一滴水里观沧海，一粒沙中看世界。
“一带一路”国际高峰论坛为企业“走出去”定下基调。对房地产行业而言，已经有一大批“排头兵”提早布局，走在了“出海”前列。过去几年，他们或在海外收购大楼，或买地自建团队开发，或联合当地房企合作，亦或抱团“出海”，路径不一。未来几年里，踏着“一带一路”的东风，房企“出海”将更加风风火火。
对此，和讯房产对已进行海外布局的典型房企（以中房协2017中国房地产500强中的20强房企为主要参考指标）进行梳理，勾画出房企海外布局路径和行为图。
七成品牌房企出海
据和讯房产统计，目前，10房企中，已有万科、碧桂园、绿地、保利、中海、万达、华夏幸福7家房企在海外有所布局，20强房企中近七成在海外有项目。海外布局，俨然成为品牌大房企的“标配”。
（以下图示资料来源：以中房协2017中国房地产500强中的20强房企为主要参考指标，并结合500强中其他部分主要布局海外房企，根据公开资料、房企官网等整理。）
10中7家海外布局房企投资目的地示意图：
和讯房产统计发现，美国、澳大利亚、英国、加拿大、马来西亚等19个国家和地区成为房企最青睐投资地。其中，澳大利亚、马来西亚、英国位列投资目的地前3甲。
从这些房企投资热力国家可以看出，实力雄厚的出海房企均以经济发达国家的城市为主要目标市场，聚焦经济活跃、市场成熟、人口集聚、投融资便利的海外国家和地区。
另外，在上述20房企中，恒大、融创、龙湖、华润、阳光城、中南置地等企业到目前为止并未在海外布局。其中，恒大、融创等已明确表示未来几年没有出海计划，原因是当前仍看好中国市场。
（数据来源：和讯房产根据公开资料整理）
房企截流投资外溢需求
和讯房产调查发现，国内市场调控越来越严厉，开发成本趋升，利润变薄；房企基于分担风险、增加盈利渠道的自身发展诉求；在旅游潮、留学潮、移民潮和海外置业等推动下，房企希望截留这一部分外溢的国内需求；部分国家、地区为发展当地经济，提供优惠的投资政策和置业政策，吸引中国房企投资，这四大因素成为房企出海的主要考虑因素。
其中，房企希望截流国内海外置业需求的因素越来越明显。据世邦魏理仕数据显示，在全球房地产投资中，中国成为最惹人注目的买家之一，2016年上半年，亚洲投资者跨国房地产投资总额达270亿美元，中国资本为投资主力，约占总额的60%，该数据较去年同期增长超过一倍。
同策咨询研究机构预测，2020年，我国高净值人群（资产1000万元以上）规模将达155万，年均增长5%左右。预计2020年，中国高净值人群海外置业总规模约7.44万亿元，年均增长约3000亿元。
此外，在巩固国内客群的基础上，美国、英国、澳大利亚、加拿大等海外项目均在蓄客中大幅提升海外客户比重。据媒体报道，以澳大利亚项目为例，绿地客源分布既包括中国，同时包括澳洲、新加坡、马来西亚等。此外，首创位于澳大利亚两个项目基本全都是在澳洲本地实现的，仅剩不到10%的房源留在国内发售。
毋庸置疑，在“一带一路”大发展趋势下，房企“走出去”将迎来更多机遇。根据瑞士信贷的报告，未来5年，“一带一路”预计将向60多个相关国家提供超过5000亿美元的投资。根据麦肯锡预测，到2050年，“一带一路”沿线地区将会贡献全球GDP增量的80%左右。房地产企业在这其中也将发挥越来越重要的作用。不仅承担开发商的角色，更是投资商和城市综合运营商。
不过，值得关注的是，由于国际政治经济形势的复杂性，部分房地产企业“走出去”面临着政治、经济、法律、房地产市场监管以及风俗传统等方面的风险。尤其是对于“初出海外者”，将面临不同国家和地区的政策变化、法律制度、文化环境、民众需求等方面的挑战。
就国内政策而言，在外汇储备下降形势下，去年底，国家加强对海外投资的监管，并增加对个人每年换汇额度达5万美元的审查。措施包括禁止100亿美元交易；在与公司核心业务无关的部门，超过10亿美元的交易将被限制；超过10亿美元的房地产投资将被限制；个人换汇需要填写银行表格，表明资金用途等。
戴德梁行研究报告指出，政府对允许中国公司在海外投资的资本规模拥有高度控制权。尽管政府对中国资本海外投资严格控制，但政府仍致力于鼓励企业“走出去”以及多元化发展。预计2017年中国企业海外投资需求仍会保持强劲。
和讯房产2017-05-19 09:46:37
