买卖二手房缴税成本将增加

——最低过户指导价近期调整"阴阳合同"问题将根治

京华时报  作者：翟烜  2011-04-07 07:56

[摘要] 随着楼市新政“京十五条”的逐步落地，楼市交易量大幅下挫。记者昨天从市有关部门获悉，近期本市二手房最低过户价将进行调整，二手房交易过程中用于计算税费的价格将更接近真实交易水平，购房成本将大增。普遍存在于二手房交易过程中的“阴阳合同”的问题也将得以根治。

随着楼市新政“京十五条”的逐步落地，楼市交易量大幅下挫。记者昨天从市有关部门获悉，近期本市二手房过户价将进行调整，二手房交易过程中用于计算税费的价格将更接近真实交易水平，购房成本将大增。普遍存在于二手房交易过程中的“阴阳合同”的问题也将得以根治。

问题过户价与真实房价差数倍

措施调过户价将接近实价

按规定，二手房交易过程中需要缴纳契税、营业税以及个人所得税。交易过程中，需对交易房屋进行评估，评估得出的价格将作为缴税的基准成交价，也就是过户指导价。而目前北京二手房市场实行的过户指导价，最近一次调整是在2005年，因此部分地区的过户指导价仍停留在较低水平。如亦庄地区计税价格为3589元/平米，而2010年成交均价为20391元/平米。两者相差近5倍。也就是说，购买一套100平米的房产，真实购房总价为200余万元，而计税的总房价只有35万余元。这一问题是导致“阴阳合同”频现的根源。 

此前出台的“京十五条”明确提出，要对过户指导价进行调整。记者从有关部门获悉，北京新版的过户指导价已经制定完成，近期就将公布。究竟如何调整，调整后的过户价达到什么水平目前还不清楚。但可以肯定的是，调整后的过户指导价将更接近现在的房价水平。上调指导价意味着二手房交易税费的提升，以目前二手房交易税费均由买房人缴纳来看，过户指导价的提高无疑抬高了买房人的成本。 

此前本市执行的过户指导价较笼统，按区域划分。如二环内的二手房按一个标准执行，三环内按另一个标准执行，以此类推。实际操作过程中，可能同在二环内，有的二手房较新，有的邻近，有的朝向更好，过户指导价却大致相同。因此，此次调整将考虑这些差别因素，即便是同区的二手房，过户指导价也有可能因为户型、朝向的不同存在差别。

■算账

调整后购房成本大增

一套80平米单价2.5万元的二手房，总房价200万元，若按真实交易价格计税，营业税11万元、契税2万元、个税2万元，总缴税额15万元；按单价6135元的过户指导价计算，总房价49.08万元，营业税26994元，契税4908元，个税4908元，总缴税额36810元，两者相差11万余元。 

以六里桥一套购满5年的普通住房为例（见下表），购买时均价7000元，出售时均价2万元，该区域计税价6135元，以此计算缴税不足万元，而按实际成交价计算应缴税3.2万元，两者相差两万元。