[摘要] 从去年底至今这段时间里有过买房办按揭贷款经历的人，很可能有这样的困惑：个人征信记录良好，也有稳定的收入和税单，且工资流水清晰，可是银行房贷却很难申请下来；好不容易申请到，首套房贷利率都上浮了5%～10%，相比几年前朋友购房贷款能打八九折，想想心里不是滋味。
中长期贷款：流动性管理逻辑
银行经营需要通盘考虑，除了资金定价和贷种平衡的逻辑，计财还需要把控“流动性”问题，因此在贷款期限上，每个银行都有长期、中长期、短期贷款间的额度分配及平衡。
“这就好比你自己理财，比如你有100元钱，可以用20元投长期国债，30元投5年期信托，剩下的一半股票一半存个活期，需要容易变现的资产来应对生活急需。”前述城商行计财业务的人士说，银行也是这样控制期限平衡的，房贷属于不能短期变现调整头寸的资产。
而零售贷款中长期资产的盘子，至少对于诸如这名计财人士所在的城商行，“经过前几年的高速发展，那部分份额已经趋于饱和”。
和期限一并考量的另一个计财逻辑是“集中度”的管理，资产要分散在几个篮子里，“就像你不会把钱都拿去投一个公司的股票，或都拿去投一样”。这名计财人士说。而另一个尴尬的现实是，长期资产中流向房地产的集中度也过高了。
由此，一些银行此前的内部指令其实是，对于房贷，要进行现有份额的退出，以及新增份额的限制。
房地产类贷款：风控逻辑
促使银行决策贷款放与不放的底线是风控逻辑。而个人房贷风险相对大不大，恰恰是笔者在采访过程中遇到的最显分歧的问题。
从已有数据出发，不少银行人士告诉笔者，个人房贷因为有足值的抵押品而被长期归类于银行的低风险品种。从房贷大行工行的数据来看，截至4月末，该行的个人住房贷款不良贷款率仅为0.27%，低于全部贷款的不良率水平。
可麻烦的是，有些银行人士看到了风险的滞后性——现在的报表数据体现不了未来的资产质量走势，尤其是房价已经停止了上涨。笔者近期从数名银行风控部门相关人士处获悉，他们虽并不支持“房价崩溃论”，但对于房价持续高涨也已不抱期望。在银行的话语体系里，房价的下跌就直接意味着“抵押物贬值”。
“过去房贷的低不良率和房价的一路上涨息息相关，如果房价不涨甚至下跌，情况就会不同，类似于温州地区那样的‘弃房’现象就是警钟，不少银行也因此反复内部做压力测试。”前述城商行计财业务人士称。
除了抵押物价值有变化的风险，有资产处置经验的银行人士还提到了后续抵押物拍卖过程中的严重损耗。一名相关业务人士表示，从目前经验来看，房贷坏账后房产进入拍卖程序，往往次拍卖甚至第二次拍卖都会流标。“流标后，第二次拍就要打八折卖，第三次再打八折。”该人士称，近阶段进入银行拍卖程序的房子单价都比较高，市场需求弱，不容易拍成功。
“而这还没有算进另两个‘猫腻’”。他补充说，个“猫腻”是一些房产在申请贷款时，或多或少买通评估方使估值虚高，在此基础上算出的抵押率必然是不合适的；第二个“猫腻”是有一些房贷和个人（以装修名义等）组合发放，而的实际资金用途也是购房。这两样，都一定程度扩大了房贷的风险。
刚发布的中指研究院房地产指数系统百城价格的指数显示，2014年5月，100个城市（新建）住宅平均价格为10978元/平方米，环比上月下跌0.32%，是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌。
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