成都楼市现"三涨"刚需改善需求置业信心皆提升

华西都市报  2012-11-13 15:01

[摘要] 自十月初秋季房交会开始，成都楼市就不再沉寂。“改善型购房者以自住为主，有一定的资金实力，与刚需群体相比，对价格的敏感度要稍弱一些。

自十月初秋季房交会开始，成都楼市就不再沉寂。十月中旬，随着成交量的再度回升，部分开发商收回房交会期间的优惠折扣，甚至个别楼盘小幅调格。与此相对，其他城市的调控政策在交易价格酝酿上涨之前继续发酵，继广州“豪宅限售”公开化后，陕西祭出了“限利”大旗，明令住宅楼盘利润率不得超过10%。购房者的购房意愿再度下降。

面对目前由刚需市场撑起的看似企稳的价格格局，开发商要，究竟是在试水市场，还是一场欲擒故纵的营销把戏？大多数开发商似乎还没有勇气敢于打破楼市好不容易形成的平衡局面。

涨一

年关将至，按往年经验来看，开发企业大都会在此节点推盘冲业绩。然而据搜房网数据监控数据显示：截至10月24日，2012年11月成都预计新推32个项目，相较于前几月开盘量，11月预计开盘量略低于平均值，开发商推新热情略有下降。32个新推项目中，主城区占比47%，近郊占比34%，远郊占比19%，各区域推新势头平稳。纯新盘占比过半达75%，老盘新推占比25%。而从开盘与成交数据来看，新入市的刚需项目越来越少。

有分析认为，像万科、龙湖等品牌开发商库存的刚需楼盘早已消化殆尽，而保利、蓝光、华润、国嘉、绿地等大腕旗下的刚需产品亦所剩无几。上半年开发商纷纷瞄准刚需市场，快速跑量，回笼资金。在经过三个季度的“以价换量”的积极销售之后，终于挽救了疲态的市场，出现楼市逐步回暖的迹象。某上市房企营销总监表示，上周末刚需盘的表现基本体现了当前市场状况，价格坚挺的同时，销量也能有保障。”

正是在这种背景下，开发商加强营销的意愿不大。部分刚需楼盘开发商隐显心态，也只是试探性的动作。与此同时购房者的购房积极性也在下降，世联地产的调查研究显示，虽然预期价格上涨的人数大幅上涨，同时购房时机选择上，购房者却在下降。“未来3-6个月置房”的比例由此前的35.9%下降到现在的30.1%。

因此，有关项目出现成交均价上涨的情况，专业人士分析认为，上涨背后的原因也不尽相同，有的是因为项目前期折扣营销力度较大，在活动结束后，价格的自然回归，这类楼盘属于项目；一些是因为推案项目较前期位置更佳，户型更受市场欢迎，这类是产品本身价值属性决定房价；最后一部分项目，由于前期销售情况良好，决定在原有价格上进行提价，这类才属于真项目。