[摘要] 备受瞩目的浙江大学华家池校区三块地，9月5日，分别以56.2亿元、36.7亿元、43.8亿元成交。三个地块楼面价分别达到19416元/、23828元/、23190元/。华家池地块，毫无悬念地成为了杭州新的“”。
商品房价格能否随之下降
李旺荣说，一般情况下，土地成本占商品房开发直接成本的比例平均为48.2%。开发商在拿地阶段向政府缴纳全部土地出让金并在房地产开发与销售阶段向政府缴纳的税金等，提高了房价。
来自中华律师协会民事专业委员会一份关于“实施土地年租制的可行性分析与研究报告”，在一定角度也证实了李旺荣说法。
据报告，2009年，国土资源部组织开展房地产项目用地地价专项调查，在对620个项目的地价和房价进行的调查中，销售房价45000元/平方米，1130元/平方米；地价占房价的比例为5.3%，为58.6%。大多数地价占房价比例在15%～30%之间。620个项目平均为23.2%，其中该比例在30%以下的约占案例总数的78%。
据介绍，房地产的开发成本包括前期工程成本、土地成本（即缴纳给政府的土地出让金）、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和不可预见费以及销售费用、财务费用和开发间接费用等。“但所占比例的是土地成本，地价上涨是住宅价格上涨的重要因素。”李旺荣说，目前商品房出售价格，实际上还包括了住宅未来70年的土地出让金。“这本来可以分摊在70年支付。”
在我国现府垄断供给、一次性支付土地出让金的土地出让制度下，开发商则通过商品房销售，又在购房者中一次性收取。不仅如此，因房地产开发商的一次性缴清的土地出让金，还会因此产生费用、利息，最终计入房地产开发成本。“同时，也增加了以成本和价格为基数的有关商品房税收的成本，如营业税、契税等，同样被计入房价。”
改革支付方式并非完全不可行
在李旺荣看来，改革土地出让金的支付方式并非完全不可行。从目前的实际情况看，可以借鉴香港的成功做法，实行土地批租与年租的混合体制，并配套建立一系列政策，改革并完善我国现行的土地有偿使用制度。
李介绍，在香港，土地使用人需缴纳的费用由两部分组成：地价和年租。首次拍卖时，地价中包括征地费、土地前期开发费和出让期限内各个年度“租金差值”的贴现值总和。
该地价是一笔总付的费用，须在30日之内付清。除地价外，承租人须由批出日期起，每年缴付相当于当时房地产租金市值评估值乘以固定租率(实际为3%)的年租金。
“这对于调节土地者与土地使用者之间的利益关系，为地方政府建立合理的激励机制都具有积极的作用。”他认为，无论采用批租出让或者年租使用方式，其实质都是获得国有土地的使用权，是国有土地有偿使用的具体实现形式，在我国法学理论上并无障碍。
据了解，1999年起施行的《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定，国有土地有偿使用方式除出让方式外，还包括国有土地租赁及国有土地使用权作价出资或者入股的方式。1999年，国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》对租赁制作出了较为具体的规定，为年租制的施行提供了指导意见。
李介绍，据不完全统计，至2003年年底，在我国，实行年租制的地方已有近1000个，如广东省、杭州市、哈尔滨市等。“在一些地方立法中，对租期、租金缴纳方式和标准、土地使用权的权利内容等方面均有明确的规定。”
如在杭州，颁布了《杭州市区土地年租金征收暂行办法》、《杭州市区土地年租金征收实施细则》等相关规定，其对征收范围、征收对象、年租金的确定标准等方面进行了明确规定。
德国的地上物权制度是范围内采用年租制最为典型的土地制度。其规定，如果建造的是一栋家庭住宅，那么地租由家庭承担；如果建造的是一幢居住大楼，地租则借助权制度，由大楼内住户，按照所占建筑面积比例分担，这样普通家庭也有能力承担这样的地租。
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