[摘要] “我问他们能不能干?他们犹豫半天,我说,不能干现在就换人了,正好常委都到齐了,你房产局长就不要干了,直接讨论换人。后来他们咬牙切齿地说能干。”
预备赔100个亿
其中,的一个保障房项目就是群力新区的民生尚都。项目的策划从2009年开始,在群力新区划出了一平方公里的土地,直接由政府筹集资金,政府组织实施,将来政府管理。期建设226万平方米,2010年4月1日正式动工。
老盖当时开保障房现场会下达的任务是:年必须竣工60万平方米,高层的主体要完成,第二年要全部竣工。
“我问他们能不能干?他们犹豫半天,我说,不能干现在就换人了,正好常委都到齐了,你房产局长就不要干了,直接讨论换人。后来他们咬牙切齿地说能干。”
因为气候原因,一年之中,哈尔滨的有效施工期仅6个月。当年竣工60万平方米,这在当时几乎不可想象。大家都说,老盖疯了。
“没办法,老百姓都在外面等着呢,老盖很着急。”哈尔滨副市长魏伟对《中国经济周刊》解释。
被批评的房产局长是季卫国,现在是哈尔滨市政府的副秘书长。在老盖的“死命令”之下,季卫国没有讨价还价的余地。
“群力西区的民生尚都一期,2010年4月1日开工,当年的11月13日入住,60万平方米出来了,就是我干出来的。”季卫国熬过了最艰难的一段,现在颇感自豪,他说,“老盖批评我,那可不是一般的批评,丝毫不留情面,但我仍然很佩服他,仍然说他好。”如果不是老盖,他没有想过自己能干成这样。他佩服老盖身上的那份魄力,还有真为老百姓干实事的那股劲儿。
哈尔滨的“十二五”规划,设立了三大刚性指标,旨在解决三大问题:一是解决中低收入人群的收入增长问题;二是解决困难群体和低收入人群的住房问题;三是社会公共服务上水平的问题。
“全都是实的。”哈尔滨市官员感叹。因其务实、能干并且能为老百姓谋福利,老盖在哈尔滨深得人心,从官场到民间无不如此。
保障房是其中的刚性指标之一。关于保障房,盖如垠定下了如下规矩:一是不准改变保障房的性质,必须是政府直接干,而且是真干;二是绝不允许造假,不允许出现质量问题,谁在这个问题上犯错误,就是犯政治错误;三是政府准备赔100个亿。
老盖在认真考虑之后,将住房问题分成了四类:种房就是困难群体的房子,靠市场永远解决不了,必须政府解决,而且是赔钱解决,这是政府的责任,不要推给别人。第二种房是工薪阶层的住房问题,现在国家还没有政策,这部分人只能在市场上买房,但不管上面有没有政策,他准备探索这方面的经验,由政府主导,微利解决这部分人的住房。第三类是新毕业的大学生和外来务工人员的住房问题通过公租房解决,这也得靠政府。不需要靠政府的是第四类商品房,他的意思是:放开,谁有钱谁买。你有钱,想住别墅也没关系!
“正是因为有富人需要商品房,我才有高税收,要不我哪有钱赔呀?高税收补给穷人,这社会就公平了。”他大体算了一下,“十二五”期间要解决保障房问题,政府大概得赔100个亿。“这还不算免交土地出让金、免交配套费以及公益设施的投入。”
但1953年出生的盖如垠今年已经58岁,很现实的一个问题是,两年以后他或许就要离开目前的岗位。现有的政策能否持续是个问题,毕竟,100个亿对于一个欠发达的城市不是小数。
政府的算盘
为什么要赔100亿这么多?“现在剩下的都是骨头了,因为建设密度太大,有的棚户区拆完后已经不能再建房子,只能用来恢复绿地或建设公益设施,这就只能赔钱。”
在的很多地方,棚户区改造都被作为推进保障性住房政策的一个重要载体。一方面,为完成下达的任务,地方更倾向于建经适房和棚户区拆迁安置房;另一方面,也需要棚户区改造项目中产生的土地以及商品房开发反哺保障房建设。例如在仅有的两个保障房开工率超过100%的省份陕西和辽宁,相当一部分为拆迁安置房和棚户区改造房。
哈尔滨也不例外。
“过去是开发商主导,但挣钱的、好拆的开发商都已经拆完了,剩下的都是骨头了,开发商主导现在也进行不下去了,必须转为政府主导。”
而且,从过去的经验上看,开发商主导也有很多弊端。
“个普遍的弊端是为了出效益,见缝插针地建得太密了,造成了城市规划的破坏。第二个弊端是,本来政府与开发商约定这一片全归他干,但开发商自己分成了一期二期,甚至三期,本来政府算账的时候是肥瘦搭配的,但他把肥的吃完了,把瘦的丢下跑了,完全是商业驱动,这样的不少,政府谈完找不着主儿。第三个弊端是,开发商能力不足,导致的一些缺陷,例如老百姓入住了,但未交配套费,房产证办不了,没交电费,电也送不上,现在好多老百姓上访,都是这方面的事儿。”
这些年,政府一直在收拾这样一些烂摊子。
老盖回到了哈尔滨以后,也开始依法从一些开发商手里收回土地。收回的原因很多,有的违背合同、有的长时间不干、有的是占着土地不交钱。其中不乏房地产巨头。
位于地段的爱建社区就因为开发商拖欠政府土地出让金、税金等原因,并拖欠多年,政府按有关土地政策将该宗土地收回9.38万平方米,土地价值20亿元,全部用于保障性安居工程建设。
“收回来的时候不少开发商有意见,但有意见也要收回。因为这一片原来就是棚户区群众的地方,太偏的地方他们不愿去,只能在这里拿地给他们。”老盖说。
截断了别人的财路,阻力当然是很大的。身边的人为他捏一把冷汗,毕竟,这些开发商中,“有人是可以通天的”。
“但也得这么挺着。整天你好我好的,也能混,但这个城市就这样被混完了。你要想把这个城市抓好,没有别的路可走,要是想干还怕得罪人,你肯定干不了!或者干,或者不干,你只能认一头,我选择了认老百姓这头,就只能这么依法办了,你拿谁压我也不管。”
老盖坚持,现在搞棚户改造,搞保障房建设,必须是政府主导。保障房是保障房,商品房是商品房,保障房必须比商品房先盖好。“这是强令,至少得把保障房盖完了以后,才能卖商品房!这一切都可以由政府来控制,避免像以前那样留下那么多乱象,城市也不可能像以前那样密密麻麻地全建了房子。”
为此,他们专门成立了一些国有独资公司直接介入大型棚改项目,如好民居责任有限公司、哈西建设责任有限公司等。由政府的公司或政府直接操盘的保障房,以政府贷款或是以政府的平台调集资金。同时也争取公积金,再加上政府通过土地出让拿出一块资金来启动。
当然,政府的账要算得清。
“哪部分挣钱,哪部分不挣钱都要算清楚,然后政府再割肥补瘦,进行权衡效益,形成综合平衡计划。如果单凭开发商来评估效益就比较麻烦,效益很难算得很细。”很多细账,主管城建的副市长魏伟必须很清楚。
以今年实施的49片棚户区改造为例,拆除了468万平方米,在这468万平方米土地上,可以进行综合性房屋开发建设,建廉租房、经济适用房、公租房,还可以利用一部分土地资源盖一些商品房,商品房在某种情况下的销售就可以平衡到这些政策房之中。
魏伟说,“整个资金都可以通过资源的平衡给予消化。”当然这里所说的消化实际上也等于政府让利。例如群力新区,如果这块地不拿来做保障住房,本身就有好几十亿的效益。
土地的在一定程度上也补充了像群力新区这种政策房的开发。事实上,这49片棚户区基本上都是这样来平衡的。政府拿到的都应该投入到建设保障房,通过政策上的安排回馈给老百姓。魏伟说,在今年的保障性住房建设过程当中感到来自资金的压力并不是无法承受,主要是这种资源平衡解决了大部分问题。“资金上肯定是有困难,但最重要的是政府能够牺牲在土地运作中的利益,把它补贴给老百姓。”
实际上构成政府资金压力的主要是两类,一类是公租房,一类是廉租房,这两类保障房短期内没有,政府必须把钱押进去,难度,需要平衡的也是这两项。
当然,另一方面,国家和省一级都有政策性的专项补贴资金,用于保障性住房的建设。财政代发地方政府债券,这部分钱必须百分之七十以上用于保障住房建设,同时,国家财政也给钱补助,国家财政是廉租房1平方米补400元,公租房1平方米补100元。对地方来讲,这个钱到了具体的项目就感觉分量很轻了,因此还需要借钱来满足具体项目运作期间的资金流动需求。
例如,通过政府成立的公司平台进行融资,适度规模地利用银行贷款,以及利用公积金贷款。
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