[摘要] 7月28日，中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究发布的2014年《中国住房发展（中期）报告》显示，我国大中城市房价呈现由全线上涨到普遍微跌的主动调整态势，中国楼市告别两位数的高速增长期，正逐步回归理性。
原因
信贷政策收紧致需求有限
库存量短期迅速增加，保障房分流刚需并影响预期
在中国社会科学院财经战略研究院博士后杨慧看来，住房供求状况的调整是导致上半年各类城市主要指标下行的共同原因。
“住房需求受信贷政策收紧及预期观望的影响，增长有限；住房供给则受前期大量施工竣工面积住房陆续入市，以及销售低迷导致库存增加的双重作用，短期内不断增加。”杨慧分析，一线城市和热点二线城市主要指标下行，主要是由于三方面的原因。首先是去年的高基数，其次是信贷收紧导致大量刚需难以转变为实际需求，最后自住性住房及共有产权住房等保障性住房政策的建立完善，分流了大量商品住房市场的刚需并严重影响购房者进入观望期。其他二线城市和热点三线城市的楼市回调则主要是由于刚性需求在去年迅猛释放后难以为继，以及在限购限贷等楼市调控政策下，投机性需求被持续抑制。大量三、四线城市楼市萎靡主要是住房需求不足以消化高库存导致的供求失衡。
作为历首次出现的非政策因素导致的市场自发调整，本轮楼市调整不仅可能周期更长，还会对宏观经济造成一定程度的影响。倪鹏飞分析，宏观经济增长会受到房地产增速放缓的影响，今年行业对GDP的贡献将降低0.7个百分点，对地方财政收入的影响也不容小觑。
更需要关注的是潜在的房地产金融风险。尽管房地产金融风险被业内多次提及，且商业银行也选择收缩房地产信贷，是个贷规模，但是从上半年住房信贷数据看，房地产开发贷款规模在银行信贷总规模的占比不降反升，保持着近十年来的少有的高水平。而且上半年，房地产贷款在房地产企业资金来源中的占比也是自2011年以来的。
“房地产信贷多项占比指标居高不下，投射出商业银行对房地产的依赖度有增加的趋势。银行40%的钱仍流向房地产业，银行业与房地产业多年来形成的利益捆绑关系更加固化、强化，商业银行‘去房地产化’的过程似乎还很遥远。”中国社会科学院财经战略研究院博士高广春说。
倪鹏飞认为，与美国不同，我国住房信贷首付比例较高，楼市风险主要存在于开发贷款环节。“我国房地产企业开发规模过大，战线又过长，资金成本又高，有可能出现资金链断裂的风险。像上半年住宅施工面积近44亿平方米，这其中很大原因就是资金跟不上导致不能如期交房，甚至会出现烂尾。那么这些在建住房就潜在了约15万亿元的信贷风险。”
展望
顺应趋势引导市场理性回归
市场自发调整有利于稀释泡沫，地方政府不宜过多干预
对于有些地方限购松绑问题，张大伟说，松绑的效果可能有限，像沈阳等非热门城市，目前的库存量去化速度超过20个月，人口流入增量也在放缓，导致楼市上涨乏力。“除非政府放弃调结构努力，再次大规模降准降息，否则市场的趋势很难改变。”
倪鹏飞也认为，今年的楼市调整有利于消化2010年以来的过度库存，有利于稀释楼市泡沫。“市场的问题要交给市场解决，对于这次市场自发的调整，地方政府不宜过多干预。更不要刚开始调整就急于救市，要顺应趋势引导市场理性回归。”
预测，在下半年“微刺激”保障宏观经济稳中有进的大背景下，一线城市松绑限购的可能性不大，而其他二线城市和热点城市调整将延续全年。楼市调控则将继续关注中长期制度建设，“分类调控、区间调控、双向调控”成为楼市调控的思路。
“住房市场健康稳定发展需要一整套综合指标。住房价格不应成为市场稳定的指标。”倪鹏飞说，今后楼市调控应侧重区间调控，综合房价、库存、等多元指标。“如果房价跌幅不超过30%，库存没有超过6至10个月，也没有大幅下滑，那么政府不要急于干预，还应采取中性的金融与财政政策。”
根据2014年《中国住房发展（中期）报告》，2015至2030年中国城市住房需求的总体走势将呈现“上升—平稳—下降”的“倒U型”特征。
考虑户籍制度改革的影响，由户籍分割引发的“半城市化”问题导致的市场严重空间失配的现象将有所缓解。但是受经济增长模式的制约，一、二线城市仍将是住房矛盾突出的城市，而三、四线城市供大于求的结构性矛盾也将凸显。2015年至2030年间，中国住房市场仍将保持严重分化的特征。
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