“3·26”商办限购霹雳响起，给4月份准备入市的商办当头浇上一盆冷水。
和讯房产调查发现，原计划4月入市的7个商办项目，有的打算延期开盘，有的悄然撤掉之前挂在各平台的楼盘详情，陷入停销状态。即便是在售的商办盘，也是门可罗雀，到访客户屈指可数，往日熙熙攘攘场景了无踪影。
“之前获批的项目卖倒是可以卖，但客户受限。需要注册公司才可以买，而且要全款。现在基本歇业状态。”接受和讯房产采访的房企人士称，即便是4月份商办项目照常开盘入市，但成交量料将基本绝迹。
众生相：休眠 观望
商办新政出台后的市场数据也给了证明：商办成交套数由过去单周2000多套降至目前的个位数。
“这次调控非同一般，杀伤力非常大。新政将直接影响60万套商办物业。未来成交量可能出现50%以上跌幅，价格可能出现30%以上的跌幅。”有业内人士表示。
和讯房产走访大兴区5个商办楼盘发现，某计划4月份推盘的商办因新政影响，将开盘时间延至5月份。另外，几个在售的商办项目中，其中一个表示，最近停止网签，暂停销售。还有的楼盘销售表示，“目前之前获批的小户型商办项目并没有销售面积的限制，照常可以卖。但只能卖给公司，或者有资格的个人。”
现场销售人员坦言，商住限购之后，前来看房的客户骤减，全款买房的门槛将大部分投资客户卡在门外，前期有意向的客户表示需时间观望市场，也有不少尚未完成网签的购房者被政策卡住买不了，只能退房。
而原本计划4月份开盘的几个商办项目，也前景堪忧。亚豪机构数据显示，4月北京预计入市项目17个，其中7个为商办类项目。
对于购房者而言，心态也极为复杂。买了的不知道拿在手里以后还卖不卖得出去，没买的，随着门槛加大，感觉自己错过了一个上车的机会，遗憾不已。
“以后买就不好买了，还要注册公司，又得全款。”在某售楼处，一位女士感叹，她的几位同事都赶在新政前入手了项目，她却晚了一步。
几位房企人士表示，现在大家基本都是观望态度，政策出来后肯定有一个速冻和冰封期。接下来，就是看政策怎么变，或者看看市场上有什么好的应对办法。
如何解局？
中经联盟秘书长陈云峰表示，在传统商业切分中，小于100平方米的成交量占50%，500平方米以上只占10%。而且在北京全款购买500平方米的商办，相当于总价要3000-5000万元，有实力全款买的起的公司也有限。而根据北京市住建委统计数据显示，截至3月底，北京可售期房中，商办类产品共计20438套，面积为150万平方米。
在商住项目按下暂停键之后，如何消化体量庞大的商办类产品成为房企们亟待应对的头号难题。
中原地产统计显示，在过去成交的商住物业中，90%为个人购买，但未来将全部纳入限购或者企业购买。就目前情况来看，北京有1300万平方米商住类的空地处于拿地未开工状态，已入市商办类产品充足。这意味着，曾让开发商赚到盆满钵满的商办物业散售时代将宣告终结。
有业内人士预测，未来商办成交量可能出现50%以上跌幅，价格可能出现 30%以上的跌幅。
不过，也有业内人士对和讯房产表示，短期内，新政对成交量的影响是一定的，但成交价格会不会受影响还不好说。因为，此前有通州商办限购先例在前，市场的成交量也是由速冻期慢慢走向缓和，但价格上仍一路上扬。
有市场人士表示，此前，通州商办限购后，有商办项目承诺以帮助购房者注册公司，两年内付清全款，开发商无息垫资的方式实现个人购房。
亚豪机构市场总监郭毅表示，可以通过以租代售实现商办资产盘活。以商办项目为基础，开发商成立资产运营公司，推出资管计划，想购买的小业主交纳部分（如50%）资金后获得相应权重的使用权，剩余资金分期还清。此外，小业主每年交纳少量管理费支付每年0.84%的房产税。双方可约定，一旦政策开放，随时办理产权交割。
在郭毅看来，通过以租代售的方式，不需要小业主开办公司，也不受限购影响，房产可以自用、出租或转让资管计划的使用权，小业主再次转让变现，也可节省去二手交易税费。
实际上，即使政策如此严厉，房企对商办的热情却未减。3月30日，北京商办新政土地首拍，3宗商办用地仍被疯抢。
和讯房产2017-04-06 09:26:03
