[摘要] 为巩固前期房地产调控成果，促进房地产市场健康发展，国家又出台了新一轮调控措施，各地也纷纷出台了相关细则。预计本轮调控将有利于稳定市场预期，进一步遏制房地产市场的投机行为，促使房地产业回归正常的发展轨道。
为巩固前期房地产调控成果，促进房地产市场健康发展，国家又出台了新一轮调控措施，各地也纷纷出台了相关细则。预计本轮调控将有利于稳定市场预期，进一步遏制房地产市场的投机行为，促使房地产业回归正常的发展轨道。
新一轮房地产调控政策及其可能效果
继国务院发布“国八条”之后，各地政府纷纷出台了落实“国八条”的相关细则，其严厉程度较“国八条”更甚。综合分析，本轮房地产政策出台的逻辑主要是近期连续几个月的房价小幅度反弹，且春节前成交量也在放大等现象。
2010年9月份之后，房地产市场出现新的变化，商品房销售面积和销售额一改前期急速下滑的态势，转而平稳并有所回升，由9月份的9.7%和16.8%分别上升至12月份的10.1%和18.3%，与此同时，尽管70个大中城市房屋销售价格指数同比增速仍然继续保持放缓态势，而环比增速已经出现回升迹象。房地产市场在严厉的政策调控下仍居高不下，是不得不施以更严厉的调控措施的关键原因之一。
新一轮房地产调控政策包括“国八条”以及地方政府发布的落实“国八条”的相关细则。比较2010年4月份房地产政策而言，只能说“没有最严厉，只有更严厉”。房地产市场因此再度进入观察期。
1、公布新建住房价格控制目标有利于房价调控。
“国八条”条提到，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。这一目标的制定，有利于地方政府调控房价，但由于地方政府无法准确把握每年货币的发行量、流动量，以及各类商品价格上涨的幅度，因此要制定新建住房价格控制目标，把握起来还是有一些困难。
2、改革营业税征收办法将打击投机需求。
“国八条”提出，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。
原本营业税的征收方式有两种：一种是差价的20%，另一种是房价总额的1%-2%。在一些地区，中介通过帮助客户制定阴阳合同，大大规避税收。这可以解释为什么会推出按照销售收入全额征税的做法。推广二手房评估是堵截税收漏洞的关键，因为目前避税的方式主要是通过作假交易价格。此举可以遏制一定的和投机，但也意味着购房者交易成本的提升。
3、二套房首付比例上调，重点在于引导预期。
“国八条”提出，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。而且，人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。
二套房首付比例的上调，对于一些资金实力较强的购房者而言影响并不大。目前供求关系依然突出，关键是房价上升预期如果得不到改变，购房者仍会涌入楼市。政策的关键是在提醒市场，政府会通过各种手段挤压和投机，这种信号的释放对楼市会产生不小影响。
4、通过“限房价、竞地价”来压地价。
“国八条”中，针对土地市场也推出了一些新的调控手段。其中提到，大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。这意味着未来推普通商品住房用地的出让公告中，还要规定该地块入市的价格。在限房价的基础上，再让各个开发商竞拍，这种方式将大大压缩开发商利润空间。
5、“限购令”不断升级，直接冻结部分楼市交易量。
“国八条”引人关注的一条是，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本区域内向其售房。
而北京市2月16日正式公布的贯彻“国八条”的“京十五条”中提出，在先前的限购政策之上，对已拥有2套及以上住房的京籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非京籍居民家庭、无法提供北京有效暂住证和连续5年(含)以上在北京缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非京籍居民家庭，暂停其在北京购房。据悉，除北京外，有多个地区出台了“限购”细则。“限购令”势必会直接冻住去年一直的京城楼市，但成交量的凝固能否有效抑制房价，还需要其他政策的。
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