[摘要] 有成都房地产业界人士评估，水井坊地产项目所在区域土地价格，较低评估价为155万元/亩，而水井坊郫县项目，土地资产的近似评估价格约为126万元/亩，水井坊此次出售或有低价转手资产嫌疑。
业内称土地近似评估价偏低
“500多亩，按200万元/亩算，也该值10多亿元。”获知铸信收购该笔资产所支付的价款总额为6.76亿元，前述铸信现场工作人员也表示出了惊讶。
记者了解到，水井坊所在地块位于郫县规划的北部新城，也是郫县正着力打造的“天府逸城”土地一级整理范围内，虽然目前周边在售楼盘不多，房地产开发还处于起步阶段，但存在较大的发展。
成都思源经纪研究总监孔祥虎认为，该宗地所在板块属于郫县新兴板块，随着中信蜀都新城的逐步开发完毕，宗地所在的区域将是未来郫县城区房地产市场发展的新方向。
因此，有一些成都房地产业界人士分析得出，其土地当前市场近似评估价值或近10亿元。
孔祥虎指出，根据思源经纪相关监测数据显示，区域周边价为华宇集团2010年获取、现为“华宇天府花城”的地块，华宇当年拿地成本是460万元/亩，楼面地价1725元/平方米，2012~2013年，该的土地实际成交均价约为300万元~320万元/亩。
成都锐理数据平台顾问部项目经理易孝军也做了一个假设，以上述水井坊项目宗地按535亩、最后铸信收购该笔资产所支付的价款总额为6.76亿元来计算，得出土地资产的近似评估价格约为126万元/亩，实际上铸信收购的并非仅仅包括土地资产，“相比周边土地估算市值，其土地资产的近似评估价格相对偏低。”
对于聚锦公司的资产评估，水井坊在相应公告中称，截至2012年12月31日，其资产总额账面价值5.79亿元，评估价值6.76亿元，评估0.97亿元，率16.76%。“资产主要为存货产品（拟开发的土地）。”
相应公告指出，聚锦公司评估全部为流动资产评估，“流动资产主要是因为存货（开发成本）评估，资产评估的主要原因是由于企业取得时间较早成本较低，而本次评估对郫县土地市场情况进行了详尽调查，充分考虑了郫县土地市场价值因素以及郫县基准地价上调等综合因素的影响，评估是合理的。”
中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，水井坊或涉以低价出售地产项目，显示出企业在其他方面的需求关联。“铸信董事长曾永江，之前以战略者身份参与全兴集团，现在又以低价收购水井坊房地产项目，一方面说明铸信集团看好该地产项目，另一方面或许也显示出二者之间存在一定的利益关联。”
昨日，铸信地产室相关人士向《每日经济新闻》记者回应称，铸信投标的价格，高于前期评估价，而之所以有了这一价值，在于该宗地的自身条件，“地块位置比较偏，周围的整体规划也还没有出来，房地产开发所需的基础设施也不具备，加之在郫县房地产开发滞后的城北，铸信接盘开发，后期还需要投入更多的资金。”
而张宗俊指出，关于地块的评估价格，公司请了第三方国内较为的地产机构做了评估，形成的最后价格也是基于土地实际所面的一些状况得出的。在得知记者寻找业内人士给出的10亿元的评估价格之后，他坦言：“可能外界并不太清楚该宗地块的实际复杂性。＂在他看来，一些第三方在并不了解详细的情况下简单评估，可能跟真实情况相去甚远。
剥离非主业或因业绩压力
抛开上述种种，仅从公告中披露的转让项目而言，至少在水井坊不太漂亮的财报中，是一笔给上市公司带来盈利的项目。
对于转让房地产项目，平安证券在其分析报告中认为，该项交易可帮助水井坊税后回收约6.1亿元现金，并形成税前约1亿元的。对于水井坊来说，这1亿元的是包括水井坊和公司的者乐于见到的。
对转让聚锦公司房地产项目的目的，水井坊方面也在出售公告中表示，“本次交易后，将有利于公司集中资源，做大做强主营业务。”
水井坊的日子似乎过得并不是太好。没有借助好“十年”和帝亚吉欧入主的机会迅速扩大公司营收，反而和川酒上市公司中五粮液、泸州老窖等企业拉开了一定距离。
同时，帝亚吉欧入主的水井坊尚未让者满意，公司2009年营收达16.7亿元，而2012年的营收仍停留在16.4亿元。
水井坊2013年一季报显示，该季公司实现营业收入3.24亿元，同比下降49.52%，几近腰斩。同时，2011年水井坊在成都邛崃“中国名酒工业园”内建设的新产品开发基地及技术改造项目额高达23亿元，据成都当地媒体披露该项目的资金来源有将近15亿元的借款。
而目前白酒行业在连续受到“塑化剂”、“禁酒令”等事件的影响，促使白酒行业形成更加激烈的竞争。
业绩的问题也让帝亚吉欧认识到，专营主业是水井坊当下的首要任务。
韩长吉对《每日经济新闻》记者表示，水井坊公司出售旗下地产业务，可以获得实际转让土地项款。“对于企业来说，当前对资金较为渴求，款项可以提高企业资金流动性，降低企业经营压力。另一方面来看，企业主营业务白酒虽然业绩不佳，但是有了资金的支持，企业可以开拓中低端产品，进一步增强营销渠道的构建。2012年白酒企业业绩下滑普遍较为明显、幅度较大，而水井坊专注白酒市场，业绩不佳，企业资金链趋紧，剥离房地产业务有利于企业融资获批。”
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