[摘要] 身為“過江龍”的內資地產商，正在香港特區土地拍賣市場上掀起波瀾，其終將在多大程度上影響以高度壟斷著稱的香港地產界，仍有待市場檢驗。
身為“過江龍”的內資地產商，正在香港特區土地拍賣市場上掀起波瀾，其終將在多大程度上影響以高度壟斷著稱的香港地產界，仍有待市場檢驗。
11月，圍繞壹幅位於香港啟德區的住宅地皮，來自中國內地的地產商，與中國香港特區的地產商激烈競標，被香港當地媒體形容為“‘過江龍’和‘地頭蛇’間的爭奪戰”。表象背後，壹度被認為是“出於平衡布局考慮、投資力度不會太大、對市場格局也不會造成實質性影響”的內資地產商，在購入商廈等物業模式外，正積極競拍土地建樓，逐步進入“立體式湧港”階段。
與20多年前內資入港時主要進入以證券、銀行業為代表的金融業相比，此次內資地產商在多重背景下加速進入香港，牽扯的利益更多，影響亦更加多元。“香港市場是否有足夠的穩定性承接內資地產商？其在香港發展爭搶蛋糕時將遇到哪些挑戰？香港地產市場會重新洗牌嗎？”這壹系列話題正在引發關註。
“吃四方飯、打波”，曾是香港商界的特點之壹。但在香港地產業中，也歷來有“”的傳統，並以高度壟斷著稱。內資地產商湧港，會在多大程度上受到內地向海外投資壹系列新政策的限制，終成“反客為主”抑或“沈沙折戟”，答案都尚未揭曉。
勢成
地價飛漲，是今年上半財年香港特區政府收入增長的重要來源。通過拍出14幅官地，其賣地收入達446.64億港元。與去年全年相比多出27％，創新高。
搶地積極，是出現這壹局面的組成原因。在14幅地中，有10幅由新入場的內資及當地中小型地產商爭得。與大型地產商相比，它們出價積極，更屢現超出估值情形：8月初，內資五礦地產旗下壹家公司以出價40.05億港元，成功投得香港九龍油塘壹塊住宅用地。這是其在去年6月嘗試失利後，首次投得在港地塊，亦成就了該區地價新高。
各方爭搶激烈，是因這塊地位於香港市區內日漸稀少的臨海地區，特區政府有意將其發展為新的商業區，釋放了此地物業的能力。但因樓面地價比市場預期高出近四成，仍引發熱議。
11月初，手筆更大的“奪地”大戲上演：在競拍九龍東啟德發展區的啟德第1K區3號地塊時，內資海航集團旗下的香港海島建設(600515,股吧)地產有限公司，終以88.37億港元成功競標。在此之前，其亦曾競標前述九龍油塘地塊。該地塊亦為“風水好地”，其是啟德項目後壹塊臨近海濱而又大規模的地皮，涉及地區包括馬頭圍、九龍城、九龍灣及觀塘等，占地約12.12萬方遲，可建樓面約65.46萬方遲。規模之大，在近些年香港的拍地記錄中相當罕見。
“僧多粥少”之下，在經測量師估計後，該地皮的估值已被上探至約為36億至47.13億港元。但終的競標結果，仍比這壹估值上限亦高出近九成。此舉在創下香港九龍每平方遲樓面地價“新”的同時，亦創造了近三年半以來香港政府拍地的貴紀錄。
這壹場景，亦讓壹位香港地產界研究人士聯想起了新加坡壹家地產企業初入香港時的場景。“作為‘過江龍’，其在初時土地儲備較少，買地尤為積極，並創下了總額超過百億的經典案例。”
在這塊地皮收到的20份標書中，既有新地、長實、恒地、嘉華國際、華懋等香港傳統地產商，亦有近壹半競標者為內資背景，包括萬科置業（香港）、世茂房地產以及中國海外和保利置業。在2013年和2014年啟德發展區進行的前兩次土地拍賣中，後兩者亦分別以22.7億元、39.2億元的高價成功奪地。
“像我們這樣的本地企業很難競拍這種地。內地公司有能力競拍，但我們不行。”嘉華國際主席呂誌和，在此次競標失利後對媒體稱。
“內資地產商投地心態明顯不同。其在內地花數十億元甚至數百億元買壹幅地，並不足為奇。”交通銀行(601328,股吧)國際壹位研究人員亦對此評論。
將時間回溯，可發現這壹對比背後的趨勢變遷：上世紀80年代，內資地產商剛剛在香港出現時，規模尚小；後因受1997年亞洲金融危機影響，還曾壹度折戟；此後數年內，則是隨著內地地產市場價格猛漲、香港地產商憑借雄厚實力和多元化能力大規模“北進”的時期。
時至2014年左右，內資地產開始在香港實現“從零到壹”：部分受這壹時期前後內地樓市表現太過波動影響，不少內資地產商為度過寒冬，開始在此前幾年零星參與土地拍賣及招標活動基礎上，加快進軍香港市場的步伐；時至2015年，據地產中介商美聯發布的壹份報告顯示：“8·11”匯改後，人民幣出現貶值，促使內地開發商來港投地，以求分散投資；同年，拐點出現，香港地政總署公布的數據顯示：內地房企在香港所購地價的總和首次超過香港房企，占全年香港土地出讓金總額的55％。
不同統計的結果有別，卻能大致勾勒出內資地產商在香港市場上的動作漸轉積極：據地產服務公司萊坊估計：在2011年至2012年，內資地產商在香港取得的地皮僅占1％，而2015年至2016年已增至25.3％；據房地產信息服務網站千居(Spacious)測算：香港2015年出售的住宅用地中，內資地產商拿到了44％，2012年該比例為7％；據香港地政總署數據顯示：2016年截至10月底，在公布的25幅土地結果中，有18幅為內資公司競投，成功率達33.33％，金額達149.3億元，占整體額度的三成以上。
結合近日采訪的多位香港地產界人士的觀點，可初步勾勒出內資地產商在港進入“立體式”投資階段的如下幾個特點：首先，在資本來源呈多元化的投資序列中，其主要目光仍集中於香港的住宅用地，對於商業用地則較少考慮，故其買家仍多為傳統香港地產發展商。
其次，內資地產商在香港參與土地拍賣之外，還往往斥資在香港收購已建成的地產項目。例如，內地壹家地產龍頭在2015年時就曾斥資超過600億港元向華人置業、信和置業、新等巨頭收購項目，其中壹個項目總額就達到125億港元。進入2016年後，受“壹帶壹路”帶來的企業走出去等因素影響，內地各類資本在港置業的積極性，均有不同程度的上漲。
第三，在拿地速度增長、規模增加的同時，內資地產商采取的方式也在逐步改變。過往主要與港資合作，在獲得壹定經驗後，現在則往往願意采用獨資買地方式進行開發。
“內地資金對香港寫字樓、住宅、零售和工業等四個主要物業市場影響力持續上升。其中，內地資金在香港住宅市場所擔任的主要角色已經從買家轉變為發展商。”今年1月底，仲量聯行在《過去、現在、未來：中國在香港樓市增長所擔任的角色》報告中指出。
有利
以上在香港房地產市場的諸種“掃地”及“掃樓”，只是內資地產“出海”潮流的表現之壹。
受整體市場增長相對放緩，壹線大城市好項目難求及人民幣匯率等因素影響，內地地產商近幾年來壹直希望在其他市場尋找機會，向外投資的積極性也日趨增加。
以自2013年起開始積極在香港等市場開拓業務的萬科為例，“公司堅持以國際化為長期發展方向，通過投資海外市場學習海外成熟市場多元化的商業模式，將國外成熟的產品和服務帶回國內，同時打通國內外客戶資源，樹立萬科在海外市場的口碑。在開展具體業務時，公司傾向於選擇具有長期投資價值的核心城市，與國際優質開發企業、金融機構及中介服務機構建立戰略合作關系。”萬科在今年3月的公司年報中稱。
截至2015年底，萬科已進入香港、紐約、倫敦等五個城市。當年銷售業績中，海外項目貢獻銷售面積2.8萬平方米，貢獻銷售收入人民幣28.8億元。
個案之外，據房地產咨詢公司萊坊於10月公布的壹項調查顯示，從房地產業海外投資的整體來看：今年上半年，香港和紐約、倫敦、悉尼與墨爾本，占據了中國海外房地產投資總額107億美元中的84％。雖然這壹總額相比去年同期下跌了13.6％，但從今年下半年開始，相關數字又開始有明顯加速跡象。
從選擇項目進行的方式角度看，雖已有不少內資機構通過自貿區跨境貸款進行海外房地產項目投資，但這類貸款的期限通常只有三年至五年，到期後須回流內地；相比之下，如通過境外直接投資（ODI）的形式出境的資金，則可以長期留在海外市場。因此，內資地產商更傾向於投資開發項目。
與其他幾個投資熱點地區相比，除港幣與美元掛鉤，在人民幣預期貶值的情況下，通過香港作為資產配置平臺是個較便利的選擇外，香港房地產市場對內資地產商的“軟環境”吸引力，包括進入時間相對較長，在文化上更為接近，以及政策穩定和透明度高等。
不僅如此，香港稅務制度簡單，無土地稅和資本利得稅，企業所得稅也較內地低；融資利率亦低至2％左右，相比內地的也要低不少。
此外，亦正如五礦地產壹位負責人在成功競標後所言：“與內地市場相比，香港樓售價仍處於合理水平。”
在未來趨勢方面，因為有越來越多的內資地產商考慮借香港業務“擦亮招牌”，當地輿論普遍認為：它們在內地雖有壹定規模和度，但因在香港市場中仍屬於“初到貴境”的新丁，為打響名堂站穩陣腳，故在港買地皮及物業、尤其是在首次出手時，出價往往更加“勇進”，且不排除短期內賠本賺咬喝的情況；即使從長期來看，內資地產商也願意付比已經歷過幾次樓市周期的港資地產商更高的溢價。
可能影響內資地產商在港投資方式的因素，還包括其計算利潤的方式亦有差別。根據德銀此前的壹份報告估計：內資發展商內地項目的凈利潤率，由五年前的15％，跌至今年上半年的10％，隨著內地土地價格持續上升，相信利潤會進壹步受壓；而由於香港稅率較低，要達到同樣10％的凈利潤率，內資發展商在香港的項目，只需取得14％的低回報率，低於香港發展商。
“本港地產商更多地只考慮本地樓市，但內資地產商則考慮在內地還是香港投資更好，加之港幣兌人民幣的已帶來可觀的匯兌收入，所以內資地產商相對不怕高價搶地。”香港城市大學的壹位地產研究人士則分析，“因很多內地房企已在香港上市，其資產以港元計價，其海外融資也是通過香港資本市場，故在當地開發能減少資金進出帶來的麻煩。”
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