[摘要] 近日，位于深圳南山西丽的长源村“旧改”项目被证实将由京基集团操盘，目前已进入拆迁签约阶段。但京基集团这一占地面积达15万平方米的项目，与其未来5年要实现的814万平方米“旧改”计划相比，只算一个小项目。
政策调整带来成本上升/
积极投身“旧改”的房企一方面受深圳存量用地少的现状所迫，另一方面也是看中“旧改”的美好“钱景”。佳兆业总裁金志刚在2012年业绩报告会上透露，佳兆业在“旧改”上的毛利率超过50%。该集团2012年净利润同比增长15.9%，达16.7亿元。
以2012年年底入市的旧改项目佳兆业广场为例，项目地价仅3600元/平方米，实际售价为1.7万~2.2万元/平方米，毛利率达50%以上。此外，佳兆业的“龙岗一号”楼盘土地成本仅6000元/平方米，毛利率40%以上。
但吴睿称，根据他了解的一些“旧改”项目来看，单从成本上并不具备太大。“比如政府招拍挂一块地，所在区域的价格为7000元/平方米，如果是通过城市更新运作，成本大概6000元左右，可能比政府出让的地1000元，但前者的开发周期比后者要慢1~2年。”
而且，“旧改”在成本上的随着政府政策的调整在降低。“比如佳兆业有些地，原本以为成本很低，因为政府不要它补地价。但现在，‘1+6’文件中调整了基准地价，有些地方的基准地价涨幅达70%，这将使成本增加。”吴睿说。
所谓“1+6”文件，是今年年初，深圳市出台的 《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》1号文件以及6个配套文件。其中，对深圳市2006年制定的基准地价进行了较大幅度调整。以福田区的住宅用地为例，2013年新的基准地价为5317元/平方米，比2006年基准地价3500元/平方米提高了1817元；为1356元/平方米，比2006年942元/平方米提高了414元。
在该办法出台前的2012年年初，卓越集团总裁李晓平曾提案反对政府拟提高基准地价50%~100%的计划。在提案中，李晓平提到，“过低的和巨大的执行风险，发展商难以接受，参与城市更新的积极性降至冰点，这将令城市更新项目举步维艰，寸步难行。”
除政策调整带来的成本上升外，银行信贷的收紧也将给参与旧改的房企带来压力。“旧城改造需要的运营周期相对较长，对企业的资金链要求很高。”吴睿说。
据了解，上述佳兆业城市广场(小区网论坛)项目于2008年初收购旧厂房，到2012年年底完工入市，其间历时5年。而项目开盘之后，配套五星级酒店、甲级写字楼等项目还需投入168亿元。
此外，因新增用地的供给不足，进入 “旧改”项目的开发商越来越多，僧多粥少，竞争激烈程度越来越高，拿到项目的成本也会相应提高。去年年中，为争夺深圳地理位置南苑新村的开发权，佳兆业和万科争相提高拆赔比例，双方均将原定的1:1.3的拆赔比例提高至1:1.4。这一拆赔比刷新了2010年益田集团对罗湖木头龙小区开发的1:1.3的拆赔比，成为目前深圳已知城市更新项目中拆赔比。
在谈及“旧改”项目的利润时，吴睿只表示，“50%的利润率估计以后很难获得。旧城改造中其实还存在很多隐性成本，这部分成本都不会体现在账面上。”
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