摘要：面对调控松动，是放任还是明确底线，考验的不仅仅是智慧，更是中国经济的未来
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撰文|张银银
这几天一些城市放松调控的新闻刷屏，各界都很关心。
有的是关心自己投资的房产，是不是这么快就迎来大赚模式；还有的作为刚需，感觉自己又被调控的决心戏弄了，担心更买得起买；也有的关心经济和金融风险，调控要再次虎头蛇尾，资产泡沫和金融风险岂不是继续累积？
对了，还有不知道算好还是算坏的消息：时隔8个月，还坚持留在这一行的中介经纪人脸上开始有了些许笑意。通州二手房跌回“4万元时代”，北京成交量止跌回暖。
近期，一些城市放松调控，到底意味着什么？接下来调控放松将呈燎原之势，房价再次开挂？就这些问题，杠杆游戏今天做个分析。
1、部分城市放松调控，会不会大面积蔓延？
首先需要判断的是，一些城市的调控是不是松动了，搞清楚这一点，才好说接下来调控放松会否蔓延、扩大化。
没错，肯定是放松的。但放松的时间节点倒不是这次兰州开始。之前大家就注意到，以人才争夺战之名，成都、长沙、济南、郑州、武汉等城市放松了购房限制——有的已经好几个月了。
一些城市不仅解构了严厉调控，甚至还给特定人群购房补贴。对此杠杆游戏此前也写过文章。对了，为什么我觉得叫解构了调控，因为一个城市主要的刚需购房群体其实就是大学毕生，如果对这个群体解禁，严厉调控当然也就瓦解。
这些参与人才争夺的强省会，都放松了调控，兰州还有啥理由在那儿死磕？
在《放松调控的这几座城市，背后隐藏着一个共同真相》（1月8日）一文中，杠杆游戏分析了，兰州无论财力、卖地还是城市发展层次，在省会中都不靠前。而要发展，哪都需要钱，更不敢把地产往死里弄！
这几个月的几次大会，虽然每次定调楼市“不是用来炒的”，但有一点，这些放松调控的城市都没乱来——中央要求差别化调控的调子。
是啊，开放的基本是刚需，差别化嘛。
既然数个城市在刚需这一点上已经松动，那么接下来，可以预料，如果中央不要求加码，更多城市调控放松基本是大概率事件。
从地方到开发商，到各个工业门类、环节，以及就业，都离不开房地产输血，不放松不行啊。这就是土地财政、深刻影响我国经济的现实。
何况，别人都放松，你不放松就是傻。大家都会试探。
2、放松调控是否意味着房价再次启动大涨模式？
放松不怕，怕的是没有底线，终结调控！更多城市放松后，本轮调控等于结束，房价再次启动？
首先要判断的是，调控是否结束。在杠杆游戏看来，目前来说，国内外经济、金融形势不允许调控立马终止。也就是说，调控还是要继续，只是一些严厉的政策退出，对刚需会更友好。
至于是否再次启动大涨模式，是否又鼓励了“炒房”，我是这么看的，基本不会。除非我们经济滑坡严重。
是否大涨，杠杆游戏觉得最重要的是货币政策。房价现象，根本没啥高深道理，就是钱多了，要找地方。自然，城市越大、经济越发达、需求越多的城市，涨得越欢，炒得越厉害。
而目前，联储加息缩表继续，欧洲经济恢复不错，欧央行货币政策回归正常有望，我们没理由货币放水，也不敢轻易放水。
此外，2017年主要一二线城市的土地供应是不错的。如果正常进度开发、开盘，2018、2019年的供应都是相对有保障的。
最后我才说调控政策对房价的影响。上述两点，特别货币因素是综合决策的反映，货币没有大放水，政策也不会大鼓励。
回忆过去多论调控放松、房价启动，哪一次不是降息、降准，然后鼓励大家入市、“去库存”。
目前就业也还不错，经济没到要救的地步。地产给点小阳光，应该也就可以。
综上，货币没空间，货币政策稳定中性，甚至略微偏紧，那么大涨理由不成立。那些鼓励入市炒房的，怎么说当然也都有理由，前提是你得负担得起暂时的资金成本。
未来肯定要涨，但不是当下，你就得拿钱扛。扛不住就没法玩，毕竟投资和刚需不是一个逻辑。
3、又想资产泡沫安全，又想略微放松调控，还想建立长效机制，逐步减轻对土地财政的依赖，可行否？
这个答案很难回答。
道理大家都明白，泡沫不敢也不能刺穿，外汇压力在那里，土地财政不是说不玩就可以不玩，那么多债务咋弄？
可长效机制也不是一天可以建立起来，能做的就是在房价暴涨的时候加码调控，平稳一点时又放松一点调控。用时间争取空间，同时换取更多时间。
以前我们曾决心搞更多保障房，特别是后期决定学新加坡，以公租房为主。后来库存多了，于是棚改代替了那一轮“长效机制”的办法，还加大货币化补偿推广。
结果就是大家看到的，又是降息、降准，又是鼓励为国买房，凭什么不涨？
当然，时间到底是被浪费，还是真的利用好了，谁也说不好。毕竟，每个阶段有每个阶段的困难。结果只有留给未来。
杠杆游戏担心的是，在“调控-放松-刺激-暴涨-调控”中循环往复。这样的结果是每一轮看似都努力了，但最终败下阵来，资产泡沫风险越来越高；每一轮看似都下了决心，但敌不过现实，最终炒房成为信仰，金融风险累积。
应该说，这一次的决心也是很大的。面对调控松动，是放任还是明确底线，考验的不仅仅是智慧，更是中国经济的未来。
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杠杆游戏张银银2018-01-10 09:58:38
