产商的各个渠道这两年几乎都被封堵死了，国企、央企、大房企有关系有背景融资不怕，但是一众中小房企都在生死边缘挣扎。
开发商今年“缺钱”主要来自于三个方面的压力：，融资渠道一紧再紧，尤其是5月以后，银保监不仅隔空喊话“房企融资挤占了信贷资源”，更动真格的了，先是整治资金违规向房地产行业“放水”，查处了一大批典型，光罚金就收了上千万。再是“铁腕行动”——严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为，点名32个主要城市。紧接着是信托、国管、发债等融资方式被叫停或收紧，过去银行、金融机构追在房企屁股后面求着送钱的景象一去不复返，情况完全反转，当下开发商央求银行、金融机构倒是事实。
第二，销售遇阻。三四月小阳春之后，房企新房销售一路下滑，7月份遭遇近5年最惨行情，碧桂园、万科、中海、绿地、华润销售额下滑幅度都超过了30%。规模、品牌房企的情况不容乐观，一众中小开发商的情况则更加糟糕，易居集体统计数据显示，7月前20强房企销售额占总销售额近90%，也就是说剩下近2万家小企业才勉强瓜分剩下的10%，处境着实堪忧；
第三，偿债期到了，欠的钱要还了。这笔钱不是小数目，说出来可能会吓人一跳：2019年房企集中兑付的有息债务规模为6.06万亿元，2020年房企集中兑付的有息债务规模为5.86万亿元，债务规模都远高于去年。为了还债，当下很多房企不得不向资本市场发行更贵的债去偿还成本更低的到期债。通俗点说就是，借更贵的钱去还便宜的钱。
信贷持续收紧、调控压顶销售不畅的大环境下，开发商接下来的日子会愈加艰难，上半年房企资金链断裂破产的新闻，下半年还会陆续涌现，数量恐怕会比上半年只多不少。
对此建业集体董事长胡葆森也有所透露，日前在中国企业家论坛接受记者采访时，他和盘托出，“新闻曝出上半年200余家中小房企宣告破产，其实真正倒闭的不止这么多家。很多房企虽然没有垮掉，但是已经没有新增业务了，就是植物人状态，这种状态的企业已经成为多数了。”
会倒逼开发商降价卖房吗？答案是肯定的！房产专家李奇峰四个字形容得非常到位——不降就死！融资被限可能不是压死骆驼的最重稻草，但是不能忽略的是19年、20年是开发商偿债高峰期，这两年合计有近万亿资金待偿还，这就必然倒逼部分账面吃紧的开发商采取可行的方式自救了——加快销售，甚至用“以价换量”的方式，来确保现金流的稳定。至于真正的降价促销抓回款会出现在什么时候，专家透露称9月份降价的号角就会吹响！
为什么九月开发商就会开始降价卖房呢？，金九银十是传统的营销旺季，对于开发商而言是抓紧卖房回款的好时机，尤其是今年融资偏紧的情况下，借此时机好好来一波去库存，降价促销，对于很多钱紧的开发商来说，是命运转折的关键；第二，偿债最后期限虽然是十二月份，但是开发商总要预留充足的回款时间，九月不早，相反对于偿债数额巨大的企业来说，可能还存在回款的巨大压力，像恒大、富力、碧桂园等龙头房企其实在19年伊始就已经在走“降价促销抓回款”的路子了，富力日前被爆出集团更是下死命令“下半年集中抓销售回款，坚决不在公开市场拿地”。
到此，其实大家可能已经有所察觉了，专家这次的话八九不离十要成真了！
7月20城二手房价格同比下跌，而且一线城市已经有开发商开始带头降价了：最近广州打响了房地产降价的枪。根据数据显示，广州番禺某盘从的4.6万降到3.6万，两天就跌幅达到了1万元，降幅超过20%；增城某超级大盘从的1.5万元直降到1.2万元，降幅也达到20%。
与广州相比，天津的情况有过之无不及——据悉，天津静海团泊新城郊区的超级大盘也撑不住开始降价甩卖了，且力度远超广州番禺：价格从一万直接撸到六千多，直降1/3，离腰斩已经不远了。
正如我前天文章所言，一线城市开始大幅降价销售，说明不止三四线城市的房价会下跌，连一线城市房价“只涨不跌”的神话都是禁不住考验的。很多专家口口声声所言“一线城市永远不缺人，房价永远不会跌，买房高枕无忧”的观点更是错得离谱。
基于广州和天津的情况来看，可能上述专家的说法还偏于保守，房地产市场的真实情况或许比很多人想象的还糟糕，尤其是三四线城市。近期和一位开发商朋友聊天得知，很多三四线城市的项目都在以各种形式降价促销，小城市人喜欢的车位、家具，甚至是家用电器的噱头早就被用烂了。今年五一前新闻爆出，南昌某开发商为了营造回馈业主的诚意，让人大跌眼镜地搞出个“猪”的活动，被批低俗的同时，多少能看得出来开发商为了卖房已经不择手段了。
现在市场上购房者为什么越来越少了？我认为有三方面原因：首先，国家轮番释放“房子不能投资”的信号，不仅发声“坚决遏制房价上涨”，如今又一锤定音“不再将房地产作为短期刺激经济的手段”，意味着什么大家都心知肚明——房子短期不能再投资了，国家铁令已下，逆势而为必没有好果子吃。对后市十之八九都不敢再看好，因此大家宁愿手持现金，也不敢贸然把钱再砸进楼市，当下持币观望者居多，真正孤注一掷的买家几乎绝迹；
其次，当下市场以改善和刚需为主，改善占多数，但是信贷这两年一直在收紧，改善基本上又都是卖旧买新，以小换大，但卖房周期都被拉长了，很多人不是不愿意买，是房款没有下来，购新房只能等；
再者，被限购阻挡了，可能如很多专家所言，中国有钱人很多，但是架不住没有资格啊，买第二套第三套或许可以通过补交社保破限购，但是再多买根本无法贷款，谁还傻乎乎愿意把大笔大笔的资金投入到未知的房地产里去呢？
业内有朋友就开玩笑说，“未来几年地产行业会迎来大洗牌，强者恒强的局面会更进一步，地产100强以后的就别做了，赶紧转行吧。像前几年那样随随便便一个土豪组个局拿地建房销售然后躺着把钱赚的时代，彻底结束了。未来拼的是硬实力，盖房子没有几把刷子，这碗饭不好吃了，按部就班盖个房子就想被一抢而光，不可能了。开发商要想活下去赚到钱，勤练内功做口碑赢得老百姓的心才行。”
十三画生2019-08-20 05:25:00
