对于当前的房地产来说，租房的快速发展，可能会让很多人产生这样的疑惑，未来到底要不要买房？
在观察君来看，租房市场的确利好越来越多，但买房仍然是一个务实的选择。买房相对于租房，在很多公共服务上有更多的话语权，比如某一线城市积分入学，有房的本地人加10分，无房的本地人加7分，无房的外地人只加3分。
更重要的是，房地产仍然会向前发展，楼市的总体趋势仍然是稳步爬升，这个过程还有相当长的时间。
逻辑一：城镇化完成仍然需要30多年时间
说实话，中国的城镇化速度已经相当快，去年的常住人口城镇化率是57.35%，但中国有个的“户籍城镇化率”的概念，它只有41.2%。这两个数据的差异说明了什么呢？
在观察君看来，它反映了我们城镇化率的一种错位，简单说，大量土地转为建设用地让城镇快速扩张，城乡差异越来越大，农民开始进城讨生活，常年住在城市，却不属于城市。
社科院城市发展与环境研究所在2014年发布的一份报告显示，中国在2050的常住人口城镇化率大概在80%左右，而到85%就基本上饱和。
所以，我们可以这样认为，中国的城镇化率至少还需要30年左右的时间，尚未真正实现城镇化的人口会消耗相当多的城镇住房。
中国的人均住房面积的确不低，但因为统计口径的问题，实际上参考意义不大。
比如农村，农村的房子很大，但实际上很多房子常年没人住的，它们的主人却在城里挤一间10平米的出租屋。
城镇化不仅带来进城人员的购房需求，它还会产生很多换房需求。
比如，城镇化的发展往往伴随着家庭规模小型化的问题，家庭越来越小，意味着以前三代人只需要一套房，而今后三代人需要三套房，而随着二胎的到来，这种趋势会愈发明显。这种趋势不好量化，但带来的购房需求一定是很大的。
有人担心房产继承会带来大量房产过剩的问题的，如果按照这个逻辑，欧美的开发商早就该停止盖房子了。所以不用担心房子过剩的问题。城镇在不断更新换代，房子也会一直更新换代下去，继承的房子还会不断更新整合以满足年轻人新的居住要求。
上面还不包括部分偏爱买多套房的人需求，实际上这部分人相当多，不信你问问身边有1套房的人，他们还想不想买第2套，第3套房。
逻辑二：房子多一点没事，少了肯定会出问题
房子这种商品太特殊了，特殊就在于它的不可以移动，如果人手一套房，那么势必有人会住在地段差的地方，有人住在地段好的地方，那些地段差的房子的主人又怎么会甘心呢？所以房子就必须要交易。而房子要交易，就必须有多余的房子用来出售，这叫合理冗余。
对于人口净流入的城市来说，房子虽然房子是用来住的，但它的数量绝不能仅仅满足于“够住”，即使从换房的角度来说，也必须要使房子比人多一点。，房子多一点没事，少了肯定会有问题。
打个简单的比方，超市里的货架上必须摆满，这些货不一定都有人买，但买走一个就必须补充一个，只有这样，这个超市才看上去比较繁荣，大家才愿意隔三差五进来逛。
逻辑三：房地产在未来仍然是支柱产业
中国是，外国也是。
以美国为例，他们已经全面过渡到二手房阶段，如果没有房地产，很多州的政府可能都无法运转，因为房产税支撑了他们相当的收入，平均比例在33.1%左右。
中国还在大规模盖新房的阶段，带动了很多相关产业。一旦开发商出问题了，很多行业都会出问题。所以从根本上来说，在大规模盖新房阶段，开发商还是会得到照顾的，只是不让他们捣乱使坏罢了。而的底线仍然是一座城市的开发商养活了一座城市，因为城市的资产是土地，土地的购买者主要是开发商。
而过渡到二手房阶段，房地产很重要。这回靠的真正是房子，而不是土地了。在二手房阶段，房子会持续贡献收入，工具当然是房地产税。
房地产税要能真正为城市带来收入，房地产就得稳。这种稳绝不是当前这种环比零增长，而是慢慢的涨。最简单的一个逻辑是，中国家庭近7成的资产是房子，一旦房子不能增值了，这意味着他们的身家在很大程度上陷入停滞，而这是构建橄榄型社会结构所不能接受的。虽然这可能是一种“房产”橄榄型社会结构，但这几乎是无法绕开的。
我们该如何买房？
说了这么多，那么我们该如何买房呢？
观察君的意见是，能买则买，而且要挑着买。
所谓能买则买，原因在上面三大逻辑中已经分析了，房地产在中长期仍然会持续向上。房子本身就是一个低流动性的资产，买房别想着两三年就卖掉。真要这么想，那么短期的政策因素会让你无利可图甚至可能亏本。
所谓挑着买，指的是房地产早已过了“盲打”阶段。今后的房地产一定是分化的，我们在挑选城市的时候，不要看房价短期的波动情况，要看城市的发展战略，它的产业跟得上时代的步伐，能吸引人口进入，那它就是个好城市。
这样的城市有不少，比如官方公布的国家中心城市，共8座城市：北京、天津、上海、广州、重庆、成都、武汉、郑州。国家给予这些城市的优惠措施也，这些城市都有很强的辐射能力，对周围经济体的影响力非常大。当然，除了这8个城市之外，还有不少城市可以选择。
至于城市里的地段，就各取所需了。好的城市，城区和郊区都不错，买城区，可以享受比较好的租金，买郊区可能会享受比较多的增值。
至于三四线城市，房地产波动风险更大，但长期来看，也很难跌下去，最有可能的是，这些城市买房享受不到大城市的那种红利，真的只能用来住。
倒是那些炒房客最麻烦，手中位于三四线城市的房子可能要花更长时间才能出售，这种时间成本可能会导致他们亏本。
bnewhous622017-08-22 17:24:47
