多地气温创下半年新低，为了抵御“严寒”很多人估计都已经早早穿上了秋裤，但对于正在大幅降温的楼市来说，无论是开发商还是炒房者恐怕不是“穿上秋裤”那么简单的事。种种信息显示房地产过去的格局正在被打破，新的格局正在重塑，而且这一过程是不可逆的。
笔者不止一次强调过，房地产正迎来史上规模的巨变，不仅是整个房地产产业结构的变动，更是人们对房地产态度的转变，相信每个人在当下的市场环境下置业投资的热情都已经大打折扣，甚至被击碎。而随着中央明确接下来仍要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，调控不松，因此炒房者的命运已经注定，被淘汰出局是早晚的事情；而对于开发商来说，同样情况不容乐观，业内专家表示，未来会有一大批中小企业不可避免的被踢出局。
眼下越来越多的声音都口径一致地认为2018年的房价肯定会有回落。那么，到底是什么原因支撑了明年房价回落的预期呢？
一、“限售”城市炒房者和开发商都不待见，房价或下跌？
很多人还在争论房地产未来走势的时候，事实上房地产市场天量流动性已经被“冰封”了。这话从何说起呢，当然是目前已经有50城开启了“锁死”流动性的“限售”政策。事实上，50城“限售”影响的不仅仅是炒房者不敢轻易踏足这些城市，同时受制约的还有开发商。有房企高管向媒体表示“以目前的市场来看，要限制对50个限售城市的投资比例，尤其是非居住需求的业态，要极为谨慎。”这个其实非常容易理解，从始至终有炒房者的地方开发商的房子都不愁卖出好价钱和好销量，所以开发商这个“黄金搭档”不敢踏足的地方，他们自然也不愿去冒险尝试，因为单靠本地的刚需还不足以承载他们的预期。没有炒房者和房企的争相入驻，这些城市毫无疑问将成为“被遗弃的孤儿”，楼市也注定不会再有大的波动，房价或扛不住开始下跌！
二、大型房企盈利能力在增强，中小房企面临关门危机，房价还能挺多久？
截止目前，统计数据显示上海、深圳两地共计83家上市房企披露了2017年三季度业绩，其中72家盈利，合计利润630亿元，同比上升37%；其中11家亏损，面临关门的命运。这个不起眼的消息事实上背后却隐藏着大内幕：这个行业70%的利润由13家房企制造，就拿排名的万科来说，平均每天净赚取4384万元。房企集中度越来越高，大的房企在严厉的市场环境下无论是利润还是规模都在不降反升，而反观中小房企却面临利润被掏空、资金危急，如若再不调整姿势被淘汰出局是的事，是以第四季度将是影响他们命运的时刻。笔者在之前的文中说过，第四季度将是很多房企扳回命运的重要时刻，因此11月份将是房企“肉搏战”的开端，降价促销走量也成了他们手中的武器了，可想而知房价还能挺得住吗？
三、房贷吃紧，多地银行没额度，刚需买房又添堵
房地产正在走进新时代，新时代的特征是多方面的，其中的特征就是金融管控，管的是房企和居民高杠杆买房的钱。过去很多年，大家之所以能够毫无阻碍地冲进房地产市场，的助力是银行利率宽松和贷款容易，这使得很多人手上只要有点闲钱就会想着投入到利润优渥的楼市中来，而这更是炒房者利用的工具。今年以来，在去杠杆、去库存的大方向下，银行贷款利率不断收紧，首套房贷款利率上浮5%-10%已是主流，同时越来越多的银行放慢了房贷速度，更有甚者面临“有价无钱”的现状，北京多家银行爆出“没有额度”的消息，因此现在刚需即便是想买房也买不了。
四、存量房时代来临，住房租赁最“耀眼”，刚需买房不是，房价已支撑不住下降的事实
存量房市场的发展无疑是对新房和二手房市场的对冲，当租房市场更倾向于刚需的时候，买房就成了不是那么急迫的事情了，尤其是租房也能和买房享受到相同的权利的情况下，“钱紧”的刚需就更加不会让自己背负那么大的压力去凑买房的热闹了。尤其是，马云、刘强东等大佬争相布局租房市场的情况下，租房族的利好更加清晰。
与此同时，租购并举是未来房地产市场发展的方向，而农村集体土地入市的节奏也在进一步加快。像北京、上海等13个城市已经被确定为利用集体用地建设租赁住房的试点。未来北上广深等一线城市更有5年推出250万套租赁住房的计划。为了给租户提供保障，北京市规定，符合条件的租户可以申请租金补贴，可以达到房租的95%。
五、由“香饽饽”沦为“烫手山芋”，卖房者比买房者还着急，房价走势明朗。
香河、燕郊的楼市低迷已无须多说，买卖双方的天平已经彻底反转，买方已经占据上风，这一点从卖房者的态度就可以看出，当前的房地产中，买房者的信心越来越强，而卖房者却扛不住了，有许多主动降价的情况出现。
此外，多部门联合开展打击违规行为正在如火如荼的上演！近期住建部联合央行、银监会发文，要求严禁违规“首付贷”，坚决打击房地产中介、互联网金融从业机构、小贷公司的违规行为，并提出一系列有针对性的实质性惩罚措施。同时，针对在售楼盘开发商和中介机构的大检查也将在11月份“拍马而上”，所以毫无疑问，这除了规范炒房行为以外，更加规范了房地产市场秩序，让市场更加健康公平。
更加规范、健康的市场是刚需购房者希望看到的，但是到底什么时候才是刚需买房的时机呢？在这个信息爆炸的时代，网络上到处都充斥着买房时机，购房者该如何甄别呢？
没买房的恭喜了，种种层面都显示购房者即将迎来房价下跌的事实，而笔者也在无意中发现了的买房时机，希望能给需要买房的你一点帮助。近日，同策研究院就结合过去几年70城新建商品住宅房价同比变化情况，做出了2005-2022年房价周期走势和预判图（上图）。通过该图不难发现，理论上最适合的买房时机是2018年中到年底这段时间。虽然这是大数据运算后得到的结论，但笔者还是要提醒一句，这是研判图，存在一定的误差，更会因为不同城市而有所变化。此外，影响房价的因素太多了，没有谁能真正预判时机。
房地产今时已不同往日，对于能买得起房的来说买房无疑是的选择，但是买不起房的现在摆在眼前的解决居住的问题也不止通过购买这一种方式了。房地产多主体供应、多渠道保障的模式已经形成，过去买房可能是的选择，但是现在租房、共有产权房、保障房等等的推出已经真正落实到帮刚需解决居住和生活问题了，也就是说真正关心房价的时代要过去了，房价已经支撑不住要下降的事实了，所以刚需真的可以松口气了。
十三画生2017-10-31 13:44:27
