[摘要] 今年春节期间，包括万科、恒大在内的不少房企都加班销售，而从多家房企公布的业绩数据来看，1月份销售出现大幅增长，但2014年房地产市场的销售形势并不乐观。
“房贷难”或将贯穿全年
“金融及现金流风险可能会成为地产行业的风险”，中海地产主席兼CEO郝建民日前在接受媒体采访时表示。
去年两度发生流动性紧张之后，央行为防止类似事件重演，不断出手缓解市场紧张局势。同时，很多央行分、支行也通过SLF（常设借贷便利）对中小金融机构提供短期流动性。但吴志辉认为，资金面偏紧的状态仍将贯穿整个2014年。
“目前我国金融脱媒正在加速推进，商业银行被迫通过提高存款利率揽储，这难免会抬高贷款利率，同时也会抬升整个社会的利率中枢”，吴志辉认为，从外部来看，美联储渐进式退出量宽政策带来边际冲击，从国内来看，一些享有政府隐性担保的国企和城投对资金有刚性需求，这些因素都会导致整个社会的利率水平进一步抬高。
此外，某股份制银行的内部人士向记者透露，随着以余额宝、理财通为代表的互联网金融快速发展，以往普通民众只能通过银行存款获取低息回报的局面被打破，银行低成本存款流失会越来越严重。
盛富资本与协众国际总裁黄立冲认为，房贷并不属于高利润业务，在社会利率水平不断攀升的情况下，银行只能将有限的资金投向小微贷款等回报更高的领域，房贷业务占比减少是无可避免的。此外，如果算上银行的表外业务如理财产品、信托等，商业银行在房地产领域配置头寸重，出于风险平衡的考虑，银行也不可能再为房贷配置过多的资金。
依照惯例，进入新年之后，金融机构会获得新一年的信贷额度，银行的个人住房贷款额度通常会比较充裕，贷款利率往往会出现下行，审批与放款时间也会相应加快。但调查发现，2014年开年以来，上述规律失效，各城市、各银行对房贷业务并未明显放松，工、农、中、建、交等五大行首套房贷利率维持基准利率，股份制银行则普遍上浮5%~20%，延续了2013年底的房贷紧张局面。
上海一家银行的贷款经理告诉记者，如果要获得贷款基准利率，开发商需要为客户付一笔保证金。而上海一家楼盘营销经理透露，不少银行要求申请贷款的购房者必须在银行存3个月的定期，或者购买理财产品，才能申请到贷款。
兰德咨询公司总裁宋延庆表示，现在按揭贷款的申请难度和去年同期相比，可以说是冰火两重天。2013年，银行几乎是求着开发商给他们按揭贷款业务，一些银行甚至把开发贷和按揭贷款捆绑在一起，要求申请开发贷的开发商，把楼盘的按揭贷款业务交给同一家银行。然而，今年的形势却颠倒过来了，现在是开发商求着银行办按揭贷款。
“短期来看，春节过后银行的房贷额度将稍微放松，但从全年来看，房贷收紧几乎是无可避免的，这将使得楼市成交受到抑制。”吴志辉表示。
一家房地产公司副总经理甚至认为，今年按揭贷款的收紧会影响到全年的销售情况。
有认为，目前银行的按揭贷款发放周期基本上还能保证申请后1个月发放，但到了五六月份，放款周期可能会延迟至两个月。对开发商来说，按揭贷款发放的放缓，一定程度上会影响他们的利润率，因为按揭款到账时间的延缓，意味着公司必须延缓归还部分高息融资的资金。
房企各显神通破困境
面对可能出现的全年 “房贷难”，部分龙头房企通过入股银行寻求破局。
继去年10月万科斥资34.3亿港元（约合27亿元人民币）入股徽商银行后，去年12月初，贵州 上市房企中天城投(000540,股吧)宣布入股贵州银行。今年1月25日，恒大发布公告称，集团通过其附属公司在二级市场收购华夏银行(600015,股吧)已发行股本总额的4.522%，总代价为人民币33.025亿元。收购完成后，恒大极有可能成为华夏银行第五大股东。
此外，记者注意到，中国泛海控股集团持有民生银行(600016,股吧)2.46%股权，鲁能集团持有交通银行(601328,股吧)0.77%股权，绿地集团通过增资控股的方式成为盘锦 市商业银行大股东。
黄立冲认为，目前房贷业务主要集中在四大国有银行手中，而房企入股的银行多为城商行，这些银行业务覆盖范围相当有限，对于化布局的房企而言，改善房贷业务的作用有限。即便是像恒大入股华夏银行这样的性股份制银行，但因持股比例有限，其角色更像是财务者，很难对银行在经营层面的决策作出影响。
但吴志辉认为，房企未来可尝试通过与银行扩大合作范围以求获得顺畅的房贷业务支持。“预计今年会有越来越多的开发商采用贴息的方式为客户获取按揭支持，比如企业在向银行申请开发贷款时支付更高的利息成本，以换取银行较低的按揭贷款利率。此外，大型开发商还可以联合上下游供应商，甚至收购一些现金流强劲的零售商，通过为指定银行提供存款的方式换取优惠的房贷支持，类似的运作今年可能会更加普遍。”
值得关注的是，根据《新世纪》周刊报道，住建部已在积极研究成立住房保障银行这一政策性金融机构。据国开行人士介绍，按照国际经验，住房保障银行主要包括两部分，即开发贷款和个人贷款，后者可用于弥补商业银行降低房贷业务所带来的影响。
黄立冲认为，从动机上看，设立政策性的住房保障银行是一个可行办法，其思路类似于美国的房利美和房地美，由政府出资创建，为房地产行业提供金融支持。但是，在国内房地产市场连续上涨10年之后，此时选择创建政策性银行介入房贷业务，其中蕴藏的风险不容忽视，如果国内房地产市场出现大幅波动，住房保障银行需要承受系统性风险，最终可能需要像“两房”那样由政府注资埋单。
此外，包括世联等房地产代理公司也选择和银行合作，扩展按揭贷款的办理渠道，以待银根收紧时，公司仍然有能力为代理的楼盘申请到贷款。
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