[摘要] 好多在北京置业的购房者大多选择按揭贷款,那你知道北京房产按揭贷款的申请条件有哪些吗?办理了贷款是不是无论怎样选房这事已经尘埃落定了?小编一一为你作答。
有客户遇到了这种问题:已经与开发商签订了房屋买卖合同,并且银行按揭贷款也已经获批,甚至已经还了一段时间的贷款,但却又看中了项目的另一个户型,这种情况还能要求开发商换房吗?这种情况该怎么处理?
要解决这个问题,首先必须弄明白购房者、开发商和银行三者之间基本的合同关系。购房者与开发商签订了商品房买卖合同,同时购房者和银行签订了借款合同。
目前的人住房贷款普遍采取抵押加阶段性保证的方式,也就是说,这个借款合同是以所购房屋为抵押物的借款合同,并且在办理产权证之前,开发商为该合同作阶段性担保。这意味着房屋买卖合同与借款合同是密切相连的。根据我国担保法规定:抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人。抵押人未通知抵押权人,转让行为无效。而且购房者(即抵押人)与银行(即抵押权人)所签订的借款合同中一般都约定:如果未经银行书面同意,购房者将设定的抵押物拆除、转让、出租、重复抵押或做其它处理,银行有权解除合同并提前收回已发放的贷款本息,并有权依法处置抵押物或要求保证人履行保证责任。这就意味着要解除房屋买卖合同,必先通知银行,并经银行的书面许可。但是在实际操作中银行为了大限度确保自己抵押权的实现,一般是不会同意购房者与开发商解除原房屋买卖合同的。只能由开发商以保证人的身份先将贷款提前还给银行,结束购房人与银行之间的借款合同,消除银行对房屋的抵押权,然后再与客户解除原房屋买卖合同,而换房的过程正是开发商与购房人解除原购房合同,签订新合同的过程。
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