通州三成未见底 九成土地成本在5000元/平

第一财经日报  2011-11-04 07:24

[摘要] “开发商将期待市场的反弹，至少在封盘半年之后才会考虑以更高的价格推出项目的二期。”一年之前的2010年11月18日，通州楼盘京贸国际城(楼盘资料业主论坛)的销售员曾如此对《第一财经日报》记者表示。

底在哪里？

“最严厉的限购政策是对通州市场的打击。”通州一位不愿透露姓名的开发商表示，其所在的通州一项目曾经做过分析，该项目的目标客户60%以上工作在CBD及东五环以内，而其中无法满足连续5年以上在北京缴纳社保或个税这一条件的有80%。

“我们的一栋楼在开盘前蓄客时曾经积累了四千多的诚意客户，但是限购条件加上后，就只剩下一千出点头。”该开发商如此描述。

由限购带来的成交量的急剧萎缩，成为包括京贸国际城在内的通州项目的原动力。

据北京中原统计，自今年7月以来，通州房价逐月下降，目前其在售楼盘的成交均价已从7月的23595元/平方米降至16577元/平方米，幅度接近三成。

短短4个月的时间，区域成交均价出现了三成跌幅，不禁令人产生疑问：究竟哪里才是通州房价的底部？

“其实，通州很多项目拿地时间都比较早，土地可以说几乎是零成本，因此，对于一些小开发商来说，只要有利润就可以卖，他们的项目的价格也就会随行就市、一降再降。”前述通州开发商表示。

据了解，通州“急先锋”京贸国际城的土地取得时间是在1994年，甚至早于土地执行招拍挂的“831”大限10年，距今已有17年。当时开发商的拿地方式多为划拨，仅需付出极少的土地款。

“我们的通州项目在销售之初，公司定出的底线是11000元/平方米，这个价格并不是成本，还包括了一定程度的合理利润，如果每平方米卖到13000元以上就能保证不错的利润。”上述开发商表示。这位开发商所在的项目也加入了通州的队伍，其后的成交均价仍然接近16000元/平方米。

北京中原市场研究部分析师张大伟认为，目前通州的房价调整仍然没有到位。“从2009年至今，通州一共有417.5万平方米的住宅开发面积，其中90%以上的项目土地成本在5000元/平方米以下，建安成本一般在3000元/平方米，也就是说大部分开发商能够承受比较大幅度的。”

不过，在一片“跌跌不休”的通州楼市中颇显尴尬的是，在2010年通州楼市最为火爆的时期，开发商的拿地成本也水涨船高。

根据北京市土地整理储备的数据，2010年，北京土地市场共成交位于通州的住宅用地10块，平均楼面价达6906元/平方米，相比2009年4191元/平方米的楼面价，上涨了45.5%，甚至比2011年至今通州成交的6幅土地的平均楼面价4833元/平方米，还要高出42.9%。2010年成交的地块中，还不乏楼面价超过10000元/平方米的地块。

明年或将成为上述土地集中入市的时点，以目前通州楼市的成交均价及市场走势来看，上述项目的命运恐将多舛。

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