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【】两部委再出新政规 房产中介或面临洗牌
据新世纪周刊报道，“这可能是我们今年最后一个房地产信托项目。”华润信托一名理财经理向客户介绍一款地产信托产品。“年化净率大概12%-13%。”她说，今年这种率的产品已经不多了，“房地产信托要暂时停一停”。
这是继5月中旬银监会要求控制规模之后，房地产信托再呈收紧迹象。市场上，“喊停”与“辟谣”交替出现，牵动这个“朝阳行业”敏感的神经。
绝大多数从业者心知肚明，所谓的“喊停”，只是对房地产信托中“假股权、真贷款”项目的禁止。这也是数年来，银监会一直执守的思路之一，早已有明文限制，只是此前效果不大。但这次当局祭出手段。一方面通过非文本通知的暗示，将相关业务暂停；另一方面则宣示审批权，要求今后信托公司凡涉及房地产相关业务，都要到银监部门逐笔审批。
“由事后报备到事前审批，这意味着银监会有意用审批权卡住我们。”一名大型信托公司高管表示。
叫停“假股权，真贷款”
几乎隔三差五，房地产信托就会传出“叫停”的消息。“这次停发是打电话通知的，只有进入发行阶段的产品不停，不知道停到什么时候。”一名大型信托公司的高管对财新《新世纪》记者说。
部门的行动并不令人意外。国家统计局数据显示，2011年一季度，中国地产业固定资产额10473亿元，同比增长约31%，未见颓势。这主要来自信托。央行数据显示，同期新增房地产开发贷款余额同比增长17.0%，增势回落；但房地产信托却涨势凶猛，来自诺亚财富的数据显示，2011年一季度房地产信托新增463.9亿元，而2010年同期仅152.3亿元，同比增长3倍。
在不少信托公司，地产信托已占半壁江山。一名房地产股权机构高管指出，无论是银行、信托、还是客户，中长期看好地产是有共识的，但这不符合宏观调控的方向。“银行在收，我们在放，还放这么多，帮开发商助长房价提高。”上述高管说，“银监会的目的很明确，让一部分小房地产商死掉。这次‘喊停’是动真格。”
然而，地产信托并没有真的被“停掉”。用益信托工作室的数据显示，7月4日-10日，共有22款集合信托产品发行，有10款地产，拟募集资金22.2亿元，仍占总发行规模的71.06%。
显然，对于部门的意图，业内有不同理解。另一家大型信托公司的高管告诉财新《新世纪》记者，“并没有全部叫停，只是发行的地产信托产品必须符合银监会之前的规定。”前述房地产股权机构的高管则更为直接地点出界限：“不管是股权还是权的形式，被认定为‘假股权、真贷款’的地产信托业务都被叫停了。”
魔道博弈
近几年来，银监会对房地产信托的方向一直指向“假股权、真贷款”，却难以阻挡其上升之势。
房地产信托最初是以放贷方式出现，信托并不持有房地产项目的股权。不过，信托贷款附带条件较多，不受开发商欢迎。此后，房地产信托演变为“股权+溢价回购”模式，即由信托计划入股房地产项目公司，并约定一定期限后由开发商溢价回购，以股权为表象，通过回购安排实现贷款输血功能。
这种模式，很快在2009年被银监会发文叫停，视同信托贷款。随后，房地产信托再度创新，推出“优先、劣后结构化模式”。目前，这成为信托公司的主流产品，已广泛应用到房地产领域。
这种模式下，信托计划被分为优先级和劣后级，前者由普通者购买，后者由开发商购买，普通者享有固定，优先分配项目公司的利润和资产，而开发商享有浮动。
表面上，这是让者享有地产项目股权及相应。但一名房地产公司财务总监告诉财新《新世纪》记者，结构化模式旨在保护信托者利益，却仍未杜绝“假股权、真债权”。如信托和开发商做工商股权变更时，往往会签订一个回购协议，允许开发商日后采取溢价回购方式，重获者的股权或权。“表面上是股权或权，实际上不是同股同权。”这位财务总监说。
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