[摘要] 当越来越多的品牌房企将注意力重新集中在一线城市时，一张新的“机会路线图”直指中西部广袤的三四线城市。2014年全国“两会”期间，李克强总理在政府工作报告中提到，“引导约1亿人在中西部地区就近城镇化”，这是否意味着这些被看淡的三四线城市楼市将迎来“主场时间”？
中西部将培育城市群
对于中西部目前相对落后的现状，李克强总理在政府工作报告中指出，要加大对中西部地区新型城镇化的支持，提高产业发展和集聚人口能力，促进农业转移人口就近从业。加快推进交通、水利、能源、市政等基础设施建设，增强中西部地区城市群和城镇发展后劲。
政府工作报告中也提到，预算内拟增加到4576亿元，重点投向保障性安居工程、农业、重大水利、中西部铁路、节能环保、社会事业等领域。
除国家对于中西部资金的支持与投入外，总理所言的增强中西部城市群发展后劲也获得众多的关注。
盘古智库城镇化首席研究员易鹏表示，新型城镇化的趋势是要对北上广三大城市群做一个战略设计，资源不会装在一个篮子里，因此接下来会在中西部地区培育城市群，如长江中游、成渝、关中、中原城市群，实现就地城镇化。
易鹏认为，未来国家对于中西部地区的产业发展也会加强一定的支持力度，从而在承接东部地区产业转移、做大经济总量方面的将凸显。
中西部地区的发展得益于产业转移也日趋明显，例如，以富士康为代表的电子科技产业正在由东部沿海地区向中西部转移，使得中西部的外贸增速提升。同时，中西部也已经成为吸引外商的主要区域。
国家统计局的数据显示，2013年有11个西部省区GDP增速超过10%。其中贵州省，达到12.7%左右；西藏、重庆、云南、甘肃GDP增速都超过12%；仅有内蒙古以9%的增速垫底。
虽然今年很多省份都调低了经济增长，但湖北、陕西、宁夏、西藏、甘肃等省（自治区）在下调的同时，增速仍维持在两位数，明显高于东部沿海地区。
风险分析
三四线城市现高库存压力 本土中小房企风险更大
“新型城镇化政策的出台，会改变未来三四线城市的楼市、产业等发展。各类优惠政策的出台不可避免。”某业内人士在接受记者采访时指出，但对于房企来说，中西部部分城市的高库存将是的风险。
库存压力将逼迫房企
业绩增长乏力，是目前三、四线城市房企共同面临的问题。
中原地产研究部统计数据显示，已公布前2月销售业绩的30家房企中，2月份销售业绩合计665亿元，环比1月份下降39%。其中，立足三、四线城市的房企销售业绩明显同比下滑，跌幅达到了近六成。
“进入2014年后，春节假期、价格、贷款、政策观望等各方面因素不同程度地影响了买家的购房意愿，市场成交持续萎缩，且未现明显回暖迹象。持续冷淡的市场表现促使部分房企采取优惠的手段，或者改变定价策略，带动成交。以近期在杭州及一些库存量较大的三四线城市表现尤为明显。”链家地产市场研究部张旭说。
“今年市场出现调整的可能性越来越大，是三四线城市，很可能会陷入整体低迷。”中原地产首席分析师张大伟表示。
某报告指出，截至2月底，一、二、三线20个城市新建商品住宅库存总量分别为2768万、3089万和2376万平方米，同比增速分别为1.3%、18.0%和19.7%。
同时，2月份20个三线城市新建商品住宅存销比为15∶5。相比1月份的14.9有所上升，“这说明在2月相对疲软的楼市环境下，三类城市的库存去化效果都受到了影响。”业内人士指出。
“立足三四线城市的企业明显在淡季（通过）展开增加销售的努力。整体市场的去化难度在加大。”张大伟指出，如果这些市场的其他企业跟进促销的话，三四线市场目前的僵持可能会出现价格调整的变化。
毛利率水平提升或成难题
“对于三四线城市，还是会优先考虑经济发展水平和市场较大的区域，而且在新型城镇化的大框架下，还是需要考虑转变盈利模式，虽然三四线城市的土地价格比较低，但市场的消化力不高，仅仅依靠低廉的土地成本获益显然不行，需要深入了解当地的需求，寻找新的机会。”一位房企人士对记者说道。
在其看来，伴随着三四线城市农业人口市民化的过程，城市郊区的大型社区旧城改造以及改善型物业具有一定的机会。
“如果中西部地区的房地产市场成交活跃，当然对房企是重大利好，但是总体来看，企业的毛利率水平难以提高。”中投顾问房地产行业研究员殷旭飞表示。
殷旭飞进一步指出，受影响更大的是当地的中小型房企，对于这些中小型房企而言，会有销售业绩以及资金方面的压力，“银行收紧房地产业务审批，中小房企获取贷款难度加大，财务成本增加；另一方面，部分三四线城市住房供给严重失衡，房屋库存量处在高位，加上购买者观望的情绪较浓，销售业绩或下滑，年内这些房企的处境不太乐观。”
相关新闻：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
